|员村一横路地块摇号现场，拆神摄|地块航拍，图源网络|地块周边航拍，拆神摄|地块周边航拍，拆神摄|地块内部实拍，拆神摄|黄埔涌，拆神摄
|琶洲樾在建中，拆神摄｜珑璟台沙盘
地价解限后，一直不咸不淡的广州土拍，终于在年末撒了一把猛料。
周四到周五（12月28-29日），广州一共要卖7宗地，起拍总价约252亿，计容总建面超96万方。
其中，最惹眼的，莫过于天河世界大观地块，以及海珠琶洲西区地块。
前者，已经在刚刚截止了报名，确定参拍的，有保利，越秀，华发，招商4家；
后者，虽然还没到deadline，但各路大咖已经急不可耐了——
截止至发稿，已经取得号码牌的，有珠江实业，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂，一共9家。
注意，以上提到的房企，都不是“口嗨”的意向参与，而是实实在在交了保证金的。
一直以来，土拍都被视为楼市的风向标，而房企愿不愿意出手，也了代表其对后市的判断。
毕竟，他们真实的拍地意愿，是建立在深刻调研的基础之上的。
之前的黄埔图书馆北侧地块，作为广州年内首宗不限价地块，吸引了招商、保利和华发3家企业的参与，很多人都寄予厚望。
但正式开拍，各家只是各自举牌一手就停下了，最终由保利以接近40亿的总价拿下，可售楼面价约27789元/平。
虽然这个地价，刷新了黄埔纪录，但竞价过程并不激烈，整体表现只能说是差强人意。
世界大观和琶洲西不同，开发商们的斗志要强得多得多。
当然了，4家、9家房企报名，对比今年几宗摇号地块，受欢迎程度差远了。
尤其是6月被疯抢的员村一横路地块，足足获得了35家企业的青睐，诠释了什么叫真爆。
横看竖看上看下看，多少有些不够看。
但要明确两点。
一是，之前热门地块的竞争，“马甲”占比不小，取消限地价后，不限价，意味着土拍没有摇号，各色小号也随之退场了，房企实名抢地；
二是，临近年底，房企们资金压力大，子弹有限，对拿地本身就慎之又慎；而几个财大气粗的央国企的参与，带来的压迫感，也劝退了一些企业，过去概率不高，干脆就不去了。
所以，这样的报名情况，还是值得一夸的。
届时正式开拍，大概率会拍出不错的溢价，琶洲地块甚至还可能会出“地王”。
毕竟，这两块地，是真·核心，无论是地段价值还是自身素质，都很能打。
世界大观二期地块
黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积约9.8万平。
今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。
相较一期地块，二期地块要稍微逊色一些。
一是体量不如一期，2.0-2.5的容积率也略高；
二是宅地虽然位于太阳湖两侧，但实际景观比较一般，更像河涌。
但优势也很明显——地价更低。
地块起拍总价约40.9亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（50160元/平）拉开了不小差距。
并且，地块还规划了1万方的商业，根据之前的规划图，将打造为滨湖商业。
如果真的是家门口的商场，对很多买家来说，还是极具吸引力的。
这次报名保利，越秀，华发，招商，都是的大型央国企，真抢起来，场面会很好看。
但有一个问题，值得讨论一下——
“限地价”取消，这块地超越一期地块，挤进广州楼面地价TOP10？
在我看来，可能性并不大。
一来，像前面提到的，地块起拍价不高，要追平一期，溢价至少要超过20%，总价要多掏8亿+。
地价高企，又逢年底，相信大部分房企都不会这么冒进。
更何况，地块综合素质要弱于一期。
二来，客观来讲，整个奥体板块，最不缺的就是改善/豪宅产品，市场是供过于求的。
地块将来入市，不仅要和周边新盘打，还得和牛奶厂次新打，竞争会很激烈，一期地块加入以后就更是了。
预计明年初，越秀世界大观项目就要正式开盘了。
案名公布，估计也就是这两天的事情。
从此前曝光的设计方案来看，主打140-250㎡，纯板楼设计，两梯两户，产品涵盖改善-豪宅。
虽然项目暂时还没有明确的价格吹风，但参考周边在售的一手价格，推测售价会在8-13万/平的区间。
一二期地块脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，产品定位估计也是大差不差，很难不形成正面竞争。
而二期地块还有商业“包袱”，如果还用来打造为滨湖商业，其实很难算得过账。
所以地块未来有可能“擦一下边”，打造成商墅产品，来提高整盘的货值。
琶洲西区AH040331地块
这块地，是奔着创造历史来的，仅是起拍楼面价，就高达47670元/平，虽然没有跻身前十，但市场预期很高。
有央企曾经跟我们交流时表示，地价就算被拱到7字头，也是有可能的。
这是什么概念？
2020年，广州城投拿下的越秀南路地块，楼面价是64576元/平，连续两年多稳坐广州“地王”头把交椅。
如果琶洲西地价真的到了7字头，那就是妥妥的全市TOP1。
而房企们之所以如此高看这块地，有几个方面的原因。
其一，地块虽然单价高，但体量小，总价可控。
地块楼面价高，但建面只有3万平，总价自然也不高，14.3亿。
哪怕最后真的可能拍到7字头，整体的总价也就去到20+亿。比起一些动辄百亿的大地块而言，资金要求不算高。
其二，地块区位优越，质素无可挑剔。
地块位于寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边，并且一线临黄埔涌，南向无遮挡。
其三，琶洲市场认可度高，地块有利润可图。
如今整个琶洲在售的项目并不多，隔壁的琶洲樾，在售225方4房、249方4+1房以及261方5房产品，总价区间在2500-4000万，全盘剩余货量不到20套，接近清盘。
所以，对地块来说，琶洲樾其实已经不算正面对手了，12-14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。
一涌之隔的琶洲南TOD，均价也去到了近13万/平，去化也不错。
再往南，还有主打改善的广州地铁·珑璟台，此前也开放了营销中心，首推1栋，主力产品为约143平（A/B户型）及约136平的四房单位，价格在7.5-9.5万/平左右。
琶洲西这块地，位置更核心，价格自然也更具想象空间。
以如今板块近12-16万/平的房价，地价即使到了6-7万/平，仍然是有利润空间的。
当然，说一千道一万，究极原因还是因为地块就在琶洲，就在琶洲西，如今整个琶洲产业最成熟的地方。
这里有着大量的总部企业，有着大量的互联网高尖人才，这都是地块最坚实的购买力。也是房企们看好地块的最主要的原因。
|琶洲西区夜景
