今年12月7日，以“产城融合、商产共荣、职住平衡”为特色的百万平方米级集体经济性质——中关村西北旺科技园正式竣备。

如何盘活集体经济建设用地？

12月22日，“重构人产城·实践新场景”2023第七届中国产业园区与商办新驱动力峰会产业社区发展大会成功举办。中关村西北旺科技园副总经理苗思露发表《探索集体经济发展路径 打造中关村园区新模式》主题演讲。

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发展集体经济，既是机遇也是挑战

在首都减量转型发展的大背景下，我们集体产业用地肩负着服务保障城市发展，为产业升级提供创新空间，成为城市发展战略新空间的重任。

如今，我国城市化发展过程中，镇域和村域开发的重要性不断凸显，尤其是对于集体土地的开发，北京走在了全国的最前列。比如，各个行政区内均出现了很多集体建设性用地投入开发入市的案例。

对于集体土地的入市，我们认为主要有两方面的优势：一是能够有效盘活农村闲置的土地资源，提高土地资源的利用效率；二是让闲置的土地活起来，得到合理利用，是助推乡村战略和美丽乡村的重要课题，也是激发生产要素活力，统筹城乡发展的关键一招。

经过这几年的实行和实践，集体土地入市为城市产业用地带来新的发展空间，集体经济组织的运行机制和保障机制日渐完善。在北京，集体经济经过这些年的探索，已经形成了与周边区域经济协同发展的态势，这不仅能够增强集体经济的产业融合、产业链长度、新鲜产业带动度和要素整合度，还可以打破城乡之间的差距，成为加速二者速度的有效路径。大力发展集体经济，既是机遇也是挑战。如今，一个新的模式，新的路径的开启亟待我们不懈探索。

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在机遇和挑战中，如何利用差异化竞争模式，打造集体土地产业园区

利用集体土地建设产业园区具有一个明显的优势，首先是集体土地的土地成本相对比较低，在目前优质土地价格居高不下，融资成本升高的大环境下，这一点尤为重要。

在集体土地上开发和经营产业园区可以采取多种合作方式，探索出更多的创新模式。比如由集体经济组织和产业地产商共同出资成立项目合资公司，进行建设和开发运营，也可以由集体土地组织委托有经验、有实力的开发商进行代建、代运营，还可以由集体土地组织自持，运营商采取轻资产模式等多渠道参与开发建设、招商运营等等，这些也是我们目前正在探索的各个实践路径。

由于集体土地性质，集体土地产业园区的出售存在着诸多限制，反而使得对园区招商运营的长期收益更为看重。在运营中追求长效利益，在前期手续上有天然优势，长期持有、低周转、精运营、高品质的开发运营理念。

但是集体土地的开发也面临着一定程度的挑战。首先，建设用地的紧张，可直接入市的集体土地比较少。特别是涉及国土空间规划，在土地需求日益增大的情况下，闲置的土地会越来越少，尤其是产权明晰的建设用地也会越来越少。第二，部分地区缺少相应的产业规划，特别是利用集体经济建设用地助力乡村振兴缺乏产业基础。在乡村振兴的要求中，产业兴旺居于首位，但是在走访调研中我们发现，凡是社区交通、政策、产业环境、基础条件等等问题，部分地区利用集体经济建设工业园区或者产业园区的意愿都比较弱。第三，集体经营建设性用地的分配机制有待完善，入市收益应兼顾多方的利益，要注重实质公平和代际公平。

从以上，我们可以看到集体土地建设园区，机遇与挑战并存，任重而道远。