楼市回暖，遇到了不小的困境。“寒意”还未退却的当下，一些地方政府为快速卖地回款，选择降价卖地，但这却让周边的老业主们感到阵阵心慌。

最近一段时间，南京市江北新区中建国熙公馆的数百名业主们，盯上了一路之隔的G02地块的土地出让。由于楼面价过低，业主们发起了集体诉讼，直指江北新区在出让宅地时“带头低价抛售，不符合国家稳地价、稳房价的指导方针”。

业主们的神通和智慧，在这次抵制低价土地拍卖上展现得淋漓尽致。他们在12345热线等途径密集留言，短短几天投诉500余次。最终，G02地块被终止出让。

而纵观全国，业主们护盘的现象，也并非南京独有。据「市界」不完全统计，今年5月以来，全国多地如南京、佛山、广州、成都等，都出现过小区业主自发“抱团保价”，采取发倡议书抵制中介压价等举措，打响了“房价保卫战”。

然而，无论采取何种方式“护盘”，市场的运行规律终究难以打破。

时隔7年，地价降了一半

众所周知，只有土地价格便宜了，房价才可能便宜。

但对于已经提前“上车”了的业主来说，挨着自家房子的地块，却要被拍出一个五折的“跳水价”，这是一个无论如何都难以承受的事情。

2023年4月份，南京江北新区G02地块尚在公示阶段之时，就有人在南京市政府领导留言板上“质疑”地价太低：地块起拍楼面价10187元/平方米，相邻500米的中建国熙公馆2016年拿地价格23083元/平方米，7年后，为什么地价反倒降了10000多元/平方米?

按照土拍规则，一般地块出让，政府会根据市场行情和土地所在区域情况给出一个合理的起拍价，如果该地块争夺激烈，政府为了控制地块的溢价率，会设定一个最高的封顶楼盘价，到了该阶段，就会进入摇号环节。

而该地块开发成商品房后的预售价，一般是最终拍到地的楼盘价加上建安成本，并根据合理的利润率定价。但在市场竞争激烈房子不好卖时，开发商为了去库存，有时也会零利润甚至亏本定价。

买了中建国熙公馆的业主们，见证过土地市场的炙手可热，但怎么也没料到，短短7年内，他们会在市场下行时遭到土地遇冷的尴尬。大家都见惯了股市腰斩的消息，但谁也没听说过，地价也会直接降一半。

「市界」了解到，最新终止出让的G02地块起拍楼面价仅约1万元/平方米，封顶楼面价为1.17万元/平方米。而相比之下，中建国熙公馆的成交地价则高达2.3万元/平方米，两者价差超过1.1万元/平方米。

而巨大的地价差，也将直接反映在房价上。一位本地房企投资拓展人士对「市界」分析道，“G02地块大概率会以起拍楼面价成交，参考周边定价来看，G02售楼价区间在1.6万-2万/平方米区间。”

这让早在2019年时，以2.8万元均价买入的中建国熙公馆业主们，感受到了价格威胁。「市界」从中介平台了解到，中建国熙公馆最新的二手房交易均价为2.74万元/平方米。

对于中建国熙的业主们而言，G02的横空出世，成了区域楼市里“砸场子”的象征。最终，接连不断的投诉下，G02地块被终止交易。

而为地价下跌深感焦虑的，并不仅是二手房业主，还有项目还没有卖完的开发商——中建东孚。

2016年，中建国熙公馆所在地块拍卖时，起拍楼面价只有1.3万/平。而由于当时楼市过于火爆，中建东孚最终喊价2.3万/平才拿下该地块，创下了江北新区单价新高。

▲（图源/视觉中国）

中建国熙公馆属于江北新区下辖的浦口区，而当时的浦口区，各方面开发尚不成熟，周边老破小、棚户区特别多，片区交通也不发达，区域房价长期在1万出头徘徊，中建的入局，直接推高了区域的地价水平。

当然，地买得贵，房子也只能卖得更贵。2019年开盘，中建国熙公馆平均售价达到了2.8万/平，比当时周围1万多的房价高了一大截。

南京本地一位房地产从业人士张勇对「市界」透露道，“中建跟浦口区有一个战略合作，在浦口区做了好几个项目，里面也存在诸多内部运转。中建通过拿这块地，把区域价格抬高了。而政府也会给中建在其他地方再补一些条件好的地块，以此来保持开发商的利润。”

但可惜，高售价并没有给中建国熙公馆带来高人气。截至目前，项目断断续续卖了近4年，但中建国熙公馆仍有460多套新房待售。相比整个1400多套总房源而言，还有33%的新房没卖出去，目前已全部转入到现房销售阶段。

降地价，一个两难的选择

中建国熙业主们努力维权的背后根源，在于“供需失衡”的市场环境。

土地价格对房价走势的影响一直较大，房价的“高涨”与土地价格的“高涨”唇齿相依。但当大量房源面临“去化不良”时，高地价也失去了支撑的基础。

据南京网上房地产数据显示，目前南京全市新房库存量为7.47万套，虽然较去年7.8万套的历史最高点已有所下降，但仍维持在7万套以上的高位水平。同时，南京挂牌的二手房也同步突破了17万套的历史高位。

这意味着，南京新房和二手房叠加在一起，有超过24万套的房源库存量。而随着今年新房的不断入市，以及不断涌现的二手房库存量，开发商的销售部门也是“压力山大”。

张勇对「市界」表示，“南京楼市也是冰火两重天的现象，开发商都一窝蜂的想去主城区抢地，因为那边不缺购买力，房价已经突破4万了。但对于远郊的地块，现售项目打折促销，都卖不出去，企业也不敢进入。”

于是，“降地价”，成了地方政府激活交易、吸引房企拿地的一剂良药。毕竟，在房价的主要成本中，地价要占到60%左右。

在南京从事一级土地开发的陈伟，亲身感受到了过去一年土地市场的沉寂。2022年，南京多个地块流拍下，地方国资平台不得不亲自下场，托底拿地，并通过金融手段变现，这成了不少地方保住土地交易热度的潜在手段。

▲（图源/视觉中国）

与此同时，这也相应增加了相关债务风险，“这样做会增加地方负债额度，如果托底的土地没有变现回来，势必增加政府信用风险。因此，后来政府平台拿地变少了，民企也趋于谨慎。”陈伟说道。

到了2023年，南京终于意识到，必须得为卖地而拼地价、拼诚意。这之后，出让的地块不仅质量更优，同区域的地价也卖得越来越便宜。以往狂飙的地价，在新一轮的供地潮中开始大跳水。

「市界」统计发现，最近一次的南京集中供地中，便出现了多宗区域地价下调的情况。例如5月12日，南京推出的10宗地块中，3宗触顶，2宗溢价，5宗底价，整体热度并不算高。

但在10宗地块中，有多个地价都出现了下调趋势。譬如，触顶的百家湖G16地块，曾于去年第三次集中供地时挂牌，但后来延期出让。此次降价再挂出后，最高楼面限价21127元/平，较去年下调5817元/平；另一个被绿洲地产拿下的禄口G17地块，价格比周边云湖悦府拿地时，降了约1500元/平左右。

位于长三角区域的民营房企投拓经理赵晨对「市界」表示，“卖不掉的地都不值得投资，企业现在没有规模诉求了。如果有好地的话我们会关注，其他的地块都不强求。”

而纵观全国，调低流拍地块的土地价格，并不仅是南京楼市独有的现象。「市界」了解到， 多个一二线城市将流拍地块“回炉”重拍，都有调低报价的动作。譬如，厦门、重庆、武汉、郑州、合肥等城市今年集中供地中的“回炉”地块，再次挂牌后底价均有所下调。

降地价、降门槛等举措，都是在鼓励房企拿地，让更多的房企有参与拿地的资格，重新唤醒楼市活力，这是开发商拿地意愿弱、楼市行情不佳的应对之举。不过，对于市场而言，随着土地价格的持续下调，也将对老业主的房价带来实际影响。

“土地价格下降，地价卖低，只有少部分人受益，对于整座城市绝大部分人来说，都是吃亏的。因为这意味着房价整体跟着下降，老百姓的资产在缩水。”陈伟对「市界」表示。但在当前的市场环境下，这或许成为了一个无可奈何的选择。

“降低地价这个是市场规律，否则，没人买不是更难看。整个市场下行调整阶段，地价下行是必然的。如果没有刺激地产上行的政策，土地价格可能还会一降再降。”陈伟说道。

业主开始“护盘”

楼市新一轮房价调整的大幕已经拉开，这让对市场波动最敏感的二手房业主们很担忧。于是，多地相继出现了一些让人跌破眼镜的“护盘”行动。

不久之前，南京市河西南区的业主，便成立了所谓的业主联盟，直接给片区十几个小区定价，最低价为6万/平，建议卖7万/平，并宣称坚决反对中介、自媒体“恶意散布低价假房源、唱空楼市扰乱基本面”的行为。

在佛山，也同样出现了“护盘侠”的身影。据时代财经披露，佛山南海万达华府的“热心业主”，号召全体业主共同维护房产价值，其中三房挂牌价不要低于300万元，同时立刻从恶意打压房价的中介那里撤盘。

业主们花招百出，背后的诉求只有一个：房价不能跌。在经历了梦幻般的小阳春后，二手房市场出现了“反转”，成交量开始回落，而挂牌量却持续走高，突破新关口。

根据最新的统计数据，南京4月份的新增挂牌二手房均价为33637元/㎡，环比下滑5.3%，是近一年来的最低谷。而诸葛找房数据研究中心显示，南京二手房挂牌房源中的调价房源，有79.96%在降价。

而从全国情况来看，多个热门城市的二手房挂牌量在上升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。

这也意味着，楼市进入了“买方市场”， 购房者在谈判过程中的话语权明显增加，卖家让价变得日益普遍。

在挂牌量上涨最猛烈的城市中，南京则以22.62%的同比涨幅位居首位。二手房挂牌量的持续升高，影响的不仅是卖房困难的房东们，同时也将传导至新房市场。

克而瑞高级分析师仲乐园撰文表示，“挂牌量持续增高，购房者选择面扩大，也必将挤压新房市场。其中，影响更大的，将是新房市场中的刚需、刚改项目。”

新房成交的热度一旦没跟上，则关系到更为重大的地方财政问题。为此，为楼市限购撕开一道口子，成了各地方政府解决问题的关键。

以南京为例，据媒体报道称，自5月17日以后，外地户籍可直接在江北新区部分街道买房，不仅不再需要提供社保和暂住证，且新房、二手房都不限套数。

而针对南京市主城区的房源，以往是购买3套以上住房需要开具购房证明才可买房，现在则进一步放开为，只要居民持南京市户口，便不再设置交易套数限制。

除了交易端外，多地政府也在着力解决土地的供应端矛盾，通过减少住宅用地供应，缓解后续新房、二手房内卷的紧张局势。

「市界」了解到，在已发布今年供地计划的19个城市中，深圳、重庆、苏州、成都、武汉等16个城市的住宅用地供应计划，均有不同程度减少，降幅在5%—70%之间。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，“政策还应更多的聚焦改善性需求的释放，降低二套及以上的购房门槛，如降低二套及以上的首付比例及贷款利率；其次，放宽二套及以上的认定标准，如放宽热点城市的认房认贷；此外，要逐步放松限购，尤其是热点城市的限购可以适当放松。”

（文中陈伟、张勇、赵晨为化名。）

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

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