投资费用因地区、规模和设施而异。一般来说，20间主题宾馆的投资费用可能在200万到500万元之间。以下是可能包括的费用：

1. 土地购买或租赁费用

2. 建筑设计和施工费用

3. 室内装修和家具购置费用

4. 建筑许可证和其他法律手续费用

5. 市场营销和广告费用

6. 员工薪酬和培训费用

7. 水电费、物业管理费和保险费用

8. 初始存货和采购成本

9. 运营成本

10. 税金和其他费用

需要注意的是，具体投资费用还需要按照实际情况进行具体测算和评估。