撰稿|行星
来源|贝多财经
已至“而立之年”的房地产开发商龙湖集团控股有限公司（HK:00960，下称“龙湖集团”或“龙湖”），最近却连遭两度评级下调。
近日，评级机构惠誉将龙湖集团的长期外币违约评级（IDR）、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自“BBB”下调至“BBB-”，违约评级的展望为负面。
惠誉公开表示，评级的下调反映出近几个月来龙湖集团及其所在的房地产行业的销售表现弱于预期，这可能会限制龙湖集团的现金流产生和流动性缓冲。
而在不久前的8月25日，评级机构穆迪也将龙湖集团的评级和高级无抵押评级从“Baa2”下调至“Baa3”，并将评级列入下调观察名单，此前评级展望为“负面”。穆迪预计，龙湖集团未来12至18个月内的合同销售额将有所下降。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级下调反映了穆迪的预期，即在合同销售放缓、利润率持续承压以及债务资本市场融资渠道仍然受限的情况下，龙湖集团的信用指标和流动性缓冲将会下降。”
一、市场疲软，营业收入降幅显著
通过两家评级机构发布的公告不难看出，导致龙湖集团评级下降的主要原因是中国房地产行业的疲软及复苏的不确定性。
根据国家统计局发布的相关数据，全国房地产2023年前三季度的开发投资为87269亿元，同比下降9.1%，其中住宅投资66279亿元，同比下降8.4%；商品房销售额为89070亿元，同比下降4.6%，其中住宅销售额同比下降3.2%。
此外，2023年9月房地产开发景气指数为93.44。而据贝多财经了解，通常景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。也就是说，目前的房地产开发行业处于较低景气水平。
惠誉披露的数据则显示，龙湖集团2023年前八个月的销售额同比下降3%，其中7月和8月的单月销售额同比大幅下滑36%和42%，近几个月来跌幅加剧。惠誉已将2023年预测从此前的同比增长6%，下调为同比下降10%至1810亿元。
另据龙湖集团发布的2023年9月未经审核营运数据，该公司于2023年前三季度累计实现合同销售金额1376.2亿元，合同销售面积825.6万平方米；9月单月的合同销售金额为145.0亿元，合同销售面积98.0万平方米。
市场疲软导致的收入降低，也可龙湖集团的财报中窥见一二。2023年上半年，龙湖集团实现收入620.44亿元，同比下滑34.6%。相比之下，其2018年至2022年的收入均实现双位数增长，其中2022年收入增幅达56.4%。
贝多财经发现，龙湖集团的业绩滑坡主要是其核心业务——地产开发收入下降所致。具体来看，龙湖集团2023年上半年地产开发业务收入为498.69亿元，较2022年同期的837.67亿元下滑超40%，其中来自杭州、重庆的收入减少过半。
2023年上半年，龙湖集团交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发物业结算毛利率为14.3%，营业额单方价格为13014元/平方米，三项数值均低于2022年同期的598.3万平方米、17.3%和14001元/平方米。
盈利能力方面，2023年上半年龙湖集团的归母净利润为80.59亿元，股东应占利润同比增长0.6%至65.9亿元；实现毛利率22.4%，其中开发业务的毛利率较2022年同期下滑3.6个百分点，但服务业务及其他的毛利率同比增长8.3%。
在地产开发业务的疲态已有所显现的同时，龙湖集团的股价也一路走低。截至11月3日收盘，龙湖集团的股价报11.96港元/股，总市值为788.37亿港元，较2023年年初的1526.41亿港元缩水近半，约减少738亿港元。
二、立足地方，女企业家的传奇商业史
公开资料显示，龙湖集团是一家成立于1993年，布局全国一、二线城市，聚焦开发、运营、服务三大板块，发挥地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同效应的综合房地产集团。
龙湖集团介绍，该公司已累计开发1100余个项目，总建筑面积超2.2亿平方米，交付房屋超90万套，连续11年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，连续3年入选《财富》世界500强，连续13年位列《福布斯》全球企业2000强。
诞生于重庆的龙湖集团之所以能在众多房企中突出重围，从一个名不见经传的地方性房企跻身为与保利、万科等央企国企性质的房地产开发企业并驾齐驱的大型集团，必然离不开其创始人吴亚军的带领。
曾任记者的吴亚军于1993年开始从事建材生意，并于两年后入局房地产行业。1997年，吴亚军的首个住宅项目花园是小区“重庆龙湖花园南苑”落地，高标准的建筑质量、景观配套也使得该项目被定为重庆“小康社区”示范工程。
在此基础上，龙湖集团1999年开发的第二个项目“龙湖西苑”大受欢迎，甚至出现重庆市民通宵排号买房的盛况，被业内人士戏称为“房子卖得比白菜快”，龙湖集团也因此在重庆市的房地产行业中迅速打响了知名度。
2000年，吴亚军将目光投向彼时还是城乡结合部的重庆观音桥，启动了龙湖集团的第一个商业地产项目。三年后，重庆知名购物中心和时尚地标龙湖重庆北城天街落地，该项目也成为了龙湖集团的商业地产标志之一。
2005年，龙湖集团的年销售额突破20亿，跃升至重庆房企第一。站在巨人肩膀上的龙湖集团也开始启动全国化扩张，发展首个重庆以外项目——成都晶蓝半岛，吴亚军丈夫蔡奎带领该项目刷新了成都楼市的房源、成交数、成交额三项记录。
很快，龙湖集团在重庆和成都两地的销售总额突破38亿元，成为西部地区首家年破30亿元的房地产开发商，跻身全国房企第一梯队，随即又将其市场布局拓展至北京、上海、西安等城市。
2009年11月，龙湖集团登陆港交所，彼时任龙湖集团董事长兼首席执行官的吴亚军及其丈夫蔡奎共持有龙湖集团39亿股股份，约占总股本的78.2%，为该公司的实际控制人，
借助首日涨幅13.3%的出色表现，以上市当天收盘价8.01港元计算，吴亚军以约312.39亿港元的身家超越中国女首富碧桂园的大股东杨惠妍，摇身一变成为中国房地产女首富。
成为女首富后的吴亚军，继续带领龙湖集团实行“稳中求胜”策略，2017年突破千亿销售规模，并以连续多年保持房地产“三道红线”的绿档水平，一度成为“民企地产的标杆”、民营房企“优等生”。
三、高管换血，债务问题隐痛未消
接轨资本市场的龙湖集团，走上了“去家族化”的道路。
2011年8月，吴亚军辞去龙湖集团CEO一职，由邵明晓接任。次年11月，吴亚军与蔡奎离婚，蔡奎手中的龙湖集团股票由吴亚军代持，吴亚军也成为了该公司唯一的实际控制人。
2022年10月28日，带领龙湖集团走过二十九年春秋的吴亚军宣布因年龄及身体的原因辞去执行董事和董事会主席职务，并获委任为龙湖集团战略发展顾问，而彼时年仅40岁的执行董事兼首席执行官陈序平接任董事会主席一职。
一石激起千层浪，公告发布后的第一个交易日，龙湖集团股价大跌。截至2022年10月31日收盘，龙湖集团报收9.83港元/股，跌逾25%，盘中最低下探至7.26港元/股，短短一日市值蒸发近200亿港元，旗下多只债券跌幅超20%。
在接棒吴亚军后，陈序在首场投资者交流会上称：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。”
但事实证明，以地产为主要收入来源的龙湖集团想要去地产化并不容易。截至2023年6月底，该公司的新增收购土地储备总建筑面积为257万平方米。也就是说，在地产开发销售额走低的情况下，龙湖集团的土地储备面积仍在扩大。
不仅如此，龙湖集团的总负债也呈上升趋势，负债由2018年的3268.86亿元上升至2021年的6537.73亿元，2022年的总负债则有所回落，为5535.95亿元。2023年上半年，龙湖集团的总负债为5392.1亿元，较2022年同期收窄18.71%。
截至2023年6月30日，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元；净负债率为57.2%，较截至2022年底的58.1%下降0.9个百分点；剔除预收款后的资产负债率为61.9%，较截至2022年底的64.8%亦有所收窄。
信息显示，龙湖集团已于2023年7月和8月累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，该公司2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，其将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，提前偿还72亿港元。
龙湖集团CFO赵轶表示：“龙湖集团今年债务压力已经过去了，明年到期的银团贷款大概还剩下80亿港元，我们正计划按部就班的去偿还。明年到期债务可能在230亿元左右，龙湖集团有充分的资源去偿还。”
