观点网讯：11月3日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书(草案)披露。

据招募说明书，本基金拟持有的基础设施项目的资产范围为(1)上海城驰持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄1号等的江湾社区项目，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权；(2)上海城业持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城学德路27弄1-3、5-10、3_3号的光华社区项目，包括对应的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。

其中，江湾社区项目坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄，土地使用权面积合计为33,806.10平方米，地块东至政澄路，南至国泓路，西至淞沪路，北至国晓路。决算总投资(含税)18.56亿元。

江湾社区项目于2022年10月建成，项目包含1-7#租赁住宅楼及配套商业，1个KT站(位于5#楼内)，3个PT站，1个垃圾房，1个门卫，1个公建配套(位于7#楼内)，1个地下车库(含民防)。

项目总建筑面积110,327.38平方米，共计1,719套保障性租赁住房，可供出租面积79,997.38平方米，配套商业可出租面积3,154.11平方米，车位917个。

江湾社区项目于2022年11月开始运营，开业前江湾社区未产生营业收入，但存在固定的管理费用等成本。2023年1-6月为江湾社区的开业初期，出租率尚未稳定，营业收入较小，同时开业初期营销费用较高，江湾社区2022年及2023年1-6月净利润、2022年息税折旧及摊销前利润为负。2023年1-6月，该项目营业收入1,997.49万元，净利润-3,550.62万元、息税折旧及摊销前利润(EBITDA)204.58万元。

另外，光华社区项目与江湾社区项目临近，均地处杨浦区新江湾城。该项目于2022年10月建成，项目包含1-3#租赁住宅楼兼配套商业(位于3#楼1-2层)，1个KT站，4个PT站，1个垃圾房，1个门卫，1个地下车库(含民防)。

项目宗地面积19.084.90平方米，总建筑面积59.114.95平方米，共计1,234套保障性租赁住房，可供出租面积41,963.68平方米，配套商业可出租面积829.69平方米，车位609个。

光华社区项目于2023年3月开始运营，开业前光华社区未产生营业收入，但存在固定的管理费用等成本。2023年1-6月为光华社区的开业初期，出租率尚未稳定，营业收入较小，同时开业初期营销费用较高，且受资产的折旧摊销影响。2023年1-6月，该项目营业收入1,860.60万元，净利润-246.54万元，息税折旧及摊销前利润(EBITDA)825.22万元。

该项目发起人上海城投(集团)有限公司及旗下公司持有并运营同类基础设施资产，且集中在上海市，与基础设施资产构成直接或间接的竞争关系。该项目为基础设施公募REITs首次发售，管理人及专项计划管理人均为上海国泰君安证券资产管理有限公司。

截至2022年末，国泰君安总资产达8,606.89亿元，净资产1,638.26亿元，全年实现营业收入354.71亿元，利润总额141.40亿元，净利润116.21亿元。