在楼市跌宕的当下，大家的心有多脆皮？

看看留言就知道了。前几天，新政一发布，就有粉丝在雁姐的视频底下留言问到：

“新政对在限购区有小房子的算是利空吗？”

说实话，关心这个问题的人还真不少。除了限购区有小房子的业主，不少准备买房的购房者对此也担心得很：

120平以上的大户型不限购了，对小户型是不是致命打击？现在入手小户型，不会成为接盘侠吧？

今天，我们就来聊聊这个话题。

什么叫利空？对于房子来说，评判标准无非是以下两点：

一是价值被削弱。简单来说就是小户型不值钱了，房价会下跌，相比大户型保值能力更差了。

二是买的人变少了。基于价值削弱的基础上，大家都觉得小户型不值得买了，转头去买大户型，市场上的小户型房源更难卖了。

我们先不论小户型的价值是否会被削弱，先来看第二点：120平以上的住宅放松限购后，买小房子的人会变少吗？

很明显的答案：不会。

为什么？先来给大家看一个数据：

倘若以120平为分水岭，2019年到2023年五年期间，广州的小户型和大户型的价格差正在逐渐拉大。

从每平相差不到一万，变为每平相差2.3万。随着越来越多的高端楼盘只做大户型，大户型和小户型的分化越来越大了。

2023年，广州120平以下的住宅成交均价为3万/平，而120平以上的住宅成交均价高达5.3万/平。

这说明什么？这就说明，120平以上的住宅和120平以下住宅，面对的客群是完全不一样的。

小户型面向的客群是哪些人？

很大一部分，是预算有限的刚需买家；而剩下的小部分，是预算有限或想分散资金风险的投资客。

就拿身边的朋友来说，大部分年轻人在买首套房的时候，一般都不会买120平以上的房子。他们不买大房子是因为限购吗？当然不是，兜里有钱谁不想买大房子。

所以，对于这部分预算有限的刚需买家来说，放松120平以上住宅限购对于TA买房大小的决策不会有太大的影响。

在购房预算恒定的情况下，他们也不会因为限购放松，就将目标从小户型转向大户型。对于预算有限的投资客，道理也是同样的。

所以新政后，有可能从买小房子转变为买大房子的买家，只有一小波人，就是不差钱但想分散资金风险的投资客。他们可能会因为不限购的原因，将目标转移到大户型身上。

而这一部分买家，市场占比极小。

更重要的是，广州有较强的产业、教育、医疗等资源配套，对于周边省市的虹吸能力是比较强的。这次新政相当于给购房者打了一剂强心针，从总量上看会有新增购买力进入广州，对市场整体都是好的。

新政后我们做市场调研，便发现有不少原本持观望状态的购房者，开始转变心态，下定决心买房，还有部分外地原本没有资格买房的人也被吸引出手了，回顾请戳：

整个广州楼市的购买力总量正在增多，倘若说不限购的大户型能吃到“肉”，那么小户型多少也能喝到点“汤”。

总体来看，小户型买家甚至可能会不减反增。

我们再回头看第一点，新政之后，小户型的价值会被削弱吗？

房子的价值是由什么决定的？说到底，就是供需。在马歇尔经济体系中，供应和需求共同决定了价值。

在广州楼市中，购房者对小户型的需求高吗？

我扒了一下中指院，在广州新房成交中，120平以下的小户型成交量远远超过大户型，连续五年霸占了市场超过7成的份额。

2023年，120平以下的小户型成交套数高达55250套，而120平以上的大户型只成交了18852套，小户型需求几乎是大户型的三倍之多。

这就充分说明了，在广州楼市中，低于120平的住宅，不光是现在，有可能在未来十年中依旧会是购房者买入的主流。需求端保持坚挺，小户型的价值自然也不会被削弱。

再来看供应端。从2023年年供应情况来看，小户型供不应求的局面明显。

全年120平以下的户型卖出了5.5万套，但供应却仅仅4.5万套，供需缺口高达上万套。

尤其是限购的中心四区，新房豪宅化愈演愈烈，近几年120平以下的小户型供应占比越来越少了。

2023年，中心四区的小户型供应套数减少了超一千套，占比从56%下降到49%，稀缺度也随之上升。

就拿天河来说，2024年新入市的新盘，很多产品主力面积段都在120平以上。

总体来看，接下来很长一段时间内，广州120平以下的小户型，价值还是会比较坚挺的，尤其是中心限购区。

而且，我们不能光以面积来机械地判断房子的价值。

如雁姐所说：如果你的小户型房子在核心区，不是那种没电梯没物管的老破小，穿越周期是基本没问题的。而如果你的120㎡以上的房子位置、配套、产品都不好，那就是老破大，反而是没前途的。

最后再来看一下大环境。大家都知道，现在经济形势一般，在充分考虑自己的经济状况和接下来形势发展后，很多人在买房这一决策上，变得更加保守和谨慎了。

之前我有一个朋友，因为二胎的原因，本来考虑买四房以上的。

但是经历了一系列政策调控之后，他的想法反而变了，现在想要买一个小面积的三房，够住就行。这样经济压力不会那么大，哪怕是短时期内工作、工资有变动，依靠现有的流动资金，也能够扛上一段时间。

用他的话来说就是：“这几年，求稳最重要。”

总体来看，广州的小户型资产，尤其是限购区的小户型资产，有可能会更加吃香。

手握小户型房源的业主不用太慌，综合判断房子的地段和价值后，再考虑要不要此时出售。至于购房者，可以大胆买入限购区的小户型资产。

最后插播一则消息：

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