智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，地产行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展(600048.SH)等，全年继续推荐园区公司，招商蛇口(001979.SZ)等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。

▍国泰君安主要观点如下：

10月数据表现平稳，降幅较9月继续收窄，实物量表现强于信用表现，预计后续将维持当前趋势。

地产投资同比下降11.3%，和上月持平，与实物量相关的另一指标竣工面积同比增速为13.3%，较上月有所下降，整体来看，实物量投资保持较好增长，地产投资的下滑主要由拿地下降拖累。

由于实物量和经济增长挂钩、拿地和金融信用挂钩，因此，地产行业仍然呈现的是对经济拉动强、对金融拉动弱局面，表明当前仍处于房住不炒的改革过程中。预计后续将保持强化实物量、弱化信用的格局。

统计局对2022年的数据修正，剔除的那部分房源按住宅类别计算仅6280元，远低于全国平均售价，因此主要发生在低能级城市，且累积调减已经达0.9亿平方米。

根据住宅单价计算，2022年前10月成交的住宅均价为10546元/平方米，而因为退房等原因导致的调整部分，单价为6280元/平方米，远低于全国平均售价，因此，这类调整主要出现在低能级城市，且累计调整规模已经不小，按照全商品房口径算，前10月销售面积累计调减1.1亿平方米，按住宅口径计算为0.9亿平方米。

由于季节性因素，全年最后两个月的销售数据将超过其他月份的平均，预计全年销售面积接近12亿平方米，其中住宅接近10亿平方米，和年初判断基本一致。

历史上(2022年数据统计局正在回溯调整，暂未纳入统计)，最后2个月销售数据占全年比重都超过了20%，若按此推断，预计2023年全年商品房销售面积接近12亿平方米，住宅接近10亿平方米，和年初判断基本一致。

2024年的变数为城中村改造和保障房建设，预计将对冲一部分商品房的需求减弱，整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向。

近期有关城中村改造和保障房建设的政策频出，且地方申报积极性也在持续增强，若纳入统计局的数据进行统计，那么，将有效对冲2024年的商品房需求下行。2023年至今销售面积同比增速为-7.8%，给定2024年将迎来城中村和保障房建设大年，那么考虑到保障房对商品房需求的吸引，预计单独商品房部分的销售将较2023年的下滑幅度有所加大，预计下滑幅度将超过10%，然而实物量端则将保持正增长。

风险提示：

重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。