乐居财经 李礼 12月20日，首创证券发布房地产行业周报。

政策端：中央方面：上周经济工作会议在京举行，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快 “三大工程”；住建部副部长董建国表示全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创造历史新高，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

　　地方方面：上周京沪优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限；深圳提出住房类建设项目应在4年内竣工；武汉市调整了购房落户政策，取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制；相城城投发布的“收旧购新”模式与太仓目前执行政策基本相同，即购房者通过补差价购得新房，城投收购旧房。

　　市场端：2023W50首创证券重点监测的39城商品房成交面积为311.5万平米，环比18%，同比-15.3%；全年累计成交面积17173.7万平米，同比-11.3%。2023W50首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6338万平米，较上周环比1.25%；库存去化周期为15.3个月，环比持平。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.4和3.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高。

　　二手房方面，2023W50首创证券重点监测的15城二手房成交套数为15996套，环比-2.2%，同比23.4%；全年累计成交面积851456套，累计同比30.9%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-9.3%，同比53.8%，全年累计成交套数同比14.5%；二线城市二手房成交套数环比0.2%，同比17.1%，全年累计同比37.2% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-2.5%，同比21.4%，全年累计同比31.3%。

　　投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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