洗村要“拔光”钉子户？

近日消息，广州天河区冼村经济联社发布拟收回集体土地使用权预公告。公告称，11月15日起，冼村旧改项目范围内剩余未签约集体土地使用权上的房屋权利人，须在11月21日前签订相关拆补协议。

否则，该社将依法开展民主议事程序，表决收回冼村城中村改造范围内（东起猎德路、西至冼村路、南至金穗路、北至黄埔大道）的集体土地使用权。至于后续拆除等情况，仍需等表决后再做决议。

这意味着，如真按该公告执行，钉子户在限定时间内仍未签订拆补协议，该批用地在通过村内表决后，将依法强制收回！

据不完全统计，目前该片区内的钉子户仍有7、8户，还有部分村民居于国外。

天河冼村经济联社相关工作人员表示，目前该方案还在公示阶段，并非等同于到期就马上拆除建筑。而相关权利人，依然可以通过书面或电联形式，向村经济联社提出异议。

至于补偿方案，倘若村民如期签约，仍能按照此前拆补方案进行赔偿。

据2011年的资料显示，冼村旧村改造拆迁安置原则上按照“拆一补一”的准则，根据自愿原则选择以下两种方案：

一是以有证面积“拆一补一”为准，阳台、飘楼按2000元/平给予材料补偿。

二是以有证面积“拆一补一”为准，阳台、飘楼面积按50%计作面积补偿，村民可选用12平面积置换一个地下停车位，超出120平的必须选择一套以上（含一套）公寓。

相关补偿方案细则请看下图

据悉，这份冼村拆迁补偿标准和2010年2月8日的公告，基本一致。

也就是说，冼村并未给“钉子户”提高补偿额度，还是和13年前首批拆迁户待遇一样。

如果村民始终不愿意签订，收回集体土地使用权后，是否会进行拆除？拆补方案又是否会有出入？相关工作人员表示，目前还需等公示期过后，确定开展表决会后再做定夺。但可以确定的是，将最大程度保证对已签约村民的公平，不会让大众利益为少数人的一己之利买单。

荔湾首创！

鹤洞村出手，强制收回未签约土地

据了解，今年4月6日-9日，荔湾鹤洞村进行关于旧改的三项议题表决，事关收回鹤洞村旧村改造范围内未签约户的集体土地使用权的表决决议。

部分通知原件，图源幸福新鹤洞

若表决通过，鹤洞村将收回未签约的集体土地上私人房屋所占用的集体土地（最后9栋），这也是荔湾首个！

据消息称，目前，鹤洞村内9栋未签约集体土地上的私人房屋，已基本被清拆，旧改提速效率有目共睹。

它所涉及的拆补方案，便是直接按照此前相关规定，对被拆迁人作出补偿，并不作改动。

而其作为老城首例依法强拆样本，这或许也将能被冼村沿用。

毕竟，据公开资料统计，目前通过表决收回集体土地使用权的，有茅岗村、火村、文冲村、水西村、新田村、珠江村等，仍以黄埔区为主。

强制收回土地的方案，对于冼村旧改而言，也是一大实际性进展。

项目周边围绕着维家思广场、恒大中心、越秀金融大厦、富力盈泰大厦等CBD地标，位置和交通条件极佳。

凭借珠江新城的核心地位，项目重要性之高，不言而喻。

广州再提旧改立法，突破钉子户困局

值得注意的是，今年7月，广州市住建局发布公告，就中的部分条款公开征询公众意见。全部条例或将在后续向公众公布。

这是，时隔两年后，广州再提城中村改造立法，试图在解决“钉子户”、“集转国”等老大难问题上寻求突破。

其中，行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议，成为最受社会关注的部分。

不同于2021年7月的《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，此次《征求意见稿》是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

广州市人大常委会负责人同时表示，广州市人大常委会已将《广州市城中村改造条例》增列为2023年立法项目，凡是通过立法能解决的问题都全力支持、积极推动，从法律上给予支持。

如何突破钉子户困局？

在全国超大特大城市中，广州是中心城区城中村相对比较集中的城市。

数据显示，当前，广州一千多个行政村里面，具备城中村特性的有272个，大概占全市行政村1/4。在城中村居住的户籍人口超过110万人，常住外来人口中，居住在城中村的可能占这座超大城市1/3。

图源：黄埔视野

城中村改造能改善大部分居民的居住环境，但同时，因为涉及人数庞大，改造难度也高。

当前，城中村存在建设无序、消防防汛等隐患问题，成为城市治理一个薄弱环节。

城中村的改造又尤为重要，无论是后续的发展空间，还是产业升级，都离不开城中村改造，城中村改造是推进城市治理能力现代化的重要途径。

今年来，广州城中村改造全面加速，然而，要推进127个城中村改造项目，实现城市更新年度投资目标，接下来依然任务艰巨。

广州于6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，进一步优化城中村全面改造项目审批流程。同时，积极通过立法提高城中村改造的效率和质量。

此前，关于土地征收、变更土地所有权等方式，已有过很多实践与经验。然而，备受市场期待的行政裁决方式，却由于城市更新条例而迟迟未能执行。

《征求意见稿》或将在后续明确行政裁决的前提与要求，进一步以此举保障绝大多数权益人的合法利益。

相关专家认为，城中村和老旧小区改造容易出现“钉子户困局”“政府多机构管制审批困局”“业主表决困局”的博弈困局，并带来“时间陷阱”。

未来可通过体制机制创新，实现城中村、老旧小区渐进式、滚动式拆除重建，通过采取与同片区存量资源捆绑联动的方式，推动城中村与老旧小区拆除重建与有机更新的合理组合。

素材来源：广州楼市发布、黄埔视野、网络等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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