最近,楼盘的推销话术又变了:“我们的房子100%使用率”。
而且,有些楼盘还在广告里打上了这些标语。
除了荔湾这个自称“广州首个使用率100%的项目”,楼主的朋友圈有不少销售、中介发布的楼盘广告也含有100%使用率的字眼。
使用率,是指商品房套内地毯面积(即使用面积)与其商品房销售建筑面积之比。
在这之前,市场上根据户型的设计,使用率各有不同,一些楼盘能达到80%的使用率,已经是业界良心。
使用率达到100%相当于“零公摊”,这里面有没有猫腻?
号称“100%使用率”
缘于这份公告
最近销售频繁提起的“100%使用率”,缘于今年8月1日,广州市规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》公告。
其中提出,为改善群众居住品质,拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽,鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。
这份意见稿中有两个亮点:
一是,将住宅套内半开敞空间半计容的比例,由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。
二是,允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台,不限制其进深。原来进深不大于2.4米。
所以,在这之后设计出来的房子号称可以超过100%使用率,就是因此而来。
真正了解意见稿的人可能很清楚是怎么回事,多出来的面积就在飘窗和阳台里;不了解的人可能会在销售的引导下,以为在卖的户型就是100%的使用率。
主流媒体调查
“100%使用率”是这样来
昨日(11月8日),南方plus发布了一篇调查文章《“得房率”超100%,是馅饼还是陷阱?》,对几个号称使用率100%的楼盘进行调查。
南方plus截图
文章提到,今年4月,武汉城建在荔湾区白鹅潭以摇号的方式拿到一块地。数月后,保利发展与其合作推出了一个对外宣称“广州首个得房率100%”的项目,命名为花语和岸。
按照规划,花语和岸项目将建设6栋楼,其中4栋30多层的高楼,1栋17层的小高楼,1栋5层叠墅。平层包括86-142平方米的三至四房。根据广州市住建局公布的备案数据推算,该项目取得预售证的多个户型预测得房率均为76%左右。
在南方记者的调查中,该项目从86平方米的三房两厅户型,到最大面积142平方米的四房两厅户型,设计师以同样的手法,把窗改成厨房,把“阳台+花池”改成卧室。这些也就变成了销售口中的使用面积超过100%。
南方plus截图
不过,该项目超过备案使用率的面积,不能直接作为套内实用面积写进购房合同,而是由开发商“赠送”给业主。
这种利用飘窗和阳台进行改造获得的面积,部分购房者可能觉得好用,空间得到扩展。但对于喜欢宽敞明亮的购房者,改造后房子的采光和视野会变差,功能转换后,飘窗和阳台的价值被降低。
换一句话说,就是你得到什么,相对应就会失去什么。
南方plus截图
营销手段引起质疑
改造风险留给购房者
除了荔湾项目,广州许多在售或即将开盘的项目都加入了“100%使用率”的宣传队伍。
面对刚需群体,赠送的面积虽不能写进购房合同,但这些“多出来的使用面积”正好切中市场的需求痛点,对提高楼盘人气、促进成交的效果立竿见影。
一些“大胆”对外宣称高使用率的楼盘成了这两个月来广州楼市营销的“大赢家”。
不过,这些营销手段引起了二手业主的质疑。
“楼主说楼市”留言截图
当前,市面上的住宅使用率板楼约80%,塔楼约75%。从市场上看,改善性住宅一般都会设计成板楼,使用率高的房子也卖得贵些,总价更高。
从这个方面讲,只是住房性价比问题。但从法律层面讲,高使用率只是营销噱头,成本和风险都留给购房者。
有专业人员指出,业主购买了房屋,对房屋进行装修和适当改造,是业主的权利,但是业主对房屋的权利不是没有边界的。这些装修改造不能破坏房屋本身的结构特别是承重结构、防水要求等,否则容易引起相邻权的纠纷。
南方plus截图