每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

历时近13年的旧改，终于迎来了曙光。12月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局一纸公告，将南苑新村这个“尘封”十余年的旧改项目进展再度公之于众。

公告称，因公共利益需要，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）规定，现拟对南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内房屋实施征收。

12月18日下午，《每日经济新闻》记者在现场了解到，目前绝大多数住户都已搬迁出南苑新村，项目已经用围栏围起来，进入村内的重要出入口均有保安值守，西区的大门处张贴有房屋征收提示。

同日下午，有知情人士向记者透露，目前项目由万科主导，签约率早已达到了95%（调解和征收的前提条件），但还没拆，具体什么时候拆需要等政府指示，预计这个流程的时间在半年左右。

多数房子现已搬空

南苑新村位于南山区南头街道，距离前海中心区2公里，后海中心1.3公里，靠近桃园地铁站。南苑新村分为东区、西区两部分，由深圳市南山金城房地产开发有限公司在上世纪80年代建成，多为6层左右的住宅。多数房子现已搬空，整个村落均由铁栏围起来，外人无法进入旧小区内。

12月18日下午，记者从知情人士处了解到，目前南山区人民政府已发布征收提示，正式启动征收程序。南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室也已正式揭牌，后续将按照城市更新项目行政调解、行政征收流程走，直至开始正式拆迁。“根据之前其他旧改项目的情况来看，预计到正式拆迁要半年左右。”

南苑新村附近的楼盘包括西海明珠花园、桃苑小区、如意家园等，挂牌价多在7万元到10万元/平方米不等。

南苑新村属于深圳较早推进的旧改项目，但这一进程并不顺利。

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入第一批《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》。由深圳市金晖房地产有限公司（以下简称金晖地产）向南山区政府申报，并取得了项目立项批示。

2012年1月，金晖地产选择退出，万科以收购方式全面介入，这在当时被认为是万科首进南山的里程碑式项目。

按照此前的规划，该项目将由1栋写字楼公寓、2栋公寓、9栋超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

2013年1月，项目启动公示，但此后的数年间，种种问题导致项目进展迟缓。直到2022年11月，项目专规正式印发批复、挂网公示；2023年3月，项目正式启动行政调解工作；2023年12月，南苑新村房屋征收处于提示阶段。

此次进入行政征收阶段，距第一批签约业主搬离已经过去了近13年。

时间越长补偿越多？

南苑新村距今长达13年的旧改时间，也是部分城中村改造进度缓慢、阻力重重的一个缩影。

据《每日经济新闻》记者梳理，广州、深圳等城市的旧改及城更项目均存在类似现象。

比如位于广州核心区域的洗村旧改项目，由于涉及村民、经济利益等多方复杂纠葛，从2009年官宣至今也已经推进了十余年。

而在深圳2010年公布的首批8个旧住宅区改造项目中，成功改造后完成入市的有南山鹤塘小区、罗湖木头龙项目以及盐田桥东片区旧改，入市的项目分别为木头龙旧改（益田御龙天地项目）、鹤塘小区旧改（深业鹤塘岭花园）和桥东片区旧改（卓越荣津瀚海湾）。目前还有3个项目未拆除重建。

12月18日，建诚晟业总经理苑承建在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，旧住宅改造和城中村改造项目，在深圳、广州等地以开发企业为主体单位，以动态市场价格为主要补偿标准，加上被改造项目多有违建、加建、出租经营等复杂的历史遗留问题，缺乏一以贯之的强有力的规划管控，导致在早年改造项目中，时间越长、补偿越多，建成项目收益越多的现象，所以客观上造成改造项目只有推进缓慢，才符合改造主体单位和被改造对象共同利益。

苑承建还提到，由于过去几年房地产市场下行，以往模式难以为继，改造主体单位很多面临无力持续推进项目状况，造成城市更新项目进入实质停摆的阶段，客观上造成了耗时较长状况。

在国研新经济研究院创始院长朱克力看来，可以从政策引导、拓宽资金来源、完善产权变更机制等方面入手。

“城更项目通常需要大量资金投入，包括拆迁、建设、基础设施等方面费用。此外部分房屋涉及产权变更，要处理复杂的产权、土地使用权等方面，也是导致项目进程缓慢的重要原因。”朱克力说。