重定价日房贷将再降10BP,明年LPR还有多大下行空间?

新闻资讯2023-12-28 01:11:41橙橘网

重定价日房贷将再降10BP,明年LPR还有多大下行空间?

2023.12.27


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导读:不排除明年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

作者 |第一财经 亓宁

2023年步入尾声,大部分购房者的按揭贷款将在新年第一天迎来一年一度的重定价。

按照12月最新一期5年期以上LPR(贷款市场报价利率),重定价日在明年1月1日且于今年6月20日前办理的房贷,利率将再降10个基点(BP)。

回顾年内,1年期和5年期以上LPR分别降息两次和一次,累计降息20BP、10BP。对于房贷而言,相较于5年期LPR下调带动的降息,年内的重头是存量房贷利率调整。根据机构测算,目前百城首套、二套房贷利率均续创2014年以来新低,尤其12月京沪楼市政策松绑明显带动一线城市房贷利率下行。

在12月存款利率时隔3个月又迎新一轮集中下调后,多位机构人士对第一财经表示,接下来存款利率仍有下行空间,也不排除明年上半年MLF(中期借贷便利)进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

存量房贷利率调整是年内重头

所谓重定价日,即浮动利率贷款的借款人与银行约定利率调整的日期,其中个人房贷重定价日为每年1月1日,或每年与贷款发放日对应的日期(对应日),以前者居多。

自2019年10月LPR改革后,我国房贷利率定价多数转为锚定LPR即LPR加点模式,部分选择固定利率的首套房贷借款人,在今年9月存量房贷利率调整后也均转为LPR加点模式。

在明年1月1日,锚定LPR的存量房贷利率将按最近一个月(12月)相应期限LPR利率+合同约定的固定加点重新计算确定。央行12月20日披露的最新一期5年期以上LPR报价为4.2%。

回顾今年以来5年期以上LPR变动情况,仅在6月20日下调一次,幅度为10BP。这也意味着,重定价日后的最新房贷利率将由4.3%加点更新为4.2%加点。

纵观2019年来长期限LPR调整情况,2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR报价分别为4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%,累计下行60BP。

其中,面对房地产行业深度调整,2022年5年期以上LPR出现超预期非对称下调,年内累计下行35BP。同期,1年期LPR则累计下行15BP。

但到了今年,随着存量贷款与新增贷款之间利率悬殊,房贷政策的重头戏转向存量首套房贷加点调整。8月31日,央行、国家金融监管总局发布两则通知,存量房贷利率正式迎来调整方案——自9月25日起,由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款,或协商变更合同约定的利率水平。

从落地情况来看,存量房贷利率调整主要采取后一种方式,调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策,即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。

根据央行披露数据,9月25日到10月1日政策实施首周,有98.5%符合条件的首套存量房贷利率完成下调。截至9月底,超过22万亿元存量房贷利率完成下调,调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅达到73BP,每年减少借款人利息支出1600亿~1700亿元,惠及约5000万户、1.5亿人。

一线城市松绑,百城房贷利率续创新低

加上央行多次调整首套房贷利率下限,近两年房贷利率普遍呈下降趋势,尤以政策重点引导的首套房贷最为明显。

不过,在因城施策背景下,各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大,央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策显示,各地政策分段情况各异,其中多地首套房贷利率下限加点已降为负值,最多较LPR低60BP。

据《2022年第三季度中国货币政策执行报告》介绍,我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”:一是全国层面,人民银行、银保监会(现国家金融监管总局)确定全国层面的贷款利率政策下限;二是地方层面,各城市政府在全国层面的政策底线基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限;三是商业银行层面,商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。

央行最新数据显示,截至9月底,全国343个城市(地级及以上)中,119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限,其中,95个下调了首套房贷利率下限,这些城市执行的下限较全国下限低10~40BP;24个取消了下限。9月,新发放个人住房贷款加权平均利率4.02%,同比下降32BP。

影响存量房贷利率调整空间的,除了发放时利率下限,还有所在城市的最新主流利率水平,以及对首套房的认定标准变化。中金公司研报指出,此前普遍大幅下调按揭贷款加点幅度的二三线城市,借款人受益存量房贷利率调整政策更明显。

以湖北某地为例,据记者了解,部分去年、今年办理的符合调整政策的存量房贷中,调整后利率在4%、3.9%。这也意味着,在1月1日重定价后,此类借款人按揭利率将进一步下行至3.9%、3.8%。

除了推动降低存量首套房贷利率、按季动态调整首套房贷利率政策外,今年央行还推动调降二套房贷利率下限40BP,由LPR+60BP降至LPR+20BP。

据华泰证券统计,12月百城首套、二套房贷平均利率环比11月分别下滑1BP、2BP至3.86%、4.41%,均再创2014年以来新低。分城市来看,目前仅一线城市首套房贷利率高于4%,仅7城二套房贷利率高于4.4%。

国金证券研报则显示,受益于京沪楼市新政,带动一线城市12月首套利率环比降低25BP,二套利率环比降低34BP。此前的12月14日,被视为楼市风向标的北京、上海一致对政策松绑,其中在房贷利率方面,两地首套房贷利率均下调了45BP,二套房贷利率北京下调45BP~50BP,上海下调75BP~85BP。

明年LPR还有多少下行空间

年内,经历了6月(10BP)、8月(15BP)两次MLF降息,9月央行降准0.25个百分点,进而推动了LPR下调。

不过,宏观经济恢复仍待巩固,尤其房地产复苏节奏不及预期,不少企业依然面临融资瓶颈,销售端持续低迷。加上政府债增发考验资金面流动性,市场一度对四季度降准、降息抱有较高预期。

然而,12月最新一期LPR继续按兵不动。到了12月下旬,新一轮存款降息反而先行落地。这是年内第三次存款降息,且范围、力度均较前期更大。

多位业内人士对记者表示,在年末揽储冲击“开门红”之际进行存款利率调整,驱动因素包括存款定期化趋势持续、银行加大信贷投放、净息差持续收窄等。加上LPR没有如期下调,将从资产负债两端缓解银行压力,为支持实体经济腾挪更大空间。

根据中金公司测算,最新一轮存款利率调整将带动定期存款加权平均利率下调约15BP,高于2023年9月(约9BP)、2023年6月(约3BP)以及2022年(10~12BP)的存款降息。按照定期存款规模约150万亿元计算,每年可节省银行利息支出2250亿元(年化),与存量房贷利率下调影响规模相当。

就短期内资产负债端的政策不平衡,有机构人士对记者表示,拉长时间来看,前期贷款利率已经下降很多,不能片面看待短期的情况。

2019年以来,除了长端LPR下行60BP外,1年期LPR也从2019年12月的4.15%逐步降至今年12月的3.45%,降幅达到70BP。其中,2020年30BP的降幅最大,2021年、2022年、2023年降幅分别为5BP、15BP、20BP。

央行也在最新货币政策执行报告中指出,一系列利率政策取得显著成效,利率传导效果明显增强。数据显示,除了以房贷为主的个人贷款外,9月新发放企业贷款加权平均利率3.82%,同比下降18BP,处于历史最低水平。

中信证券首席经济学家明明认为,考虑到6月以来累积的事件影响,叠加本次存款利率的调整,长端LPR报价下行的可能性有所增加,但调整的幅度可能较为有限。接下来,降成本、宽信用工具或仍有加力空间,结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调,不排除明年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

另有机构人士对记者表示,明年存款利率依然有下降空间,LPR则还有20~30BP的下行空间。不过,在“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”和“LPR+国债收益率→存款利率”的利率传导机制下,LPR和新发贷款利率进一步下行空间将收窄。

中金公司银行业分析师林英奇分析,此次1年以内存款利率下调10BP,为5轮存款降息中首次,标志着后续存款利率曲线全面下行可能开启。假设明年年初1年期、5年期以上LPR下调10BP,此次存款利率调整能够充分对冲其影响,如果未来存款利率下行幅度与此次类似,LPR下调对息差的影响将从负面转为接近中性。

微信编辑| 高莉珊

本文标签: 央行  降息  lpr  房贷利率  

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