2024房地产的风险

新闻资讯2023-11-11 00:08:46橙橘网

2024房地产的风险

注: 每周五晚上我会有一场内部闭门直播,今天晚上就讲了一场,很多人已经听完了。我会讲当下的买房行情,想听的扫码添加,发入场券给你,顺便备注感兴趣的买房城市名字,如【武汉】。


很多人都想知道2024年行情,今天我先从房企的角度来说说,今年的情况,再判断明年的市场,我特意花了很多时间做了下盘点:

第一个,今年拿地,前100强拿地金额,央国企霸榜75%,民企仅占25%。

民企逐渐退守,尽量少拿地,先活下去,明年市场惯性调整,处于筑底期。

第二个,今年融资市场,民企融资举步维艰,央国企靠着政府背书,逆流而上。

第三个,今年民营大房企集中暴雷基本结束,2024年还有可能爆雷的规模性房企屈指可数,已经

第四个,房企完成洗牌,政府敞开救市的时机已成熟,2024年政策环境会比今年更好。

以上是我的结论,接下来给大家分维度来分析:

我们先看下今年前三季度,拿地金额前100强的企业类型,75%是央企、地方国企、城投平台公司拿的,只有25%是民企。


今年1-10月的拿地榜单中,前十名全是央国企,现在房地产大局基本就是靠央国企在撑着。

央国企的好处是背后有政府信用担保,不用担心资金出问题。

在三条红线出来之前,房企拿地前10强一般有七个是民企,碧桂园长期是榜一大哥,现在前十已经完全没有民企的位置了。

经过这三年来的出清,现在还活跃在土地市场的民企,只剩绿城、滨江、龙湖等少数几家。但10月,就连龙湖、滨江拿地都退守到第11、13位了。

活下去,已经成为民企的第一目标,这次调整是一场持久战,谁能活下去,谁才能笑到最后。

现在你应该明白了吧,未来的几年,市场上新增的项目大多数都是国企央企的了。

说明什么呢,就是从明年开始,我单从房企来说,也必须要加大救市力度了,因为拿地的都是亲儿子了啊。

今年城投拿地说实话很多都是为了托市,拿地后实际开发的比例不到20%,亲儿子们开发出来的房子如果也卖不掉,都烂在手里,那地方土地财政就真的玩不下去了。

反正现在该暴雷的大民企都已经暴的差不多了,剩下还有点名气的,真没几家,2024年就算要暴雷, 也只剩中小民企了,他们盘子比较小,对市场的冲击力也会相对有限,也没什么人去关注他们。

所以我认为,房地产集中暴雷最坏的时候已经过去了,当然,房企债务并没有出清完,对恒大碧桂园富力他们来说,债务还清不是一年两年的事,而是十年八年之后的问题。


2024年,总的政策环境会一定比今年要好,政策会更加支持楼市,市场一定也会比今年好。

民企现在还是非常保守的,他们准备打的是持久战,既然房子难卖,那一切以现金为王,先活下去再说。

买地都是以销定产,能卖多少,手里有多少钱回来,再去拿地,走一步看一步。

之所以这么保守,一是今年救市确实没有他们预期想的好,提振市场信心的难度较大,连郁亮都不得不承认,调整周期比预想的更长更难。

之所以会这样,主要是购房者的预期变了,疫情期间,他们觉得是口罩造成的短期冲击,市场情绪表现为短期观望,但是今年二季度后,发现并不是这样,是经济基本面发生了变化,居民收入下降了,老百姓购买力下降了,所以大家变得非常悲观,消极,持续观望。

三四线城市库存最大,政策又已经没有再放松的空间,二线城市政策放松后,需求被分流,对三四线更是打击,那些在三四线库存量多的房企后面风险还会很大。

房企大部分现金流来源主要还是靠卖房子,一旦房子卖不动,链条就转不动了,部分企业被迫通过裁员降薪等方式缩减支出,供应商货款也给不了,要钱没有,只能拿房子抵押。

特别是民企,由于部分问题民企风险持续暴露,市场对民企整体信心不足,导致部分经营良好的民企也被拖累,面临销售难、融资难、拿地难等问题,经营压力不断加剧。

二是民营房企融资难度太大,迟迟得不到改善。

虽然政策一再宣布要放松对房企融资,但是却迟迟难以落地。

10月80家典型房企的融资规模大降,创下了2020年以来的单月新低。整个前10月,80家房企的融资总量是5127.58亿元,同比少了23.48%。


这里面,央国企的融资是大头,民营房企的融资,举步维艰。

之前建设银行北京某支行的高管也公开说到,除了龙头房企,民营房企他们基本都不做,因为银行的风险偏好就是这样。

国有银行还会听话,但是股份制商业银行都是利益至上,只讲风险,贷款到期就抽贷,不续贷,这个真的只能靠政策强势介入。

信托也是,由于有新华信托和中融信托的暴雷,信托公司格外谨慎,到期就别想继续给你融资,今年给房地产的信托都是暴降。

美元债更加,今年基本上没有新增。

我们知道过去两三年来出风险最多的就是债权融资,境内的债权一般还可以通过谈判来续个三年左右。

但是美元债,必须及时还本金和利息,晚一天都会被市场爆出来。

所以大家对房企能不能及时还上美元债,都格外敏感,今天金地甚至提前把20亿债券的钱还了,为的就是提振市场信心。

这次外资做空万科,也是从美元债入手,因为在有美元债的房企中,还没有暴雷的民企和混合所有制企业都没几家了,只有万科、金地、龙湖,其他的都是央企国企,比如华润中海金茂,狙击这些有政府后台的,又打不倒没用。

不过越往后面,美元债到期的规模也在减少。

2022年到期的房企美元债将近490亿美元;

2023年到期的美元债将近450亿美元;

2024年、2025年的到期规模也都超过300亿美元。

截至2023年第二季度末,房企境外债存量余额为1533亿美元,相比于2022年末,降了11.4%。

所以房地产的美债压力也在逐年递减。

我看了一下美债的表格,反正该暴雷的基本上都已经暴了,2024、2025年,恒大、碧桂园、融创这些还要还的美债大概也没办法一次性还上。


像融创富力华夏幸福他们,都是通过债务重组方案,减轻短期的还债压力,以后慢慢还债,恒大碧桂园们肯定也只能这样。

总的来说,民企融资难的问题很难解决,但是,当民企的市场份额被大大削减,市场被央国企占据主导后,房地产市场风险就会大大降低,后面也会慢慢稳定下来。

毕竟央国企背后有强大的政府信用背书,想融资还是能融到的,接下来要解决的,其实就是如何从需求端去刺激合理需求释放的问题。

以上就是我盘点完数据后,对当前以及未来形势的判断。

本文标签: 融资  国企  央企  美元债  房地产行业  

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看