12月11日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法》。本办法自2023年12月12日起施行，有效期5年。

《管理办法》遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，是为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率而制定的。该办法根据实际情况对建设用地的开工、竣工期限作出了不同的规定；另外对不能按时开工、竣工等各类情形做出了详细的说明。

住宅1年内开工建设，4年内竣工

《管理办法》第四条提到，根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作规定。

其中，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工；主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

另外线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起3年内竣工。相关行业主管部门对建设项目的开工、竣工期限有明确规定的，从其规定。

除住房类建设项目外，建设用地存在建设条件特别复杂、特殊工艺或建设要求等情形的，土地使用权人提交专业资质机构出具的关于项目建设周期的报告或行业主管部门认定文件，经土地使用权供应方核实后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

政府原因延期，不计收违约金

《管理办法》第五条提到，土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向土地使用权供应方报告项目开工、建设进度、竣工等情况。土地使用权人确实无法按划拨决定书或供应合同的规定、约定按时开工、竣工的，可按照本办法申请延长开工、竣工期限，并对不能按时开工、竣工原因进行说明并举证。

《管理办法》同时提到，属于政府行为导致延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

政府、政府有关部门行为导致不能按时开工、竣工（非土地使用权人自身原因）的具体情形包括，因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的；因国土空间规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的等六项。

自身原因竣工逾期，须按规收取违约金

《管理办法》中第九条规定，土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款（含出让、租赁和作价出资（入股）等有偿使用价款，下同）或土地使用权出让金的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。

值得一提的是，申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。因企业自身原因造成土地闲置经处置后延长竣工期限的，不能因企业自身原因再次申请竣工延期。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原供应合同约定的竣工期限顺延。

另外，土地使用权人实际竣工逾期的，土地使用权供应方应会同相关部门对竣工逾期的原因进行调查和认定，属于企业自身原因的须按规定收取违约金。

其中，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金，逾期满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收。

附：《深圳市建设用地开工竣工管理办法》全文

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_11041106.html

南都·湾财社记者 孙阳