如果要细数房地产复苏之路上的主要阻碍，有效需求的疲软一直是关键卡点之一。不过最近多个城市的国资企业下场，开始对改善市场“动手”，推出各类“以旧换新”活动，试图激活楼市的置换需求。

这个“以旧换新”，各个城市的具体做法都不太一样，但大体上的共性都是从市民现有的存量住房切入，用不同的办法去帮助购房者处理旧房，从而激活市民的置换需求，转而去购买新房。

这个模式乍一听上去挺新鲜，出发点也是好的，但具体实施成效如何？是否可持续、可普及？这很难一概而论，还得分城市、分情况来看。

多地跟进“以旧换新”

国资牵头搅动置换市场

近两个月，越来越多的城市中的城投、地方国企，开始跟进“以旧换新”模式，开始牵头整合房企和中介资源，试图搅动置换市场，创造有效购房需求。

聚焦到具体的实施细节上，目前最主流的做法有两种。

一种是中介统一代售模式，由城投、房产中介和业主三方达成合作。业主先去锁定自己意向购买的新房并缴纳意向金，同时把旧房交给中介挂牌销售。

如果在一定时间內老房子卖掉了，那么卖房款直接转为购房款，比如武汉给的期限就是90天。如果在这个期限内旧房子没能卖掉，那么意向金基本都能无条件退还。

目前已经实施这种模式的城市包括武汉、南京、宁波、淄博、扬州等等。

而有些城市也有部分市场化房企，自发地采取了这种模式，进入老旧小区去盘房。他们请了第三方评估机构和中介一起合作，评估旧房价格并实施代售，然后引导旧房业主去锁定自家的新房项目。

而另一种模式，则是国资直收模式，由城投公司直接出资面向市民收购旧房，并要求购房者购买指定国资企业开发的新房房源。

它较前一种模式最核心的区别有二。一是购房者可以直接收到房款或“房票”，用于购买新房，不需要等待旧房子的出售结果；二是城投收购回来的旧房，将会被改造成保障房。

这种模式下的典型地区，是苏州太仓。在具体实施过程中，太仓对拟收购存量房有几项要求，比如建筑面积在144平以内，房票原则上相当于拟购买新房价格的60%等等…

这些以旧换新行动正在逐渐蔓延普及，似乎成为了一种趋势。但不同的模式之间，效果差别很大。总体上看，苏州太仓的模式相对更可持续、更有效一些，原因也很明显。

第一种中介代售模式的矛盾在于，它没有直接解决有效需求问题。

即使旧房业主把房源暂时挂售同时去锁定新房，创造出来的需求也只是“账面”上的，因为在二手房流动性本就已经降低的行情中，没有任何中介敢保证旧房子一定能卖出去，也就无法保证购买新房的需求能落地。

第二种国资直收模式的落地性就会更好一些，对于地方政府和城投来说也更可持续，原因有三。

一是国资收房的资金和房票，会直接到购房者手里，市民不用等待不可知的结果，可以放心地去购买新房，真正让置换链条滚动起来。

这个优势在太仓已经有所体现，10月份太仓释放出了第一批置换房源，涉及太仓城发集团开发的三个小区共100套房源，据称几天就全部消化了，市场反响不错。

而11月17日，太仓市城投集团、市城发集团两大国资公司联手推出第二批置换房源，覆盖了8个住宅项目。

二是定向置换的要求，也是在变相帮助国企企业去库存，并创造一定的现金流。

因为国资购房时明确规定了，房票只能抵新房价格的60%，也就是说购房者还需要至少再掏40%的房款。

这条规定一能帮助去化国资企业手中的房源库存；二能依靠购房者支付的那40%房款，迅速回笼部分资金；三是额外支付4成房款对于购房者来说，压力比较可控。

所以这是个一举多得的模式，既创造了有效置换需求、又降低了购房者抗性，同时地方国资企业也不至于承受过大的资金压力。

三是加速了保租房筹集任务的完成，且能有效控制筹集成本。

与中介代售模式不同，国资直收购买来的存量房，用处是很清晰的，就是用于保障房的改造。

近几年各地筹集保障房的办法很多，其中新建、旧改，和直接收购新房，成本都十分高昂。

比如去年某市国资委曾发文，计划在市内收购3000套商品房用于保障房储备。根据实际收储结果显示，当地收储的房源大多来源于近年新建的市场化公寓或商办项目，虽然收购价格普遍低于市场价，但新房和次新房的收储成本，终归是低不了的。

但从早期建成的存量小区入手，无论是收购成本还是改造成本，都可控得多。

当地很多购房者对这种模式的接受度也很高，因为一方面可置换的新房品质不错，交付有保障；另一方面，房屋买卖的各类繁杂手续可以集中办妥，省事省心。

据悉，太仓市推出的第二批置换房源还进一步优化了细则，比如旧房子的车位也可以用来置换新房的车位。

如果未来各地借鉴这个模式，而且在置换配套细则上不断优化，相信能更充分地调动购房者的置换积极性。

“以旧换新”实施难点不少

有待进一步优化细则

争取扩大作用范围

前文提及，虽然国资直收的“以旧换新”模式在个别城市反响不俗，但按目前的参与主体来看，作用范围比较有限。而且接下来想要大范围普及实施，还是有很多难点的。

首当其冲的就是资金问题。大范围收购存量房会在短时间内沉淀大量资金，发达城市能够做得到，可对于三四线城市来说压力就很大了。但恰恰是这类城市的购房需求最难激活，这就比较矛盾。

其次是作用范围的局限性。各地实施以旧换新是有门槛的，对房屋面积、产权情况都有要求，并非谁都能参与进来。

而且收房企业所释放的置换房源总体来看并不多，选择范围不大。像太仓这种实施得比较顺利的地区，目前也只释放了千套左右的房源，市场化房企并没有大范围参与其中。

而且太仓的以旧换新“房票”只限在太仓用，对改善客群的吸引力虽有，但未必那么大。

所以规则门槛和并不丰富的置换选择，就注定了其能够激活的需求也是很有限的。 除非未来地方能够牵头引导一些优质房企、项目参与进来，置换的范围也进一步扩大，才有可能提高供需之间的匹配效率。

最后还有个很现实的问题是，城投收回来的存量住房未必都能转为保租房使用，尤其是三四线城市，保租房筹集任务量并不多。

这也从另一角度印证了，非发达城市想通过收购存量房改保障房的模式来激活置换市场，是难以持续的，因为本身能撬动的需求并不多。

所以综合来看，“以旧换新”这个模式的设想很好，也已经取得了小范围的成效。但如果想要普及开来，还需要各地进一步优化细则、纳入更丰富的参与主体，才能扩大其作用范围。

比如优化购房者的置换过渡政策，在新房交付之前，可以给予更合理的安置和补贴方案，打消购房者的隐忧和疑虑。

又比如引导优质市场化房企和优质项目加入“以旧换新”计划，给予购房者更广泛的选择，调动居民参与的积极性，让需求更广泛地流动起来，而不是小范围地在几个项目中转移。

这种“以旧换新”模式如果真的能够大范围推行，我们甚至可以畅想未来城市更新的模式都会有所改变。

因为无论是城投还是房企，收房都是首选老旧小区入手。也许随着时间的发展，一些城投能通过这样的方式慢慢拿下一些老旧小区，那到时候做旧改的拆迁谈判工作，难度就完全不一样了，等于潜移默化地把做“熟地”的工作前置了。

结 语

总体而言，各地涌现的“以旧换新”模式，对当地二手房市场的搅动目的是很直接的。但不同地区实施的方式大不相同，都还处于摸索阶段。

但国资直收模式对于各地来说，是一个不错的启发，其中还有许多的想象空间可以拓展。接下来也许会有城市继续跟进和优化，扩大这种模式的影响范围。成效将会如何？值得关注！

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