华泰证券:房地产新模式拉开序幕 关注优质头部央国企机遇

新闻资讯2023-11-06 17:09:31橙橘网

华泰证券:房地产新模式拉开序幕 关注优质头部央国企机遇

智通财经APP获悉,华泰证券发布研究报告称,2023年对于房地产而言又是历史性的一年,行业有待改善,企业盈利延续寻底,与此同时,中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化,叠加城中村、保障房等在战略层面开始推进,似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕,逐步迎来一个新图景。期待更多城市落实优化地产政策,并与其他一揽子经济政策形成合力,共同推动经济恢复向好,稳定居民房价预期和购房需求。看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

重点推荐:1)A股开发:城建发展(600266.SH)、建发股份(600153.SH)、滨江集团(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)等;2)港股开发:越秀地产(00123)、建发国际集团(01908)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688)等;3)物管公司:中海物业(02669)、保利物业(06049)、华润万象生活(01209)等。

华泰证券观点如下:

行业:销售延续弱复苏,分化行情加剧

2023年以来新房整体处于弱复苏阶段,市场热度分化明显。1-9月全国商品住宅销售面积约是2015年的水平,销售金额约是2017年的水平。1-10月,60城新房累计成交面积同比-12%;分城市能级,一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+1%、-10%、-21%。去化率方面,强者恒强,去年较弱的城市仍待突破。二手房复苏表现相对新房亮眼,挂牌量较去年末明显增长,而部分城市价格承压。一二手房价格同比下滑,高能级城市更具韧性。土地市场缩量与分化仍在持续演绎。

2024年核心判断:销售走势或前低后高,投资预计小幅负增长

政策在2023年迎来珍贵的再定调,需求端全面宽松。部分强二线全域放开限购,一线城市“认房认贷”也成过去式。但本轮周期中,整体市场对放松政策的反应时间可能会相对较长,主要原因在于:1)需求角度,制约市场短期弹性的因素来自于市场景气度调整的幅度、对供给端的信心以及居民收入预期的波动;2)供给角度,拿地收缩意味着供应的数量以及质量有可能会影响需求释放。该行认为2024年施工规模收缩会影响投资修复,预计商品房销售面积/销售金额/新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别为-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%,但城中村及保障房建设或将形成额外增量。

企业:审慎应对市场弱复苏,聚焦核心城市提质增效

房企销售方面,6月后百强房企销售增速再次出现同比下滑,1-9月累计同比-11.8%,表现弱于行业。在市场步入调整后,央国企销售增速相对民企仍有优势,但领先幅度从4月的92pct收窄至9月24pct。融资方面,2023年1-9月房地产各融资渠道累计净偿还2112亿元,企业融资有待改善。房地产行业债券到期规模收缩,市场对于部分混合所有制和民营房企现金流关注度提升。投资方面,拿地集中度进一步提升,央国企占比小幅下降,头部房企高度聚焦核心城市。

地产新模式:二次房改下的住房双轨制远景

新一轮“房改”将视角再度拉回房地产市场的顶层设计,吹响“保障房+商品房”住房双轨制的号角,而完备的保障房供应体系是住房双轨制平稳运行的基石。据该行测算目前保障性住房建设缺口约800-1700万套,该行预测可拉动投资额1.6-4.7万亿元。城中村改造也有望成为推动新模式的抓手,该行预测总建安投资将达到8.81万亿元,不考虑拆整结合,针对被征收人的房票/货币化补偿金额7.79万亿元。此外值得关注的包括逆周期优势凸显的代建行业,以及消费类基础设施REITs的进一步推进,这些都将在地产新模式中迎来机遇。

风险提示:行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。

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