11月深圳出台多项楼市利好政策,新建商品住宅供需规模环比均增长
在经历8-9月供应潮之后,深圳新房市场房源量充裕,房企以消化库存为主,推盘积极性不高,10月深圳新房供应量环比显著下降。临近年底,开发商推盘速度加快,11月迎来一波供应小高峰。新政的出台对提振楼市信心发挥重要作用,本月成交量也出现回暖迹象。
11月,深圳新批准上市商品住宅56.23万平方米,推盘量环比上涨66.37%;商品住宅成交面积27.68万平方米,环比上涨6.01%。1-11月深圳新建商品住宅整体供应508.57万㎡,同比上涨31.33%,成交293.98万㎡,同比减少11.88%。
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▍房地产市场概况
图:2021年1月-2023年11月深圳商品住宅成交走势
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供应:11月,深圳商品住宅新增供应面积56.23万平方米,环比上涨66.37%,同比下跌13.40%。临近年底,开发商推盘速度加快,11月份深圳共有11个项目推出。
成交:11月,深圳商品住宅成交面积27.68万平方米,环比上涨6.01%,同比上涨6.22%。成交量继续延续10月份的小幅上涨趋势。
价格:新建商品住宅成交价格自10月份以来持续走低,环比持续小幅下跌趋势。11月份深圳新房成交均价为63543万元/平方米,环比下跌1.31%。
▍土地市场概况
图:2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况
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2023年第一批次:共推出宅地5宗,供地建面47.5万㎡;成交5宗,成交建面47.5万㎡,成交楼面价为15165元/㎡,平均溢价率为10.1%。
2023年第二批次:共推出宅地10宗,供地建面103.1万㎡;成交7宗,成交建面74.8万㎡,成交楼面价25769元/㎡,平均溢价率为6.9%。
2023年深圳第三批次共计出让3宗住宅地块,其中龙华2宗,坪山1宗。
11月份推出宅地2宗,供地建面6.8万㎡,12月进行交易活动,开拍时间待定。
图:2021年以来深圳宅地月度供求情况
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1-11月深圳共推出17宗宅地,合计推出规划建面157万㎡;共成交宅地12宗,成交规划建面122.3万㎡,成交楼面均价为24846元/㎡,平均溢价率10.55%,相比2022年1-11月溢价率上涨1.41个百分点。成交地块中有4宗底价成交,1宗顶价成交,2宗未达限价成交,5宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主,其中央企竞得3宗,本土国企竞得7宗,民企竞得2宗。
2023年1-11月深圳房地产企业销售业绩TOP20
特别声明:房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日—11月30日期间销售的商品房为统计口径,主要依据在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据,对于监测不全的项目数据,由企业提供相关文件并严格审核,也纳入统计范围。本报告仅供参考,我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1-11月,深圳销售金额TOP20房企合计销售1888.16亿元,同比减少14.14%,占全市1-11月销售额的87.22%,销售金额TOP20入榜门槛为34.79亿元。其中,TOP10房企销售额为1402.72亿元,较上年减少8.48%;TOP11-20房企销售额为485.45亿元,较上年减少27.16%。本月新进榜的有越秀地产和深圳海岸投资集团。
头部房企:深圳地铁集团凭借深铁熙府和深铁懿府等项目的热销,稳居销售金额榜单冠军,销售金额为240.36亿元;华润置地凭借超核中心|润府、润晖府、云上润府等多个项目的热销,占据销售金额榜单第二,销售金额分为208.67亿元。招商蛇口凭借太子湾、会展湾雍境花园等项目的热销,位列销售金额榜第三,销售金额为184.09亿元。
三大阵营:按企业销售额分三大阵营,其中第一阵营(200亿以上)共2家,合计销售金额449.03亿元,占TOP20销售额23.78%;第二阵营(100-200亿)5家,合计销售金额705.55亿元,占TOP20销售额37.37%;第三阵营(100亿以下)共13家,合计销售金额733.58亿元,占TOP20销售额38.85%。
名次变动:10家维持不变,4家上升,4家下降,新进2家。其中中海地产本月销售表现突出,名次上升2名。
金额同比:其中京基集团同比增涨较多,同比上涨85.39%;深圳地铁集团同比增涨25.84%;卓越集团同比增长18.53%。深圳国际、万科同比减少较多,同比分别减少42.90%和27.89%;华侨城、天健、中海同比分别减少16.62%、13.81%和11.25%。
从深圳各房企销售面积来看,2023年1-11月,深圳销售面积TOP20房企合计销售301.10万㎡,TOP20入榜门槛为5.98万㎡。其中,华润置地以40.95万㎡排名第一;深圳地铁集团以32.48万㎡排名第二;招商蛇口以25.69万㎡排名第三。
2023年各月深圳销售金额TOP20榜位变化
从2023年深圳TOP20上榜企业排名变化情况来看,累计1-11月争夺TOP20的房企共有33家:
1-2月名次持平企业2家,上升6家,下降8家,新进4家;
1-3月名次持平企业2家,上升2家,下降11家,新进5家;
1-4月名次持平企业3家,上升5家,下降9家,新进3家;
1-5月名次持平企业4家,上升5家,下降10家,新进1家;
1-6月名次持平企业4家,上升3家,下降9家,新进4家;
1-7月名次持平企业11家,上升4家,下降4家,新进1家;
1-8月名次持平企业6家,上升4家,下降7家,新进3家;
1-9月名次持平企业8家,上升4家,下降7家,新进1家;
1-10月名次持平企业10家,上升3家,下降7家,无新进;
1-11月名次持平企业10家,上升4家,下降4家,新进2家。
头部企业:本月榜单1-5名无变化,深圳地铁集团、华润置地、招商蛇口稳居榜单前三。和上个月相比,名次上升的企业有中海地产,上升2名;卓越、前海控股、合正集团名次均上升1名。本月名次下降的有万科、鸿荣源、华侨城、天健均下降1名。
三大阵营:第一阵营,前三名榜位近两月较稳定;第二阵营和第三阵营名次变动均不大,榜位更替小幅波动。
▍趋势展望
政策方面:11月22日,深圳发布了两条重要的购房政策。一是深圳二套房的首付降至40%;二是调整了普通住宅的认定标准,取消了原有的750万“豪宅线”。新政出台,将有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费,减少交易成本。整体来看,楼市利好政策确能带动部分购房需求释放,不过未来持续性仍有待观察,继续降低购房成本、降低购房门槛仍是政策发力方向。
土地方面:深圳第三批次拟出让居住用地项目清单中,共计3宗地块,分别位于龙华(2宗)、坪山(1宗),3宗地块共计用地面积6.12公顷,建筑面积28.44万平方米。11月份推出宅地2宗,供地建面6.8万㎡,12月进行交易活动,开拍时间待定。
新房供应:在经历8-9月供应潮之后,深圳新房市场房源量充裕,房企以消化库存为主,推盘积极性不高,10月深圳新房供应量环比显著下降。临近年底,开发商推盘速度加快,11月也迎来一波供应小高峰。从目前统计来看,11月深圳预计将有19个住宅盘入市。
市场需求:自九、十月份以来深圳对刚需房的政策力度不大,短暂的交易量提升后,很快又是一波反向下跌,目前11月出现回暖迹象。新政的出台对提振后市信心发挥重要作用,未来深圳仍有望进一步优化楼市政策,也会刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市,短期成交量会有提升。
全国展望:12月各大房企进入业绩冲刺季,供应有望持续回升,部分房企会加大促销力度,整体成交有望回升。不过,多地楼市观望情绪持续浓厚,购买力尚未完全修复,刺激效果可能有限。
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