2022年2月，万科年会上，万科董事会主席郁亮预判房地产将进入“黑铁时代”，称地产的缩表出清将是一场生死战，要么死、要么活，没有中间状态。

在那之后，不动产行业起起伏伏，伴随着行业的深度调整，市场在不断下行中分化格局逐步明了。

2022年报回顾：

企业盈利水平承压，行业出清加剧

随着地产销售额由2021年巅峰的18万亿下滑至2022年的 13.3万亿，近1/3的市场规模萎缩叠加部分高地价项目结算，对房企尤其是高杠杆、高负债、高周转的房企资金链带来沉重压力。

伴随着储备资源的消耗，可选择的战略空间也越发狭窄，生存已经成为了几乎所有房企的首要目标。在销售与现金为王的生死战中，弱者出局的速度正在加快。

1. 2022年A股三成房企亏损，行业利润下跌至负数

基于对2022年年报统计：在A股111家房地产业上市企业中，仅7成房企实现盈利，72家盈利房企累计净利润1238亿，而39家亏损房企累计净利润-1724亿。行业年净利润总值首次为负，行业加速萎缩，分化明显加剧。

资料来源：WIND 明源供应链研究院整理

具体而言：

■万科/保利净利润破百亿，稳居前列

■ 部分企业稳中有进，净利润逆势增长，表现出优秀的抗风险能力，如华发、南京高科、海南机场、中国国贸、中交地产等

■ 尾端企业市场退市风险加大，14家ST\*ST房企中7家亏损扩大

2. 四成房企增收不增利，仅一成能兼顾规模与利润

111家房企中，4成房企实现营业收入正增长，但47家营收增长企业中仅10家实现毛利润率同步增长。

资料来源：WIND 明源供应链研究院整理

3.哪些因素在导致房企利润显著下滑，使市场出现当前的明显分化？

首先，前期拿地战略的失误将持续性挤压项目利润。不动产板块的开发周期较长，早期高价竞得的土地仍有大量未开盘或未完成去化，拉低整体利润率。

其次，同质化操作导致利润空间进一步压缩。随着市场竞争加剧，行业容错率不断下降，战略决策越发谨慎，低风险标准化产品成为“版本答案”。

为了规避风险，各个企业的选择空间逐步缩小，最终导致整个市场在布局战略、融资战略、投资战略、产品战略、营销战略、人才战略上全面趋同。而没有差异化的竞争，就是千军万马过独木桥：优质地块土拍火爆异常，非核心地块无人问津；产品同质化严重，反而导致市场进一步降价竞争。

2023年1-4月：

竞争之下，市场份额向头部集中

根据国家统计局数据，1-4月商品房销售额39750亿元，增长8.8%。

而根据CRIC的数据，1-4月TOP10房企销售额10231亿元，同比增长17.1%；TOP11-30房企销售额6756亿元，同比增长18.5%；TOP31-50房企销售额3116亿元，同比下降0.6%；Top51-100房企销售额3830亿元，同比增长4.8%。

显然，TOP30房企销售额增长幅度明显超过市场平均增长速度，这表明TOP30房企市占率，正在同比攀升，由39%提升至42%。

具体到核心城市，头部房企市占率越来越高。

以广州为例，今年一季度全口径销售额top3分别为越秀地产、保利发展、万科地产，三者加起来市场占有率达到28.9%，较去年同期上升了4.2%，较去年同期更是提升了10%。

再看新一线城市杭州，也是同行呈现出明显的强者愈强格局。

从去年的销售数据看，杭州top10房企的市占率已经超过50%。

其中，滨江集团的销售金额874.6亿元，市占率高达15.5%；绿城中国销售金额533.1亿元，市占率9.4%。另外，华润置地、万科 、越秀地产、保利发展、龙湖等在当地的市场份额均处于3-5%之间。

目前，头部房企对未来的预期相对较为乐观，对规模增长也较有信心。反观大部分的中小房企，仍有不少处于停滞乃至萎缩状态。随着行业格局的进一步分化，集中度持续提升，头部房企的市占率持续加大几乎是不存在悬念的。

房地产支柱地位难以撼动，

价格持续承压，政策大招必将落地

近期，大厂降薪裁员的消息引发社会各界的热议，高薪人群失业冲击楼市的新闻也是扎堆出现。

归根结底还是地产对于社会生活的影响太过剧烈，住建部部长倪虹曾说：房地产的相关贷款占银行贷款的40%，相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%集中在住房上。

地产作为国民经济的支柱行业，其十万亿量级的行业规模，决定了地产仍然也必然将一直在国民经济中扮演重要角色。房地产作为国民经济的支柱地位难以撼动。

就像最近财经大V吴晓波所说，在2023这个消费提振年中，面对当前仍处低迷的国内需求，我们急需找到一个大的投资和消费者池子，房地产天然便有成为这样一个池子的潜质。

同时，地产自身的低迷也是当前内需不足的结构性因素之一，是一切的根结所在，当前房地产这个顶梁柱托不稳，就业、投资、消费等便均难有起色。吴晓波之所以提房地产，也是看到了当前危机的缩影。

1. 4月市场销售势头突然转向

在各项利好政策以及疫情解封后积压需求集中入市的带动下，2023年一季度楼市回暖明显，3月份的销售情况更是创下15个月以来的最高成绩。

但自步入4月依赖，市场转向明显。根据国家统计局的数据显示，4月全国新建住宅销售面积仅为三月的52%，销售金额下滑39%。虽有3月销售量过高的影响，但是市场的突然转向还是应该引起我们的警觉。

2. 市场库存去化压力增大，以价换量成为主流

随着4月销售情况回落，各房企去化速度放缓。市场收缩之下，各房企的竞争开始从卷产品，转变为卷价格，以价换量正在慢慢成为市场共识。

例如，近日惠州5折卖房的消息就非常火爆。虽然后续官方辟谣，表明是因为精装改毛坯，才导致备案价大幅调整。但扎堆出现的“零首付“、“返首付”、“负首付”的降价营销确实存在，甚至已经形成共识。有机构预测，当前部分城市房价已跌出10%~15%的限跌区间。

对于当前剧烈变动的市场态势，洞察君有如下几点确定性的思考：

1. 房地产税成为“灰犀牛”，利空出尽才能迎来利好

了解股市的都知道，市场会受多空情绪的影响而出现反转。房产税一旦落地无疑将对市场产生重大利空，房产价格必会迎来一波下跌。

而现在房产税宛如一柄悬在每个人头顶的达摩克利斯之剑，将要落下但仍未落下。

这使市场凝聚着巨大的不确定性预期，使得购房者推迟购买需求，多房产持有者与改善购房者产生抛售预期。

2. 存量房贷或将下调，银行系统承压能力至关重要

存量房贷利率的下调，将有效的缓和甚至解决当前普遍存在的提前还款与违规“转贷”问题。

这两大问题的根结都是在于早期房贷利率过高，导致的如今居民自发性的降杠杆行为。

前者将会吸收大量居民可支配收入，导致居民消费意愿下降，后者则是违规行为，扰乱基本经济秩序。

但下调存量房贷利率的弊端在于，将极大增加银行的经营压力，同时对于房地产自身而言，仅能缓和二手房交易诉求，但对新房销售的帮助较小。