在外漂泊了13年的南苑新村业主们，终于在2023年的冬天等到了“回家”的消息。

12月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》。该公告正式确定南苑新村房屋征收范围，并由南山区南头街道办事处作为房屋征收实施单位。

这纸征收提示的背后，是一场长达十三年的旧改历程。随着行政征收正式启动，南苑新村项目正式进入“清零”阶段，持续十余年“旧改拉锯战”的南苑新村城市更新项目有望明年获得重生，已签约的上千名业主的旅程即将画上圆满的句号。

南苑新村业主们期盼“回家”

南苑新村老业主期盼回家，

有多少个13年能等？

旧改，向来是一个城市孜孜不倦的话题。

一座座老旧的房屋倒下去，换来的是片区的新生和家庭的新开端，对城市更新的话题，老百姓往往是带着羡慕和向往的关注。而对深圳这座年仅四十余岁的城市来说，高速发展期后带来的土地资源枯竭等问题也在催生着城市更新的进程，这座城市呼唤旧改带来片区发展的新生机。

在特区建立的第三十年，2010年4月，深圳城市更新首批改造项目公布。在一份名为《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的公示里，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区等8个旧住宅小区被列入第一批计划，是深圳城市更新首批改造项目。

作为首批改造项目，这些小区或多或少都存在老旧危房的问题，它们的存在不仅影响市容阻碍城市化进程，更影响住户的居住安全和生活质量。

当社区居民们满怀期待地签约搬离后，这一等就是十三年。

“什么时候才能回家？”这句话是南苑新村的业主们经常问的问题，但没有人能准确地回答他们。

有的老业主在13年漫长的等待后抱憾离世，部分更为年轻的业主只在自己的父辈口中听到过南苑新村里家的模样……

南苑新村的“难产”与协商规则、业主和开发商的博弈有莫大关系。进程多延长一天、一年，成本是难以想象的。而城市来说，旧改进程的缓慢会影响整体的规划和建设。

而已签约的业主多等一天，能否回家的不确定性又增添了一分。据了解，自立项以来，海涛花园有62户业主带着遗憾离世，木头龙旧改据悉是49位，而南苑新村在十多年的等待中同样有多位老业主离世。

地处南山区核心地段的南苑新村。

坐落于南山最成熟的核心地段之一的南苑新村，本该是繁华市中心的住宅小区，如今则早已破败不堪，原本小区的内部道路被杂草侵占，植物的种子被风带到每一个可以扎根的地方，随处都是野草野花，夜晚的荒无人烟和隔壁繁华的市中心形成鲜明对比，这样的对比十分刺目。

2010年，南苑新村1400多户签约业主为启动改造搬离家园，但谁也没想到，这一走就是十三年。“我们还有多少个13年能等？”

深圳旧改迎来积极信号，

冰封的进程终于再次启动

幸运的是，南苑新村的业主们终于等到了转折点。行政征收让旧改难题走向城市治理和法律解决之路，“钉子户”问题不再是无解之题。

2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，该条例针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案。

根据政策《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条规定，“已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。”

深圳坂田一旧改项目。

这意味着，原本的“双100%”变“双95%”，即：签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。

在这之后，深圳又发布了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，尤其是明确了未签约部分房屋实施征收的具体办法。《意见稿》认为，在签约率达到“双95%”可以申请强制征收的情况下，让政府掌握旧改进程非常有必要。

过去，“双100%”的标准实际操作难度非常大，只要有个别“钉子户”，整个项目旧改进程就无法推进的案例并不少见，

“双95%”的到来，意味着最后那“5%”——即城市更新未签约部分房屋有了征收程序，执行有法可依，为更新项目按下快捷键，避免一再地陷入开发商和业主们“多输”的困局。

有专家指出，“双95%”保护了大多数人的利益，以及城市居民的整体利益，这推动了深圳旧改和房地产健康发展。

还有专家认为，政府启动征收符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神，因为城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的之一就是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境，我们应该把“公共利益”视为正当性基础。

在相关法规出台之后，深圳“久拖不治”的旧改项目也被按下加速键。罗湖木头龙项目成为深圳第一例启动行政征收手段的城市更新项目，随后海涛花园也相继得到行政力量介入并有所突破后。

南苑新村项目也在积极推动中：2023年3月30日，深圳市南山区人民政府发布了关于南苑新村城市更新单元行政调解事项的公告，这也是南山区的首例启动城市更新行政调解项目，其法律依据就是2020年12月30日发布的《深圳经济特区城市更新条例》。

南头街道成立南苑新村项目行政征收办公室。

自3月30日行政调解正式启动后至今，已有部分业主实现调解签约。按《条例》相关规定，调解终止即按计划启动行政征收。

12月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》，征收工作将正式启动。这是南苑新村重大意义的一天，因为这不仅表示南山首单房屋征收程序正式启动，影响南苑新村旧改进程的“钉子户”难题或将在近期得以解决，更意味着项目进入实质性开工阶段可期。

而如果改造顺利，这里将重新建成高楼大厦，南苑新村的老业主们也将享受迟到了13年的，深圳特区经济发展伴随而来的各项红利。

岸的那头是家

而船一直在打转

“不用怕那极个别‘留守户’了。”在《征收提示》发布之后，南苑新村的老业主们都很兴奋，在政府的介入下，业主们认为项目应该可以很快地启动实施。

事实上，南苑新村的签约率早在2019年已经达到95%标准。截至2023年12月，项目涉及拆迁户1400余户，仅剩余10余户未签约，签约率更已超99%。据早前已签约业主爆料，南苑新村补偿比例为1：1.33，有说法指这在同期八大旧改项目中是最高的。

“一些老旧小区城市更新项目因为‘钉子户’的存在导致项目进程缓慢，对于原来签约并且已经搬出去的业主来说，是比较大的不公平。”业内专家曾在采访中告诉记者，尊重少数人的权利，更不能罔顾多数人的权益。

13年里，有人四处搬家尝尽苦辣，有人因南苑新村的问题导致就业难、养老难、结婚难，而当年带头签约的几十位老人们，有部分在人生的最后一刻都没能回家，没能住进新楼。13年间，已签约的业主们仿佛都坐在一条看不到对岸的船上，岸的那头是家，但船始终在原地打转。

南苑新村进入“清零”阶段

南苑新村的业主们在外漂泊十三年后终于找到了回家的路。

征收提示的发布，标志南苑新村项目进入“清零”阶段，按照行政征收的流程，后续南山区人民政府将正式公告房屋征收决定——由政府相关部门取得未签约户物业权利并与市场主体签署搬补协议、确认实施主体资格，并组织相关部门对未签约户实施强制搬迁和房屋拆除。

南头街道成立南园新村项目行政征收办公室。

征收提示为小区已签约的居民带来希望，更为片区的重建带来曙光。随着项目征收提示的公布，南苑新村这块难啃的骨头，即将被拿下。

事实上，南苑新村周边集聚了大型区级公共服务设施，临近前海深港现代服务业合作区、高新技术产业园区、后海中心区等重点片区，肩负为其提供高品质的综合配套服务职能。

而现状建设水平已无法与区域定位相匹配，亟待通过整体拆除重建打破空间发展的瓶颈，在空间建设和配套服务方面对接区域发展新格局。

放眼未来，南苑新村将跟上这座城市的步伐与面貌，摇身一变为城市的新名片，不仅会是一个契合片区城市发展要求和区位价值的现代品质生活住区，这里还会有精致、开放、多元的体验式商业街区，还会兼具商务办公功能服务、休闲娱乐需求。

而南苑新村的业主们13年漫长的等待终于迎来圆满的大结局，迎接他们的，是光明的未来。

采写：南都·湾财社记者 孙阳