政策方向明确!温州新一轮城中村拆迁将启动?

新闻资讯2023-12-16 17:08:28橙橘网

政策方向明确!温州新一轮城中村拆迁将启动?


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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

日前,温州发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》(坊间称“温十条”),以更好地满足市民刚性和改善性住房需求。

其中,积极谋划新一轮城中村改造工作,大力推行“房票”在城中村改造中的应用,备受市民关注。


“大拆大整”前的温州(摄于2015年)

要知道,2016年起的“大拆大整”,拆除了温州城区相当规模的城中村,对温州城市建设、市民生活起到了扭转性的改变。

首先,“大拆大整”提升了温州城市形象。从原先遍地城中村,到如今难寻城中村、现代化城市界面越来越多,温州的城市建设水平就此跃上一个台阶。

其次,市民生活水平得以大幅度提升。

一方面,原先住在城中村的市民,如今已大多迁居现代化小区,生活质量翻天覆地。

另一方面,“大拆大整”后腾出来的土地,在“大建大美”过程中,市政公园、商业综合体、公共场馆等大量增加,丰富了市民生活。

比如,上陡门浦公园、印象城MEGA、吾悦广场、滨江万象城、瓯海奥体中心、龙舟运动中心等,其所在地块此前都是城中村。


温州新貌

“大拆大整”还提振了温州楼市。

2015年,温州楼市刚刚走出低谷,复苏的仅有新建商品房、二手小面积电梯房。到了2016年“大拆大整”后,温州楼市全面复苏,连“老破小”、“老破大”都涨了,其他优质房源则涨得更多。

当有关部门提出积极谋划新一轮城中村改造工作,不少市民也寄予厚望,以让当前低迷的楼市走出泥潭。

但从字面上理解,当前还只是谋划,离正式启动还要一些时间。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

虽然上一轮“大拆大整”拆除了温州城区相当规模的城中村,但仔细搜罗一下,还是会发现不少“角落”里的城中村尚未拆除,仍有改造空间。

就连市中心大南门附近,也还有一些尚未改造的城中村,比如马鞍池新村西侧、3中后巷、蒲鞋市、东方大厦东侧、嘉一公寓北侧等,都还隐藏着一些规模不大的城中村。


‍蒲鞋市

梧田南片,包括大堡底、霞王、蟠凤等,连城一片形成大片城中村,阻碍了南湖板块融入温州核心城区。


霞王城中村

再往外一些,南白象、茶山、潘桥、丰门、瑶溪、永中等地尚未改造的城中村就更多了。永强南片的沙城、天河、海城等,更是成片成片的城中村。


永强的城中村

这么看来,温州的城中村改造的空间,还很大。

当然,这不代表上述城中村,就会在新一轮城中村改造工作中被拆除,仍待有关部门最终发布。

不过,就核心城区而言,城中村改造的空间,已经不大了。但这里有一个关键点,市区很多的老旧小区是否有机会加入?我们可以拭目以待。

按照“温十条”的表述,大力推行“房票”在城中村改造中的应用。

可以看出,城中村的房子被征收后,很可能将给予拆迁户房票,用于购置商品房。这将对当前的新房库存去化起到积极作用,最终反馈到土地市场,推动拆迁后的土地出让。


开发中的住宅

由于上一轮“大拆大整”初期的货币化安置,被一些中介经纪人利用,忽悠拆迁户前往宁波杭州湾等地购房,导致温州大量购房资金外流,从而后来很少推行货币化安置。

那么,房票能否被用于购买二手房?这仍有待有关部门进一步出台相关政策。

只有二手房具备了流通价值,才能激活更多改善型购房需求,带动楼市全面复苏。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

推动新一轮城中村改造是好事,但凡事都有利弊两面,城中村改造也带来一些新的问题,需尽可能规避。


建设中的城市

上一轮“大拆大整”过程中,由于城中村数量迅速减少,导致温州廉价租赁住房瞬间减少,房租水涨船高,最终大量外来务工人员离开温州。

由于大量外来务工人员离开,那些年除去出生人口外,温州的人口呈净流出,直到2020年之后才扭转为净流入。

一些不明事理或别有用心的人,对此大做文章,以表面上的人口增减数据来说明所谓“温州衰落”,导致温州城市口碑受损。

外来务工人员离开温州,还导致企业招工难,提升了企业成本,最终提升了温州市民的生活成本。

因此,新一轮城中村改造,需充分考虑外来务工人员的廉价住房需求。

可以提前征收一批老旧小区,在确保建筑质量安全的前提下,用于外来人口租赁安置。

或者,提前启动保障房建设,让外来务工人员落户温州,成为真正的温州市民。


近年新建的大量商品房、安置房

上一轮“大拆大整”带来的另一个问题,在于安置房建设过多。

如今楼市下行,叠加大量安置房交付,大量安置房以很低的价格投向二手房市场,加剧了温州楼市下行力度。

虽然商品房、安置房仍存在本质区别,但在表面差距缩小、价差很大的情况下,仍有大量刚需甚至首改购房者,选择新建安置房,导致刚需商品房难卖。

因此,待新一轮城中村改造之后,安置房的建设规模应加以控制,尽可能借此去化商品房、二手房库存,而非继续增加库存。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

当新一轮城中村改造来临,拆迁之后的土地,该如何利用?

建设一部分住宅不可避免,但不应大规模用来建设住宅,否则既增加住房库存,又影响城市功能布局。

当前,温州的商业、文化、体育、艺术等领域的公共设施,仍是相对匮乏的,无法满足年轻人的精神生活。

待城中村改造后,腾出来的土地,应尽可能用于商业设施、公共设施的建设,让城市变得更好玩,吸引年轻人。


双井坊

城中村征收后,建筑也可以不全拆,保留一部分进行改造。比如,学院路沿线的双井坊、小坝坊,都是由城中村改造而来的街区式商业,深受年轻人青睐。

接下来,倘若大堡底进行城中村改造,打造梧田老街二期,可保留部分老建筑,留下真正的梧田老街。

不过,这种原地改造的街区式商业,最大的问题,在于没有大型停车场。在没有地铁的温州,这是致命的硬伤,使其辐射范围严重缩小。

拆改结合,或许是更好的方式。

或许这样的土地效益,很难覆盖征收成本,但还是要站社会效益高度,把真正优质的土地,还给市民作为公共空间,提升城市魅力,温州才会可持续发展。

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