10月31日，北京优化公积金贷款住房套数认定标准，正式执行“认房不认商贷”。市场方面，9月初“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量。10月以来新房热度有所下降，市场持续性显不足。
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特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-10月31日期间北京合同签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1-10月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计3537.6亿元；TOP20企业商品房销售面积合计785.3万平，TOP20门槛值分别为88.8亿元和18.3万平。销售额方面，中海地产、北京城建和华润置地位居前三位，其中，中海地产销售额达493.5亿元，位居首位；北京城建销售额373.6亿元，位居第二位；华润置地销售额为332.3亿元，位居第三位。
特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2023年1月1日-10月31日期间北京合同签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1-10月，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计2394.7亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计489.8万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为51.9亿元和11.3万平。中海地产、北京城建和华润置地位居权益销售额榜单前三位，权益销售额分别为468.1亿元、285.5亿元和223.7亿元。
特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2023年1月1日-10月31日期间北京网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1-10月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计766.15亿元，网签面积76.53万平。中信国安府、北京城建·天坛府、中信城3个项目网签金额均超百亿，其中中信国安府和北京城建·天坛府网签金额均超120亿元，位居前两位。TOP10项目主要集中在西城区、东城区、海淀区，各有2个项目上榜，朝阳区、丰台区、顺义区、大兴区各有1个项目上榜。
▍政策环境
10月31日，北京住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知：明确自11月1日起，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款，也就是说，北京住房公积金经调整后，正式执行“认房不认商贷”。
本次政策调整利好人群相对有限，无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，购房时仍然被认定为二套；在全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款，由此可见本次政策整体力度偏弱。
▍住宅市场
成交价格：新房价格保持平稳，环比上涨0.11%。2023年10月，北京新建住宅平均价格为44886元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅收窄0.02个百分点；同比上涨0.45%，涨幅扩大0.05个百分点。1-10月，北京新建住宅价格累计上涨0.46%，较去年同期收窄0.41个百分点。
图：2021年-2023年10月北京新建住宅价格指数
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销售规模：市场持续性不足，成交规模环比回落。2023年10月，北京商品住宅成交规模为59.16万平，环比下降13.0%，同比下降36.2%。2023年1-10月，北京商品住宅累计成交630.45万㎡，同比基本持平。整体来看，9月初“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量。10月以来新房热度有所下降，市场持续性显不足。
图：2020年-2023年10月北京商品住月度成交情况
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供应：从预售取证来看，本月新房取证节奏明显放缓，新批房源743套/10.50万平，环比分别下降87.2%和85.8%。2023年1-10月，北京商品住宅（不含保障房）新批入市365.02万平，同比下降37.6%，销供比1.72，整体供不应求。
图：2020-2023年10月北京商品住宅（不含保障房）供应情况
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库存方面：库存规模回落，出清周期平稳。截至10月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为956.31万平方米，环比下降5.6%，出清周期17.4个月，环比保持平稳。
图：2020-2023年10月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
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▍宅地市场
本月北京成交7宗宅地，丰台区4宗，通州区、密云区和房山区各成交1宗，成交规划建面合计68.84万平，成交楼面均价34465元/平，平均溢价率9.24%。
表：2023年10月北京宅地成交明细
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从成交结果来看，北京土拍市场较上月有所升温，但地块热度分化明显，密云及丰台北宫地块底价成交；而丰台郭公庄及南苑地块市场热度较高，其中，丰台郭公庄621等地块吸引中建东孚、中海、华润、金茂、大悦城、首开等6家房企竞拍，最终地块价格触顶，中建东孚摇号竞得；丰台南苑地块吸引华润、中铁建、京能、首开、东方雨虹、中海、城建、天恒等8家房企参拍，最终东方雨虹摇中。
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