最具潜力筹开商场TOP100：万象城、大悦城、龙湖天街“霸榜”，“非标”项目也够抢眼！

新闻资讯2023-12-27 00:39:22橙橘网

来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者|熊舒苗

图片来源|除特别注明外，均来自项目官方

编者按

12月20日，“2023赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单，本篇为“2023年度品牌商关注筹开购物中心TOP100”。

『赢商网百强榜』其他榜单：

2023，商业地产“新生”与“重生”交织的一年。

这边厢，强者恒强、新秀起势，迭代产品线，炸场新作不断，创意满屏；另边厢，传统商圈复兴、续写新故事，一个个“非标”项目拓宽商业想象的边界。

典型的变化是，以往被视作“杀手锏”的建筑硬件、品牌阵容等，不再是吸客的金科玉律。稀缺的定位、文化力、艺术审美、宠物友好、可持续发展、话题制造等软实力，制造出了不少“未开先火”的新鲜样本。

这是弱复苏市场环境中，消费者趋于关注情绪消费、细节服务、感官体验的极佳证明，也是中国商业地产行业进化不止的直观反映。

而关于变化的更多细节，具象呈现在《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》中。这份年度榜单，观察了368个城市的739个筹开购物中心，结合（☜点击查看）结果，发掘了100个最有潜力成为新一代明星的商场。

本榜单测评维度主要包括：

1）城市：项目所在城市商业指数

2）商圈：项目所在商圈辐射力

3）购物中心：商业建筑面积、运营商综合实力、标的性品牌意向入驻指数、人气热搜指数

筹开项目年年上新

明星产品线越来越耀眼

纵观三年，登榜《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》的项目，明星产品线出现的频次与占比越来越高，而非连锁化的非标项目占比虽小，打法却足够吸睛。

//龙湖天街、万象城、大悦城，绝对的上新大户

本年度TOP100中，龙湖天街、万象城、大悦城上榜项目数量位居前三。近三年数据对比看，三者始终位居前四，是绝对的上新大户。

▶▶运营管理实力杠杠，获资本、消费市场认可

大调查显示，万象城为公认的连锁产品线NO.1，获得73%受访者看好；龙湖天街、大悦城亦排行靠前。三大连锁产品线，凭出色的运营实力、盈利能力，备受认可。

以“万象城”为例，操盘手华润万象生活全链条商管能力获得资本市场、消费市场高度好评。近日，华润置地已获得首批消费基础设施REITs入场券，底层资产是由华润万象生活运营管理的青岛万象城。

▶▶落子速度快，城市首秀期待值MAX

大调查中，太古汇/太古里、SKP、IFS等产品线亦受到较多拥趸，但因开发速度慢、新项目数量少，未能闯入上榜项目数TOP10。

相较之下，龙湖天街、万象城、大悦城不仅在深耕城市加密，亦积极落地新城市，灵活采取多种合作方式，快速扩张。得益于在营项目的良好口碑，这些连锁产品线的城市首秀往往承包全城关注、期待值MAX。

//万象汇、招商花园城、砂之船奥莱，中档玩家起势

本年度TOP100榜单中，万象汇、招商花园城上榜项目数量排名第四、第五，银泰城、砂之船奥莱等“新面孔”亦表现不俗。这些产品线旗下项目多为中档、大众化定位。

▶▶标杆项目珠玉在前，规模扩张信心满满

以“招商花园城”为例，近两年均有多个项目上榜，以肉眼可见速度崛起。深圳招商花园城为招商蛇口商业版图的开山之作，开业10余年经营稳健，年平均出租率保持在86.9%。

“招商花园城”是招商商管的拳头产品线之一，为其商业版图中名幅其实的“数量之最”，创新力、适应性强，目前正持续迭代，加码规模化布局。

▶▶年轻人重新捧红奥莱，“既好又省”新流量密码

从线上到线下，“名品+折扣”的奥莱重新翻红。精打细算的年轻人，不再高喊“冲动消费”，“省钱指南”、“折扣清单”才是王道，主打一个“用更少的钱买到更好的商品”。

行走商业江湖30年，砂之船是奥莱圈的佼佼者，高效高质的运营、拥有上市REITs平台的独特资金优势，是其快速发展的重要底气。

//非连锁产品线项目数量减少，但打法精妙

头部连锁产品线品牌轻重并举加快抢占市场份额，对非连锁产品线产生一定的“挤出效应”。近三年，非连锁产品线上榜项目数量有所减少，从2021年的34个降至29个。

但随着存量时代到来，不走连锁化路径的“非标”项目，关注度走高。此次大调查中，超75%的受访者看好非标项目的未来发展。在他们看来，消费者的多元化个性化需求带来了增量商业机会，同步影响市场格局之变。

华发商业最新打造的武汉华发外滩荟，为满足都市新贵、潮流青年、城市访客三类主力人群需求，针对不同地块制定了差异化策略，规划有活力“潮”基地、品质生活“私享”平台、城市文化“阅”空间等不同主题内容。

领头城市易主

三大古都、双城爆红

从项目形态到城市落位，《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》上榜项目出现最多的城市，在北上深之间轮换。而古都三城、海南双城则因独有的聚客优势奋起直追。

//TOP1的城市争夺战，北上深轮流登顶

上榜项目数量TOP1的宝座，被汇聚头部品牌资源和消费市场的商业一线城市牢牢占据。本年度TOP100中，深圳拔得头筹。近三年，上海、北京、深圳轮流登顶，城市争夺战愈演愈烈，谁也没法稳守龙头之位。

//以文化之名，古都杭州、西安、南京出圈

商业一线城市优质地块“买少见少”，商业准一线城市成了头部企业押注重点。本年度TOP100中，文化古都杭州、南京、西安强势出圈，杭州跻身TOP2，南京、西安赶超北京。

这类城市购买力不输一线。例如，杭州2022年社会消费品零售总额增速5.8%，全国第一，“吊打”一线城市；且文化软实力杠杠，人口净流入率全国数一数二，今年亚运会加持下，城市热度持续走高。

//免税、旅游双箭齐发，海南双城上位

另值得一提，今年有项目上榜的商业三线及以下城市明显增加。

有数据显示，在全国消费市场中，下沉市场消费规模占比最高，超17万亿元，且持续扩容。瞄准商机，不少品牌商在摩拳擦掌发力下沉市场，优质筹开商场成了它们的布局首选。

这其中，近三年“露脸率”最高的下沉城市，要数海南的三亚、海口。离岛免税政策叠加旅游优势，海南以三亚国际免税城为代表的商场生意红火，并吸引LVMH集团旗下免税零售巨头DFS迪斐世、太古地产、澳门央企南光集团等纷纷落子。随着“全岛封关”进入倒计时，为数不多的筹开Mall自然是品牌商们不愿错过的稀缺投资机会。

三亚大悦城效果图

传统商圈复兴

新贵城区潜力大

不同城市上榜项目之别，背后是城市经济力、消费力及文化力的比拼。而在城市之中，不同商圈上榜项目有多有少，原因不一而足。

近三年，非商圈上榜项目数量不断增加，市级商圈、区域商圈趋于减少。优质地块减少、商业增量空间狭窄，商圈范畴内市场机会萎缩。

但“地段”红利亘古不变，传统商圈始终是资源最集中的地方、掌握着城市的主力消费群体。本次大调查中，武汉SKP、杭州恒隆广场、重庆中環万象城等项目人气居高，“位处核心商圈，潜力大”是受访者看好它们的首要因素。

更有越来越多老旧物业焕新回归，重塑中心城区的商业话语权。典型如：

再看非商圈片区，各地政府着力发展的新贵城区，上榜项目可观。虽商业氛围未成气候、消费人口密度不及传统核心商圈，但这些区域坐拥庞大的高消费力客群，且竞争相对不那么激烈，有大量市场空白亟待填补。

典型如：

“单枪匹马”有风险

“抱团取暖”流行指数暴增

竞争进入深水区，单枪匹马闯天下风险系数加大。一路攻城略地的商业地产企业们重新思考攻守之道：既要争市场份额，又要管控风险，提升管理效率、盈利水平。

于是乎，联手投资、抱团组CP打造项目成常规运作方式，有的是企业间联手，有的是企业联合地方政府。

据不完全统计，《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》的轻资产项目超30个，远超2022、2021水平。于手握庞大品牌资源池、优质产品线的标杆商业运营企业，轻资产打法“性价比”高；于缺乏商管经验的物业持有方，交给一个专业操盘手是获得稳定收入的择优之选。

从地方政府角度看，联合社会资本、加快盘活“休克鱼”亦是城市更新工作中的重要环节。本年度TOP100中，出现采用ROT（改建-运营-移交）创新合作模式的项目——深圳·大运天地（原“深圳大运中心”，去年由润欣商业投资（深圳）有限公司以5.72亿元的价格拿下，由华润万象生活成立项目公司，负责其投资、建设以及整体运营工作。合作期限30年，届满后项目资产无偿移交给政府方或其指定机构），是当下城市更新大潮中极具借鉴意义的代表。