中新经纬12月29日电 题：未赶上利率新政，购房者该怎么办？
作者 王兴尧 北京乾成律师事务所高级合伙人
涂大海 北京乾成律师事务所合伙人
近日，北京、上海两地先后发布楼市新政，对普通住宅认定标准进行了优化，调整了首套、二套的首付比例，更为重磅的是调降了房贷利率。这对于持币观望的购房者肯定是大大的利好消息，但有人欢喜，有人愁，对那些刚刚签订买房合同、贷款合同的购房者来说，与利率新政完美错过，又要多付出不少真金白银。这样的购房者是否只能无奈地接受这样的局面呢？
一般来讲，购房者与银行签订的贷款合同如果不存在《民法典》规定的诸如意思表示不真实、违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，那么贷款合同就是合法、有效的。购房者与银行都应当按照合同的约定履行自己的义务，银行应当按时发放贷款，购房者应当按时还月供。即使之后的利率政策发生变化，导致购房者房贷支出成本相比新政高出不少，没有享受到新政带来的红利，只要购房者与银行签订的贷款合同不变更，双方依然要按此前的合同来履行。这本身也是契约精神的体现。
对那些希望按新政策享受利率下调红利的购房者来说，可以与银行进行沟通，在符合条件的情况下，争取与银行达成新的协议，按照新政策重新签订贷款合同或者签订补充协议，对之前的贷款合同进行变更、调整。
针对有购房者反映银行存在利率新政出台前夕“突击放款”“提前放款”的情况，购房者可以仔细审查贷款合同的放款条件，如果没有满足放款条件，银行就发放了贷款，让这部分购房者没有享受到利率优惠，增加了购房者的购房成本，显然也是一种违约行为，购房者可以要求银行承担贷款合同约定的违约责任，甚至可以通过诉讼、仲裁等方式要求解除合同。此外，购房者还可以向相关金融监管机构进行投诉，要求对银行违规放贷行为进行查处。此前，也有多家银行因为违规放贷被处罚的先例。
还有部分购房者反映，银行在主体结构未封顶时就放贷，也导致了购房者不能享受新政红利。“主体结构未封顶不得放贷”这一规定，最早规定于中国人民银行2003年发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该《通知》要求为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。此后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会又于2007年发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》再次明确要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。上述规定更多的是金融监管机关对银行的管理性要求，其目的旨在要求银行加强风险控制、内部管理等。尽管有这样的明确要求，但也不乏银行因违反上述规定而被处罚的案例，这可能也是开发商、地方政府与银行多方博弈的无奈之举。
银行违反“主体结构未封顶不得放贷”的要求是否影响银行与购房者签订的贷款合同履行呢？我们认为主要还是得看贷款合同条款约定的放款条件，因为上述文件法律性质上是部门规章，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条，违反规章一般情况下不影响合同效力。因此，购房者一般情况下很难以银行违反“主体结构未封顶不得放贷”这一规定来否定合同效力。但是不排除购房者以此来与银行协商、谈判，尽量争取到对自己更有利的条件。
现在，“房住不炒”政策日渐深入人心，大家对房地产市场的认知已经发生了深刻变化，加上利率进入下行周期等因素，房地产市场已今非昔比。购房者在做出购房决策时要结合大环境的变化和自身经济能力，理性决策，切忌冲动消费。购房者在与开发商、银行签订买房合同、贷款合同时更要注意合同条款，防范履约风险，必要时可寻求律师等专业人士的帮助，切实维护自身合法权益。(中新经纬APP)
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