客户买房敏感点彻底变了，房企得跟上

新闻资讯2024-03-11 16:13:29橙橘网

客户买房敏感点彻底变了，房企得跟上

伴随着房地产市场的深度调整，购房者做出决策时更加谨慎，传统的营销策略纷纷失效，房地产行业开始回归需求的本质，即进入产品力竞争时代。而产品力的比拼是多维度的，不仅仅局限于纸上谈兵的创意与设计阶段，更是需要实实在在的落地。

随着楼市供求关系转变，热点城市纷纷调整房地产政策，住宅限价政策陆续取消，未来房企的利润空间与溢价能力将更多与产品本身挂钩。

本文在交付力调研与交付力测评的基础上，探寻客户需求的变化，并深入研究2023年交付的优秀项目，挖掘交付亮点，总结先进成果与经验，探索行业前进的方向。

为了了解购房者在交付中的真实诉求，克而瑞研究中心再度发起“2024交付力调研”，从C端探索购房者在交付中的关键痛点和核心敏感点，为房企继续提升交付力提供有价值的参考。

此次调研共回收问卷近千份，调研对象覆盖全国4个一线城市，20个二线城市，以及26个三线及以下城市，其中近七成人群年龄段在25岁至40岁之间，且以改善需求为主，有近6成购房者有2次以上的置业经历。

调研结果对“购房关注度回归居住本质”有明显的体现。购房者对户型设计与社区环境与物业服务两项内容的关注度位居一二位，且关注度相近。与2022年调研相比，购房者对开发商实力的关注度由此前的首位下降至第三位，降幅高达18个百分点。购房者不再把开发商实力与交付实力等同。

对于购房者而言，判断房屋品质优劣，最直观的标准就是建材品质。65%的购房者最希望销售员能详细介绍房屋的用材选型，这一比重大幅领先其他内容。对设计理念的关注位居第二位，占比为29%；此外，购房者基本不关注更具体的施工工序与工艺难度。

购房者最害怕遇到质量问题、降标减配和延期三大问题。考虑到高昂的购房成本，小到瓷砖空鼓、墙面裂纹等细节，大到不能正常供水供电等严重影响居住使用的问题，都将带给购房者难以承受的损失和压力，因而“质量问题”一直都是客户最害怕遇到的情况。

随着房地产市场的下行，“降标减配”成为购房者的第二大困扰，其关注度较上次调研上升6个百分点至25%。开发商遇到限价、建筑成本上涨、资金链紧张等问题，部分房企选择降标减配以节约成本，这就导致前期销售时的宣传承诺难以兑现，导致购房者的严重不满。

近两年，政府积极推进“保交付”政策，帮助房企渡过难关，购房者对“延期交付、延期办证”的担忧略有缓解，购房者对其的关注度下降了2个百分点，仍然位居第三位。

调研结果显示，购房者普遍感觉新房品质有所下降，且交付质量良莠不齐，这样的态度也从准业主对交付商品房的满意度中体现了出来。针对过去一年有收房的准业主，调研数据显示，2022年约有八成以上的受访者对于收房的认可度达到八成以上，今年，对自身房屋满意度在八成以上的受访者占比下降至62%。与此同时，今年认为交付商品房表现超出预期、以及完全不符合预期的客户占比分别上升4个百分点至7%和8%。

具体来看，2024年，购房者对室内空间的满意度整体高于社区环境。从室内空间看，“整体视觉效果”得到最多客户的认可，“整体预期”、“室内空间质量”、以及“用材、工艺及细节处理”三项也获得六成以上客户的满意度，但是，“设施配备品质及丰富度”的满意度仅为57%，购房者普遍希望房企提供更丰富的功能与配置。

社区场景方面，购房者对软服务的满意度不及社区硬件。购房者对“建筑立面”最为满意，63%的客户认为交付效果基本符合预期；购房者对“楼内公共空间”、“社区公共空间”以及“园林景观”的满意度维持在六成水平；然而，物业服务对业主的居住体验有着非常重要的作用，仅有56%的客户对“物业服务”表示满意，在十项室内室外细分指标的满意度里排名最末。

从网签成功到住宅交付往往需要一两年甚至三年的时间，这期间准业主对产品抱以高度的期待，也对相关信息高度敏感。基于此，房企开始加强建设过程中的信息沟通，以增进购房者的信任度。通过调研获悉，32%的购房者希望房企能提供“透明工程直播、工程师讲解”的相关服务，将工地现场、工艺流程透明化，从而对未来交付的产品有更加全面的认识，有相关需求的购房者占比较上次调研提升3个百分点。30%的购房者有“工地开放日”需求，他们希望能实地观察房屋结构、选材、工艺、隐蔽工程等细节，提前与新房零距离接触。可以看出，购房者普遍认为，亲眼见证比语言、文字沟通更具说服力。

可以看到，目前购房者对室内空间的满意度整体高于社区环境。房企在交付方面对于玄关、厨房、卫生间和阳台这些极具功能性的场景空间的关注度也在不断提升。

室内空间

玄关

玄关是进入住宅的门厅区域，也是客人和家人进入家中的第一印象。通过良好的收纳设计，可以保持玄关区域的整洁和有序，避免杂乱和混乱的感觉。玄关空间通常有限，因此充分利用玄关收纳空间非常重要。合理的收纳设计可以通过使用鞋柜、挂钩、抽屉、储物盒等来最大限度地利用可用空间，提供足够的储物空间，有助于保持玄关的整洁和有序。

当下，房企发力玄关收纳设计主要体现在多功能收纳、隐形收纳、镜子与照明以及美观的材质与装饰等方面。

其中玄关收纳设计注重多功能性体现在，房企充分利用空间，提供不同大小和形式的储物空间。例如，设计带有抽屉、隔板和可调节的架子的玄关柜，以容纳鞋子、雨伞、帽子等物品。此外，还设计带有挂钩的墙壁或门后收纳装置，方便悬挂钥匙、包包等物品。为了保持玄关区域的整洁和美观，一些亮点设计采用隐形收纳的方式。例如，可以使用嵌入式收纳柜或折叠门来隐藏收纳空间，使玄关看起来更加整齐，同时提供足够的储物空间。

室内空间

厨房

厨房方面，当下房企力求从功能配置、设备配置、储物空间及材料选择等方面充分考虑人性化设计，打造精致厨房，全面提升用户下厨体验。

例如在功能配置方面，通过合理布局烹饪区、备餐区和洗涤区，使得各个区域之间的距离合理，并且考虑操作台面的高度和厨具的摆放位置符合人体工程学原理，减少不必要的疲劳和不便，方便操作和流畅的工作流程；

在设备配置方面选择高品质、高性能的厨房设备，如燃气灶具、油烟机、洗碗机等。确保设备的功能齐全，易于使用和清洁，并具备节能和环保特性，提升烹饪效率和使用体验；储物空间方面采用智能储物解决方案，如下拉式置物空间、垂直收纳系统等，以最大化利用空间并方便整理和取用厨房用品；

在材料选择方面，选用耐用、易清洁的材料，如防水台面、易清洁的墙面瓷砖、不锈钢水槽等。这些材料能够抵抗磨损、污渍和湿气，减少清洁工作，保持厨房整洁和卫生。通过上述交付配置与设计优化提升下厨体验，使厨房成为一个功能完善、舒适便捷的工作区域，提高烹饪效率和乐趣。

室内空间

卫生间

卫生间方面，卫浴空间通常有限，因此有效地利用每一寸空间非常重要。合理的收纳设计可以最大限度地利用可用空间，使其更加实用和功能齐全。通过合理的储物柜、架子和隔板等设计，可以创造更多的储存空间，方便存放洗浴用品、毛巾、化妆品和其他日常用品。

同时卫浴空间又是日常生活中频繁使用的区域之一。一个好的收纳设计可以节省时间和精力，使日常使用更加方便。通过合理的布局和储物安排，可以使洗浴用品、化妆品和其他必需品在需要时随手可取，减少了寻找和整理的时间。

其中，淋浴间是一个易滑倒的区域，并且淋浴间的排水系统起着重要的作用。如果排水不畅或排水设施不完善，水可能会积聚在地面上，导致积水和滞留，增加滑倒的风险，同时卫生间环境带来不洁和不卫生的问题。而如果没有有效的防水措施，水流可能渗透到地板和其他结构中，导致霉菌、腐蚀和损坏。因此做好商品住宅卫生间淋浴间的防滑、防水和排水措施非常重要，为了提供更安全、舒适的使用环境，房企在卫生间淋浴间模块进行了许多创新。

室内空间

阳台

阳台则通常是家庭洗衣模块落位的首选空间，因为阳台通常拥有更大的进深与面宽，为洗衣晾晒提供了更宽敞的空间。此外，阳光充足的阳台还提供了良好的通风条件，使衣物更容易干燥，这些因素使得阳台成为洗衣晾晒最常见的场地。

为满足人们的需求，房企在阳台设置洗衣晾晒模块时，进行了精心设计，以提供更便利和舒适的洗衣体验。房企常见的做法和亮点设计包括以下几点：

一是分隔设置，通过合理设置分隔，将南向阳台划分为洗衣和晾晒区域，以便更好地利用空间。这样的分隔设置可以使洗衣和晾晒过程更加有序，防止杂物混乱。

二是配置家政柜，房企通常会在洗衣晾晒区域设置家政柜，用于存放洗衣用品、清洁用具等物品，并且预留洗衣机和烘干机的位置，这些家政柜通常具有合适的尺寸和功能，节约空间，方便收纳和取用物品，并使洗衣区域更加整洁。

三是隐藏式电源设计，为方便使用洗衣机、烘干机和其他电器设备，房企会将电源设计为隐藏式，以避免电线杂乱和视觉上的干扰。这样的设计可以提供更美观和安全的洗衣晾晒环境。

四是科学排水位置，房企通常会考虑洗衣机和烘干机的排水问题，确保排水位置合理、科学。通过设置合适的排水管道和排水口，釆用坡度设计，以确保顺畅的排水，避免水流外溢和漏水问题。同时配置防滑地砖提高安全性，从细节上保护居者安全。

其中，家政柜的设计对阳台收纳及阳台洗衣的使用体验起着至关重要的作用，不仅是提升产品力的重要助力，也是体现房企交付力的重要一环。

公共空间

公共空间是归家路径中必不可少的一环。一方面，公共区域承担社区“第二门面”角色，交付阶段的品质保证、整体呈现与还原效果是产品交付力的重要体现；另一方面，公共区域亦承载着为业主打造温馨归家感的重要使命，其从人性化细节、功能配置周全性等方面切实为业主提供便利性、安全性与美好归家体验。

当前，对于优质公区的打造，亦开始注重艺术的装点。不少沿用项目本身外立面、社区景观等部分的元素，通过室内外不同手法的运用，在变换中保持一致感与整体感。值得注意的是，艺术装置亦不同于以往用挂画、喷绘、涂鸦、灯具、软装桌椅等的简单装点，而是更善于引入项目或当地特色文化元素，量身定制富有内涵的艺术品，提升项目档次感。

公共区域除了“面子工程”，更需注重“里子工程”。在细节处更多地考虑便民性、人性化，回归“以人为本”的宗旨，才能更好地服务于业主，让业主切实在日常生活中感受到归家的温馨。

当前公共区域的智能化设施常见的包括访客自助系统、门禁系统、梯控系统等，可代替部分人力，承担起提升业主出行效率、保障社区安全的重要使命，已愈渐成为新建住宅项目的标配。

建筑立面

住宅建筑的立面是一个项目展示出来的“外衣”，即使在远处，我们也可以看到大部分项目的外立面，从而对其品质与档次做出直观的判断。故而，优秀的建筑立面形态是考验房企交付实力的一项重要标准。

购房者对住宅品质的感知，从颜值开始。伴随着流行审美的不断变化，各种创新的立面设计也在不断涌现，在用建筑模型将设计理念初步展示给购房者之后，更为重要的是，实际建筑对效果图的还原度。不仅如此，当前房企不仅注重交付时的立面效果，还对避免后期外立面效果受到破坏方面有所考虑。

围绕立面的美学效果与品质感，住宅的外立面一直在持续升级，房企从居住者的切身感受出发，提供更加舒适、安全、健康的生活体验。