新房卖不出去，买房需求激发不出来。

今年有个模式很火，那便是：

很多城市开始跟进“以旧换新”。

以旧换新，就是购房者可以先锁定新房，再由中介把老房子卖出去，或者由房企、第三方直接把老房子收了，打通买房卖房的流程。

这不是什么新政策，前两年就有，只是今年跟进的城市越来越多：

青岛、济南、徐州、南京、南通、淄博、泰安、扬州、苏州太仓、连云港、嘉兴海宁、宁波、丽水、绍兴越城、盐城以及玉林。

这些城市“以旧换新”的做法，大致可以分为两类：

一类是开发商、中介、买家三联合的形式，买家先交新房意向金锁定新房源，再由中介把买家手里的老房子卖了，规定时间内老房子没有卖掉，提前交的新房意向金可退。

典型代表城市比如扬州、南京、玉林、淄博等。

这里面一些城市也会同时给到补助，但是补助并没有很多，南京一套200万的新房，“卖旧买新”也就能补1万块。

另一类是由房企、国资委直接把老房子收了，买家不用等，直接拿着房款就能完成置换了。

典型代表城市比如徐州、苏州太仓。

徐州部分是房企自发组织收房，收房价格由第三方评估公司给到，买房人拿到房款后要买该房企在售楼盘。房企收到的房，会通过中介，拿到市场上去卖。

苏州太仓是国资公司直接下场收房，购房者要购买国资公司指定的新房。国资委收到的房，主要用于老房改造成保障房。

这两类收房，其实明眼人一看就能看出问题，不管是开发商、房企、买家三联合的买卖模式，还是房企主导收房，实际都没有解决“二手房难卖出去”这个根本性的问题。

唯一有希望救一救各地楼市的，就是苏州太仓正在实行的国资下场兜底模式。

原因很简单，“以旧换新”想要激活的就是手持老房子的改善需求，如果房子能够卖出去，那这些需求可能早就进了楼市。

现在卡在这里，都是置换的链条没打通，也就是房子卖不出去。

现在各地都有房子卖不出去的情况，原因也都差不多，大环境下行、需求疲软，但是到老破房子这里，还要更糟糕一些，居住属性差，加上这一轮的影响，已经没多少人再愿意多看它一眼了。

所以这种情况，不是跟中介机构签个服务协议就能轻松解决的。

那些靠联动中介、房企、置换群体的“以旧换新”城市大家可以随便去看，现在各地的成交情况到底有没有实质性的好转。

目前应该是很难的，因为根本性问题没解决，想要由房企打通买卖房的全流程，不太可能。

就像最近几天经济学家吴晓求的喊话“刺激内需”一样，他说不要再刺激内需了，因为老百姓根本没有收入，他们的口袋比脸还干净。

钱的问题不解决，不管是换房，还是消费，都没人往里冲。

但国资牵头，把老破房子收了就不一样了，置换群体可以直接收到钱，拿到钱就能去买房，干脆利落。

可能有人想着，我拿了钱不买房，那你可能想多了，这个钱一定会变成楼市的销售业绩的，因为国资收房的前提是你得买它指定的房子。

这样一来，楼市的置换需求就动了；

与此同时，二手挂牌减少，新房库存下降，一举多得。

而对于地方上来说，这一举也是多得，否则你重新去拆迁，建设房子来解决保障房的问题，这个流程太长了，如果要建设廉租房，直接从二手房市场上收购，是最简单的。

既然这一手这么完美，为什么有些城市还在实行“中介帮卖”的以旧换新模式？

各地的楼市政策经常就是你借鉴我，我借鉴你，“国资兜底收房”这一招估计很多城市都已经看到了，不跟进那可能还是“钱”比较难。

今年全国前10个月的卖地收入，只有去年一整年的52%，上半年卖地收入TOP10城市也都是些一线和强二线城市，这背后就是很多高土地依赖程度城市的举步维艰。

收购房子是要钱的，现在很多地方也没啥钱，更何况多挤出点余粮托底楼市。

2024年“国资兜底收房”的城市能不能展开来，还取决于，专项资金能不能落实到位。

明年的旧城改造模式，是继续采用2015年的大规模货币化棚改模式，还是通过国资兜底收房模式，大家直接卖二手房去买新房，以旧换新，现在也还不确定。

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