本文来源：时代周报 作者：郭鹏

2023年，政策密集释放，楼市却仍未完全回暖。克而瑞报告预计，2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米，销售规模为12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，行业整体维持底部震荡格局。

2023年，房地产销售市场前高后低，以“小阳春”开年，但这一态势未能一直延续，二季度开始出现下滑，直至年末。

楼市成交下滑，各级政府在下半年陆续颁布更多宽松政策，以提振楼市。各地政策多集中于降低购房资格、降低购房首付、降低购房利率成本等方面。一线城市北京、上海通过认房不认贷、降低首付比例等政策，短期内刺激楼市成交量上行。

展望2024年，研究机构认为新房价格预计转跌为升，二手房价格受供大于求影响，下行压力仍然存在。在政策端，2024年楼市政策有望延续2023年的宽松基调。

销售先高后低

克而瑞地产研究数据显示，2023年楼市整体呈现前高后低状况。

2023年初，随着疫情政策调整，2022年压抑的需求爆发，楼市迎来一波“小阳春”。一二线城市新房成交量均有较大幅度提升。1月-3月，商品房销售额为30545亿元，同比增长4.1%。自2022年1月以来，累计增速首次转为增长。3月底，万科董事会主席郁亮给出房地产市场仍处在温和复苏阶段的判断。

这一态势没有一直持续下去，第二季度销售情况转弱。4月，销售额与销售面积相比3月几乎腰斩。5月销售面积同比下降，6月下滑速度更加明显，商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，创2015年以来同期最低。

下半年，销售面积和销售额均处于下降状态，累计降幅均在扩大。根据国家统计局数据， 1月-11月，全国商品房销售面积为10.05亿平方米，与2022年同期相比下降8%；商品房销售金额为10.53万亿元，较去年同期下降5.2%。

不同能级城市的表现不尽相同。中指研究院报告显示，1月-11月一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市均同比下降。期间，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约3%，其中上海、广州累计销售面积同比增长10.9%和1.3%，北京、深圳累计销售面积下降，深圳同比下降11.1%。二线城市月均成交面积46万平方米，同比下降2.3%；三四线城市月均成交面积16万平方米，同比下降约10%。

二手房售价同样先增后降。据诸葛数据研究院，2023年11月，百城二手住宅价格为15231元/平方米，环比下降0.63%，同比下降2.86%。分季度来看，一季度跟随市场复苏步伐，百城房价稳步回升，累积上涨0.08%；二季度复苏的持续性开始显露不足，房价止升转降，累计下降0.85%；三、四季度下行趋势加重，降幅均超0.9%。

同样，一线城市二手房市场表现好于其他城市。2023年1月-11月一线城市二手住宅市场均价累积上涨4.41%，二线城市累积下降4.15%，跌幅最大；三四线城市累积下降4.01%。一线城市凭借较为稳定的市场需求，房价具备一定的上涨动力。

政策前稳后松

2023年，楼市政策前稳后松，下半年开始，政策出台速度明显加快，迎来密集释放期。据诸葛数据研究院统计，截至到12月23日，各地陆续出台700余条楼市宽松政策。

克而瑞地产研究报告指出，上半年，楼市无实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序。下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。

下半年楼市政策刺激性更强，主要集中于认房不认贷、降低首付比例、降低利率等层面，为购房者降低购房门槛，释放被资格压制的购房需求。

诸葛数据研究院方面表示，地方政策的调整整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振市场的关键力量。从2023年地方政策调整来看，全年调整力度高于去年，下半年“爆发性”更强。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，降低购房成本。

9月1日，北京、上海先后官宣落实“认房不认贷”政策。政策发布后，新房成交量回升，北京9月新房成交5891套，环比上升42.9%；上海9月新房成交量环比上涨21.7%。据克而瑞地产研究报告，在住建部等部门发布“认房不认贷”政策后，包括北上广深在内的至少63个省市宣布落实该政策，泉州等11城更是放宽至“认贷不认房”。

8月31日，央行、金融管理总局官宣降低购房首付比例，首套房首付比例调整至不低于20%，二套房首付比例调整至不低于30%。12月14日，北京宣布降低购房首付比例，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例降至40%。12月15日，上海也宣布将首套房首付比例降至30%，自贸区临港新片区、嘉定等部分地区二套房首付比例降至40%。

同样，政策也在通过降低利率的方式降低购房成本。8月31日，央行、金融监管局调整利率，将商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。据央行11月发布报告，存量房贷降息工作已经基本完成，涉及房贷规模超22万亿元，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿元-1700亿元，户均每年减少3200元。

易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示，2023年政策调整取得积极成果，其中购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策，尤其是一线城市认房不认贷政策出台，市场预期非常好。

预计一线城市销售上涨，政策延续宽松

2023年的宽松政策为2024年政策奠定了基调，市场方面有望实现稳中有增。

诸葛数据研究院预计，2024年新房价格或转跌为升。一方面，今年多城市取消土地限价，预示着未来品质项目的供应比重将会上升，从而带动成交价格上升；另一方面，新房成交结构性上行，促进房价上涨。二手房来看，在供应大于需求的矛盾之下，2024上半年房价仍有下行压力，下半年降幅有望收窄趋稳。

不同层级城市的房价或有不同走势。中指研究院预计，2024年一线城市新房销售面积或继续稳中有增，不同二线城市之间将会有不同的市场表现。杭州、成都、西安等城市新房销售规模有望保持高位；南昌、武汉、郑州等城市库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存去化压力较大，市场调整态势短期内尚难改善。三四线城市新房销售规模延续下行态势。

2023年楼市政策以宽松为导向，新一年的政策有望延续旧有政策风格。诸葛数据研究院方面表示，2023年的政策方向将为2024年政策基调指明方向。预计核心城市限制性政策将会继续宽松，如首付比例下调、房贷利率加点调整、限购政策调整、限价政策调整等，继续降低购房者的购房成本，完善现有基本政策配套，持续促刚性和改善性购房需求的释放。

严跃进对时代周报记者表示，房地产市场的回升向好，和房地产自身的供求关系、整个经济形势等都有关系。2023年下半年市场信心开始恢复，预计到2024年信心会进一步修复。叠加保交楼等利好消息，购房者入市节奏会加快。一些既有的政策效应会陆续释放，客观上都对房地产市场发展产生积极的影响，进一步增强政策带动市场复苏的动力。