近年来，随着房地产市场供求关系的重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。

12月22日，市住建委、市住房资金管理中心、中国人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监管局、市高院五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

据公告，新《办法》主要作了以下重要调整：一是将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

二是引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

三是在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

四是完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

五是对原《办法》中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。

专家解读：直击此前的监管漏洞

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住房和城乡建设部部长倪虹在会上明确，房地产行业将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。倪虹强调，保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，北京此次对于《办法》的修订，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，本次北京强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。

“这里最大的变化是，真正构建了科学的监管体系，由银行作为监管主体改为政府是监管主体，明显直击此前的监管漏洞”，易居研究院研究总监严跃进认为，在最近两年烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。所以此次政策其实就是对过去“糊涂账”的一次系统调整。

此次调整后，预售资金关联方的关系就更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样就可以更好理顺关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作，也更好落实各方主体的权责利关系。

值得关注的是，2022年12月29日通过的《深圳市人民代表大会常务委员会关于暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定》，也是深圳市预售资金监管正从过去的金融机构监管向行政监管转变，是落实住房城乡建设部等三部门《关于规范商品房预售资金监管的意见》，将预售资金监管统一到行政监管模式的具体体现。

采写：南都湾财社记者 王艳玲