房屋评估需要注意的事项都有哪些？在国有土地上确定房屋征收，征收之后要进行评估被征收人房屋的价值，到底是多少钱，怎么给予补偿，一个重要的环节就是评估的介入。评估涉及到很多的程序和相关规定。专注于行政诉讼法律服务多年经验的京楹庭杨庆律师跟大家一起探讨下房屋评估时注意事项。

我们接待的咨询中和办案过程中，关于评估的环节存在很多问题。按照法律的规定，房屋不得低于房屋拆迁周边商品房的价值，这是一个笼统的规定。但是在实践中，比如征收项目里，周围房屋价值可能在6000多一平米以上，可是到评估的时候，价格是4500，远远低于市场价格类似的情况。

在征收方可能的说辞是别人家的房子新，你的房子旧，所以折旧之后是4500。还比如说装修装潢不太好，或者是所在土地的基础设施比较差，不能给好的地段或者是新楼盘价格予以比较等各种说法。这些说法听着貌似合法合理，但是，这个价格是怎么出来的，是要经过法定的评估程序。这个法定的评估程序，要有被征收人予以参与的，老百姓要知道房屋价值低，低在哪里？为什么低，是哪个环节出了问题，心里一定要明确。

一、评估机构的选定

评估机构的选定，在实践中往往各种情况都会出现，但是法律有明确的规定。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产评估机构由被征收人协商确定，协商不成的，通过多数决定或者是随机选定等方式。这个规定是考虑到由被征收人决定，由被征收人选举，由被征收人多数意见确定结果。

具体怎么操作是由省、自治区、直辖市具体规定操作的流程，不能超出法律的规定。由被征收人，征收范围之内被征收人来选定。听从的意见是被征收人多数人意见，这两个是基本的条件。我们的房屋被征收是由我们来选定评估机构，这样一个简单的道理。

那么，实践中可能会出现是一种征收方式，制定评估机构也会有不同的方式。有的在当地评估库里选3家或者7家或者10家，大家以投票的方式选取。有的被征收人可能不知道，甚至评估公司是资质问题都不清楚。只让你选，选哪个，就投哪个。这种其实大前提已经是相关部门指定了，再怎么选也是那几家，所以这种评估出来的结果，往往很难做到公平公正，所以说这个环节也是很重要的。

二、评估时点和有效期

评估机构选定之后，评估房屋的时候，要参考一个评估的时间和评估的有效期。不能说一直评估下去，因为该房屋的价格是变化的，动态的，是参考哪一年的房价给予评估，法律上是有明确规定的的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，被征收房屋的价值不得低于房屋征收决定公告，征收部门作出征收决定公告会有日期，这个公告的日期，被征收房屋类似房屋的市场销售价格。

参照被征收房屋类似的房屋市场交易价格，参照价格也给了明确的规定，这样进行评估的时候，评估往往是一年的期限，如果期限过了，评估再用原来的市场价格或者原来那些客观的房屋作为参考，这个是不公平的。评估的时间点和有效期大家一定要确定，在签约期限之内尤为重要。

三、评估方法

评估的方法有什么？《国有土地上房屋征收评估办法》第13条是有明确规定的。明确规定可能很多人不关注或者是没有遇到征收，对于很多人来说，什么叫市场法，什么叫收益法，什么叫成本法？根本不是通常能够接触到的一些概念。这些评估方法，在具体评估之中可以选择一种，也可以选择多种。由评估公司根据实际情况来定用哪一种方法，实际情况中往往有这几类。

其一、如果被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，是采用市场法。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易法。市场怎么卖，房屋就怎么评估。

其二、还有一个方法叫收益评估法。收益评估法是被征收房屋或者类似房屋有经济收益的，往往是门面房或者是经营性用房等。房屋本身的价值不是体现在房屋，而是体现在综合因素，比如用于经营出租，能带给房屋所有人收益，采用的是收益法的评估。收益法的评估往往要比市场法的评估适用的对象更具确定性，如住改非的商业用房的，门面房的商铺的这些，因为它有经济收益，所以用这个方法会比较更趋于补偿合理。

其三、被征收的房屋还是正在建设还没建成，遇到征收的，往往是适用假设开发评估法。假设开发评估法，这种评估法是考虑如果工程建设完成之后，取得怎样的价值，现在因为征收完成不了，就假设按照完成后怎么给补偿的评估方法。

这几种方法，评估时可以同时选用两种或者是两种以上，综合考虑选定两种，如果能够选定两种，评估师就应当选定两种，并对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析，合理确定一个补偿结果。房屋可能既存在周围也有市场比较法，但是房屋用于经营也可以参照收益法评估。

如果房屋也可能前面建设好了，后边还要继续建设，也办了规划许可证，又存在假设开发评估，对于这种综合条件是用两种以上这种方法都可以使用。这种方法综合适用之后要作出一个评估结果，它是一个综合考虑的产物，经过这些选定评估机构评估其价值。

四、房屋征收评估报告形式和内容

评估报告从书面上、形式上、表面上来看，须包括几大因素，一个因素是致委托方的函件。我们楹庭律师办理过赤峰某案件的时候，委托方明确写的是征收部门，对当事人的房屋进行了委托评估，评估机构一看就是相关部门指定的，而非当事人选出来的。所以这是委托方的函件要看委托方是被征收人还是征收部门，反映出评估机构是怎么产生的。

估计师声明是程序上的材料，估价师要对自己的行政行为作出声明，要求公正客观，作出书面文字进行说明。再就是估计的假设，还有一些限定条件及评估结果。

其实一个评估含评估报告，就是一个评估结果，评估结果不是凭空产生的，要有这些内容予以支持。这些因素如果不存在或者不完整，那么评估报告可能就会存在瑕疵。一定要在报告上有评估公司的盖章，有评估师的签字。我们曾经代理过天津的某个案件，评估机构给被征收人作出了评估结果，但是评估结果只有评估师的签字，没有盖章，属于以评估代盖章的行为。对被征收人来说，没有盖章的，不是一个有效的文件。所以说，评估报告既要有盖章也要有评估师的签字。

五，房屋评估人员应当实地测量

评估师作出报告，流程方面法律上是有明确规定，对房屋进行评估，要进行现场调查，入户勘测。统计被征收人房屋面积、结构、位置、方向、户型等等因素，要形成影视资料，并且妥善保管。这些是作出评估报告直接也是很直观的基本的证据，是对被征收人房屋的调查之后，评估公司登记上面积是多少，大家有没有异议。

这个环节往往会出现问题，比如房屋产权证上登记的面积，往往要小于实际面积。这种情况怎么办？有的法律规定以评估报告调查的实际面积为评估，就凸显了评估报告对入户实际调查建筑面积的重要性，房屋证上记载的面积小，实际面积大体现在评估报告里，不参考是合法还是不合法，只是入户调查之后，确定房屋有多少面积，实际上是什么样子，有没有照片，还包括附着物装修装潢、屋内物品等等进行统计。根据统计，评估机构作出评估的结果，其中基础的工作就是入户调查。

六，评估报告的公示

入户调查之后，按照法律规定评估报告应当公示。评估是不是对房屋进行一系列的程序操作之后，要给一个公示，这个法律上是有明确规定的、《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定，房地产评估师应当向房屋征收部门提供分户的初步结果。入户调查之后，评估结果是要给到征收部门，对评估结果要在征收范围之内等的被征收人公示。

张贴并公示相关的信息，法律规定公示期间评估员要对评估结果进行现场解说。现场解说如果存在错误，比如说笔误或者说是缺漏，或者是登记项目缺少内容，可以跟评估师沟通进行修改。另外公示还起到了保障被征收人的知情权的作用，房屋评估结果走完流程之后，出现什么结果，一定要公开透明，被征收人有知情权，方便加强监督，杜绝暗箱操作。

七、对评估结果的申请复核鉴定的权利

如果对评估结果有异议，应当在10个工作日内向评估单位，给选定的评估机构提出书面的申请复核。申请复核认为评估机构作出分户评估结果张贴出来之后，认为哪里是不符合实际的， 哪里是错误的，评估结果和房屋的价值认定的比较少，或者是为什么少，发表书面意见。提起书面意见之后，房屋评估机构会进行复核，复核结果也是以书面的形式回复。对复核结果同样不认可的，在10个工作日之内，申请当地评估专家委员会申请鉴定。

评估机构作出来的结果不满意，在10个工作日之内，书面申请，申请复核了，复核可能是维持，或者是略提高，但是依然不满意，依然有异议，10个工作日之内向当地的专家委员会申请鉴定。这是保障实际的被评估对象房屋的价值，评估结果往往是征收补偿决定作出的依据。那么征收补偿决定作出之后，申请有异议到法院，如果说过期或者是不提异议，申请法院强制执行，走到司法执行这个阶段，所有的房屋征收程序基本上是要到尾声了。

评估结果是作出征收补偿决定的依据，这个评估结果，也是在签约期限内，和征收方达成签约内容的基础，征收方到底给多少钱，是根据分户评估结果。对于分户评估结果有异议，一定要重视起来，在我们接待的一个咨询中，评估机构不是被征收人选的，评估结果看了也不认，不给拆迁方签字，拆迁方没给作出补偿决定，或者对这些都不认可，一定要在法定的期限内提出异议，如果说，导致过期生效的，这些是具有强制执行性的。要多了解相关的法律法规，维护好自身的合法权益。

如果对安置补偿有异议，可以怎么做呢？

根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以请律师介入，用专业的法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。