艰难的2023年终于快要过完了。对很多工程人来说，这是从业以来最难的一年，也是对前景最为迷惘的一年。有工程人就表示，干了这么多年，突然发现自己看不懂这个行业了。

明源君认为，之所以感到迷惘，是因为这一轮调整来得太快，很多人可能至今还没来得及看清楚形势，摸不清楚未来的去向。

年终岁末之际，明源君想谈谈当前工程人所面临的变化与机遇，希望能给大家带来一些启发，以便更好地应对新的一年 。

行业迎来三大巨变

工程人的战场已悄然转移

当前，行业正在发生的这三大变化，对工程人当下工作以及未来前景影响最大：

第一，从自建到代建

都说这两年，地产老板只关注两件事：一件是怎么搞钱，另一件是做代建。

代建业务在最初只是房企众多业务极不显眼的一个，如今却被很多房企提升到战略的高度。

代建这条赛道，也正在变得越来越拥挤。

据统计，目前已有约60+房企涉足代建业务。除了布局较早的绿城管理、蓝城集团、中原建业、金地管理等以外，招商蛇口、龙湖、东原、滨江等房企也都纷纷跑步进入代建行列。

代建市场的分化也在进一步加剧。

一方面，随着住宅市场调整，代建的业务结构也出现了明显变化。

商业代建进一步萎缩，政府代建加速增长。据亿翰智库监测，今年1-9月，代建房企新增建面约1.3亿㎡，超去年全年新增合约建面约19%。新签约的项目中，约56%为政府及国央企委托代建。

另一方面，代建行业的“马太效应”开始显现。

代建的玩家越来越多，但这并不妨碍头部企业的市场份额继续增长。

根据亿翰智库的数据，今年前三季度Top30代建企业新增建面共计11656万㎡，占总新增合约建面的89%左右。

其中，蓝绿双城的领跑优势仍在进一步强化。

前三季度，绿城管理以2671万㎡新签约规模位列行业第一；蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1495万㎡和846万㎡，分别位列二、三位。

此外，金地管理和中原建业代建新签约规模均超过600万㎡。Top5代建企业新增代建规模总额占比过半，达到56.9%。

竞争加剧，代建正在变得越来越卷。

过去，代建拼的是品牌以及项目管理能力，而现在，委托方的要求越来越多样化，不仅要求代建方要管好项目、管好工地，还要求代建方会做客户研究、策划定位乃至做商业、养老等项目的代运营，甚至“带资进场”。

据预测，对标欧美代建市场的规模，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的增长空间，规模最高可达千亿级别。不过，随着越来越多房企进入，以及委托方诉求的多元化，代建行业竞争加剧已毫无悬念。

第二，从民企到国资国企

自2021年下半年房地产行业下行以来，民企一个接一个暴雷，受此冲击，大部分民企销售都一路下滑。销售不振，加之融资受阻，民企普遍放缓乃至暂停拿地，并在内部采取缩编减员等手段节省开支。

据克而瑞数据，2017-2020年百强房企中，民企拿地金额占比维持在60%以上，而到了2021年这一数据开始急剧下降，至2022年-2023前10月已下降至20%以下。

与此同时，一向稳健的地产国央企，虽然也承受着来自市场下行的冲击，但经营活动受到的影响相对较小，少数地产国央企甚至还在逆势增长。

据克而瑞统计，截至11月末，有近五成销售百强房企未拿地。央国企成为拿地的绝对主体，百强房企拿地金额超过100亿的企业中，只有三家民企，其余皆为国央企。其中，中海地产、绿城中国、建发房产等的投资金额较2022年同期仍有所上升，同比涨幅分别为25%、17%、36%。

另外，各地城投这几 年在各地土拍 市场上 活 跃度也在上 升。 尤 其是2022年，全 国有一半的土地被城投公司收入囊 中 。

今年城投虽然拿地规模有所下降，但在整体土地出让规模中的占比仍不低。据克而瑞的统计，今年1-11月城投拿地金额占全国土地出让金的38%。

如果将视角放大到整个建筑领域，会发现建筑行业的“马太效应”同样在加剧。自2021年以来，行业持续出清，一批中小型建筑企业破产，市场份额进一步向建筑央企及地方国企集中。

建筑国央企集团信用评级高，获得重大项目的机会也多。强者愈强的局面加速形成。据统计，八大建筑央企的市场份额在2022年达到42.1%，今年上半年则进一步攀升至51.4%。

房企和建企，向来是工程人最重要的去处。当前，无论是房地产亦或是建筑业，民企缩表依然在继续，这必然伴随着人才溢出，更多的工程人才将流入国资国企中。

第三，从项目建造到改造更新

任何一个国家的房地产市场，在走向成熟的过程，都是从增量向存量切换的过程。

中国也是如此。

截至2022年，中国城市化率已经达到64.7%，城市化的进程放缓，房地产的增量已然触及天花板。

另据《中国人口普查年鉴-2020》，内地人均居住面积达到41.8平方米，接近发达经济体水平。

换言之，市场已经不需要那么多新建房子了。

不过，国内住宅存在结构性不均衡、居住品质不高的情况，改善性的居住需求依然存在。

对此，中央在稳定房地产市场的同时，也在同步推动并推进城中村改造，以及保障房建设。

今年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这一轮的城中村改造，不同于过去“大拆大建”的棚改模式，而是“留改拆”并举、以保留利用提升为主。其基本原则是改善民生问题，强调将城中村改造与保障性住房建设相结合。

截止目前，全国多个城市已披露“城中村改造”计划，城中村改造步伐全面提速。

据机构测算，城中村改造涉及人口规模超3000万，涉及城中村住房建筑面积约8.5亿平方米，平均每年投资将达到8000亿元左右。

从这一数据来看，增量市场在萎缩，但存量市场仍然具有巨大上升空间。此消彼长之间，人才转移也将随之发生……

就业选择趋于多元化

工程人依然不乏机遇

过去，土木工程圈内有个心照不宣的认知：能进房企就不进施工单位。可以说，过去，很多工程人入行往往盯着房企工程岗，对其他领域的机会关注较少。

这两年，行业分化催生了一些新机遇。

比如说安全管理，在民企里面，安全管理常常流于表面，而国央企城投对此却非常重视。很多国资国企这几年都设立了EHS（Health、Safety、Environment）岗位，其职责是通过系统化的预防机制，消除隐患，减少事故发生。

这一岗位，对于地产工程人来说无 疑就是非常对口的。

工程人就业时思路也更开阔。 一 批 工程 人 已经完成“华丽转身 ”， 有 的流 入代建企业，有的挤进城投公司，还有的转型产业 园、新能源等领域。 所涉足的项目类别更为多元 化， 除了做住宅开发建设，还有公建、产业园、城 市更 新、光伏基地等等……

不过，话说回来，转岗转型往往不是易事，它意味着 身份切换、认知转变以及专业知识技能的更新迭代。

①身份或心态的转变

以代建为例，很多工程人从房企转入代建企业，本想凭借多年工程管理经验必定能够得心应手，没想到，一开始差点做不下去。

一方面，心态上要彻底调整。在房企，地产工程人员是甲方，是现场管理者，去到代建企业，工程人是代建方驻场代表，心态上要从“甲方”变成“乙方”；

另外，代建方手里没钱，话语权弱，现场管理起来更被动，不仅要与各施工单位博弈，更要能搞定委托方。即便以前管自家项目得心应手，管起代建项目也有点力不从心。

再如，有的工程人转型物业管理，这个看似和房地产密切相关的行业，其实也有很多的不同。

物业管理最大的特点就是琐碎，事无巨细件件都要上心，处处都得亲力亲为。比如有的物业管理公司，细致到每个灯泡什么时候亮什么时候关。这与地产板块“大手大脚”的作风截然不同。

②专业技能的迭代更新

这几年很多人把“稳定”放在第一位，纷纷扎堆国央企和城投。

和民企相比，国央企尤其是城投可能是完全不同的风格。

以项目管理为例，民企，尤其是高周转型的民企把进度放在第一位；而国央企城投的项目关注安全与成本，对进度反而不是特别敏感。

很多民企只专注于住宅开发，少部分兼有少量的商业、酒店等业态。国央企城投则不同，其所涉及的业态更为复杂，除了住宅外，可能还有公建场馆、产业园区乃至市政路桥交通等。

“多业态管理”是国资项目管理中非常突出的一个特点。业态越复杂，项目建设管理的难度越高，对管理者的复合能力要求也越高。比如公共场馆涉及地标建筑，项目设计阶段就必须要考虑新技术的应用。

面对更多元 的就业选择，地产工程人多年积累下来的经验 可能已经完全不够用了！

小结

季羡林在《人间岁月长》中说，人之所以迷茫，一是找不到方向，二是没有勇气前行。

这正是很多工程人的困惑所在。与其迷惘，不如将思路打开，跟上形势寻求新机遇。

2023年即将翻篇，新的一年，工程人一起奋勇前行吧。

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