曹晶晶：住房保障体系加快补位，“新房改”将带来哪些影响

新闻资讯2023-12-08 10:32:56橙橘网

2023年12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

1.市场+保障、购+租的住房制度逐步完善

在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，行业发展进入新阶段，房地产新模式加快构建。随着保租房发展和“14号文”配售型保障房提出，市场+保障、购+租的住房制度逐步完善。2023年下半年，中央多次提及“三大工程”建设，预计2024年“三大工程”将进入加快落地阶段，积极发挥稳投资作用。其中，规划建设保障性住房将对我国未来住房制度及供给体系带来深远影响。随着“三大工程”的推进，预计保障房建设也将在2024年取得一定进展，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度积累更多实践经验。过去两年，在中央及地方的大力推进下，保租房已经取得明显进展，2021-2022年全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套（间），可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。同时，今年8月25日国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文），14号文提出了配售型保障房的发展思路，重点解决工薪收入群体住房困难问题，随着14号文印发，预计配售型保障房也将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。

2.配售型保障房建设的市场影响

从市场影响来看，保障房建设有利于保障和改善民生，有利于扩大投资，但值得注意的是，当下我国房地产总体供过于求，多数城市存在较大库存压力，刚需入市缓慢，如果大量新建保障房将对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流，一方面或将导致城市中刚需未售项目去化难度加大，另一方面，现有客户手中的中小户型出售困难也会造成住房置换链条受阻，这些都会对商品住房市场销售造成一定影响。

“14号文”明确提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”通过收购市场存量房屋来改建保障房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也可以有效地去化市场库存，减轻房企资金压力，促进商品房市场加快恢复。

另外，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性。长期来看，刚性住房需求可以由保障房满足，工薪收入群体可以放开手脚为美好生活奋斗；同时，房企无需再受到面积、价格等限制，也可以放开手脚打造高端改善型产品，专注满足改善性住房需求，房地产行业格局或将发生重大变化。

3.租赁住房发展仍处机遇期

随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁业务发展仍处机遇期。第一，在政策支持下，租赁住房项目商业模式逐渐清晰，住房租赁投资有望“算得过来账”。第二，随着我国经济社会的发展，流动人口规模持续扩大，同时随着“租购同权”的不断推进，我国住房租赁市场规模有望继续增长。第三，目前租住在非成套住房中的人口规模仍庞大，居住条件较差，市场存在大量改善性租房需求。但同时，住房租赁市场也面临着短期消费降级、租住需求分流等潜在挑战。

4.策略建议

随着房地产行业发展进入新阶段，同时随着市场+保障、购+租的住房制度逐步完善，房地产企业应顺应时势变化，合理调整策略，实现高质量发展。对于房地产开发企业，一方面，可以把握保障房开发建设的机会，为政府提供代建服务；另一方面，要顺应住房供给体系的变化，适时调整产品策略，提升产品力与服务力，更好地满足改善性住房需求。对于住房租赁企业，在机遇与挑战并存的情况下，租赁企业应审慎布局，强化自身基本盘；降低成本，增强风险应对能力；重视客研，打造差异化竞争优势。

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