中指研究院

2023年，我国消费市场与服务业经济有所恢复，带动商业地产市场需求端温和复苏。商业地产百强代表企业稳扎稳打，轻重并举拓规模，精细化运营稳增长，部分企业业绩有所修复。2024年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2024中国商业地产百强企业”研究，推动企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业运营管理水平，促进行业平稳健康发展。

从规模表现看，疫情期间延迟交付的项目陆续入市，叠加企业通过轻资产输出拓展规模，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%，但增幅延续收窄态势。随着疫情期间的租金减免措施逐步退出，叠加百强企业群体经营管理水平较高，收入表现好于行业整体水平。百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%，增速回升。

从成长性看，商业地产百强代表企业延续“轻重并举”策略，随着新增商办物业供应过峰，商业地产百强代表企业获取纯商办用地节奏放缓；企业收并购行为整体保持谨慎，但部分企业因看好消费基础设施公募REITs前景，选择收购优质零售商业项目扩充资产池；同时，商业地产百强代表企业逐渐加大轻资产拓展的力度，实现规模增长的同时优化利润结构。

从经营质量看，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率与上年基本持平。零售商业方面，代表企业持续推进数字化建设，拓展多业态布局；及时洞察消费需求变化，积极尝试新业务，实现商业模式突破。办公物业方面，租赁需求温和复苏，代表企业强化服务能力，通过企业经营服务和员工生活服务稳定租户。

从稳健性看，代表企业资产负债率保持稳定，但整体融资仍面临压力，以商办物业为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行规模下滑；政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，优秀商业地产企业受益明显。

从发展趋势来看，当前居民消费需求发生转变，注重品质的同时消费回归理性，主打“大品牌、小价格”的奥特莱斯业态迎来发展机遇；消费者亦更加关注精神满足与体验价值，聚焦个性消费和细分场景的非标商业开始涌现；面向未来，商业地产企业应顺应消费趋势变化，打造契合当代消费者需求的优质项目。此外，高能级城市商业地产市场起步发展早，目前老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛；未来，在部分增量开发空间较小的高能级城市，企业可在存量市场寻找更多机会。“私募基金+公募REITs”的不动产金融链条日趋完善，为企业盘活存量资产提供了有力支持，商业地产企业应强化资产管理能力，迎接大资管时代的到来。

道阻且长，行则将至。2024年，预计宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，着力推动居民就业收入改善，服务业经济和消费市场有望继续恢复，商业地产市场或逐步趋稳。商业地产百强代表企业应乘势而上，顺应市场变化趋势，提升项目运营水平，轻重并举稳健发展。