导 语

让商品房回归商品属性，新一轮“房改”来袭！低收入家庭，可以住城中村或者申请公租房。蓝领白领阶层，可以住城中村或申请保障性租赁住房。普通的中产家庭，可以申请共有产权住房。

最近，又一个重要消息落地，新一轮“房改”要来了！

据经济观察网消息，此前已审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市。

该文件9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

划重点：

1、通过建保障房，消除买不起房的焦虑；

2、让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求；

3、这是新模式。

整个房地产的逻辑，已经完全变了。

可以看到，文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确。

这是继今年7月份对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

这个表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个市场：一个商品房市场，一个保障房市场。

对于收入有限、希望能够拥有一个住所的朋友来说，保障房市场能够满足“居者有其屋”的需求。

保障房还有一条好处在于消化存量住房：因为地方可以收购存量楼盘改为保障房，当然是在不增加地方隐性债务的前提下。

可以看看深圳最近的动作，或许是个重要启示：

深圳今年连续发布多项管理办法，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房进行了各方面的规范。

公共租赁住房，是针对低收入户籍人群，租住这类房子，只需要市场价的30%，特困人群只需要3%。

保障性租赁住房，是针对新市民、青年人、各类人才，没有户籍要求。提供租金按照同期同区域同品质租赁住房的60%（政府组织配租）或90%（社会主体出租）。

共有产权住房，这是为买不起商品房的家庭准备的。共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定。

也就是说：

低收入家庭，可以住城中村或者申请公租房。

蓝领白领阶层，可以住城中村或申请保障性租赁住房。

普通的中产家庭，可以申请共有产权住房。

有钱人，去玩商品房吧。

而商品房领域，“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。这就意味着，未来商品房的品质、设计、理念也会发生天翻地覆的变化。

“住得起”将覆盖绝大多数人，不再是困扰家庭和市场的因素；而“住得好”将会成为市场的追求，将会持续推动市场的发展和上涨。

未来的商品房，将成为纯粹的市场竞争，由市场来决定市场；真正的好房或将不够抢、价格也将持续上涨。

而且，根据媒体报道，目前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

好的地块，可以拍出天价，开发商可以造豪宅，然后市场化定价，价高者得。

这也就意味着，从长远来看，价格天花板打开、远郊别墅重现，商品房拥有了更多的成长空间。

同时，随着城市更新的推进，将会有更多市中心的好地整理出来。这中间一部分的导向保障房市场，一部分将成为城市高端需求的出口。

这将是未来房地产发展的新模式。

对于今天的买房人来说，选择核心城市、选择优质资产，将成为置业的重中之重。

城市的能级、产业的风口、板块的价值、项目的品质，都将成为核心要素。

本次改革可以说是一次重磅加持，在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间。

但这条路想要走下去，依然任重而道远。

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来源 | 晋城房产网