1月2日是2024年的第一个工作日，央行给市场带来了一个大消息。

中国人民银行于1月2日在官方网站发布了一则消息，内容为去年12月国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行三大政策银行净增加3500亿元的抵押补充贷款，期末抵押补充贷款余额为3.25万亿元。

很多人可能第一次听到抵押补充贷款的名号，这玩意是什么，有什么作用呢？简单介绍一下。

抵押补充贷款的英文缩写为PSL，属于央行向市场投放基础货币的工具。大家应该都知道2015年起中国房地产市场经历了一轮波澜壮阔的牛市吧？那时全国房价普涨，有些地区的房价在不到一年的时间里甚至翻了一倍。

导致楼价飙升的原因是多方面的，棚改货币化绝对是最重要的推手。所谓棚改货币化就是拆迁现金补偿，和以往与实物补偿不同，拆迁后直接给现金，大量被拆迁人手握现金在市场上疯狂买楼，解决了库存的同时推高了房价。“涨价去库存”也是在那个时候被提出来的。

棚改货币化的关键是货币，也就是钱的来源。根据我国法律规定央行是不能直接借钱给商业银行或者政府的，于是就用到了名为PSL的工具。

先由央行把钱借给不以盈利为目的的政策性银行，再由政策性银行提供给商业银行，最后借给各地政府用于发放拆迁后的货币补偿。

还钱的时候则是相反的路径，政府拆了房子后把地卖给开发商，用土地出让金偿还借款本利，商业银行拿到钱后还给政策性银行，最后再还给央行。

通过PSL货币流动了起来，从银行端先进入被拆迁户手里，再通过购房款成为政府和开发商收入的一部分，经济过程被串联了起来，也活了起来。

楼市里充满了钱，房价上涨带动非拆迁户也积极加入买房行列，毕竟咱们的理念是“买涨不买跌”，进一步推高了房价、土地价格同样水涨船高。

因此，当年的那波牛市名义上棚改货币化带来的，实质上是背后的PSL主导的。

最近一次PSL净增加发生在2023年2月，但只增加了17亿元，属于可有可无的鸡肋，对市场几乎泛不起任何浪花。

12月底的情况不同，3500亿元的净增加额是17亿元的200多倍，根据测算能够撬动投资规模约9000亿元，占2023年房地产开发投资完成额9%。

更加重要的是PSL重启后向来不是“一步到位”的，后续大概率还会继续投放。以2015至2019年为例，连续发行了4年的PSL，合计净增加2.9万亿元，撬动的总资金更是天文数字。

作为当年带动房价上涨的大招，重启PSL是否会让近两年处于下降通道的房价重新拐头向上甚至迎来新一轮核弹级别的暴涨呢？在我看来需要关注PSL的投向。

当年分了一大半给拆迁户让他们手握大把现金入市买房从而推高了房价，本次PSL的投放目标为三大工程项目，分别是“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设和城中村改造，我们一个一个来分析。

“平急两用”建设与房地产关系不大，针对的是公共基础设施，可以先排除掉。保障性住房是最近高层多次提到的，被媒体称为“二次房改”，至于有没有那么大的影响力、是否被过度解读了还未可知。不过，政策明确提及保障性住房与商品房属于两个不同的市场，前者价格较低但处于严格封闭状态，不能转换为商品房入市，所以投到保障性住房建设里的钱很难推高商品房价格。

本次PSL投放的最后一个领域是“城中村”改造。

消息刚发布时“城中村”改造部分媒体解读为棚改货币化2.0，对房价将起到非常大的推动作用，如今这样的声音少了。显然，“城中村”改造与棚改货币化有着非常大的不同，别的不说就说涉及范围，两者区别很大。

棚改货币化属于在全国范围内“撒钱”，上到北上广深一线大城，下到十八线小县城都有惠及；“城中村”改造只涉及超大城市和特大城市，一共23个，基本上全是一线和二线（新一年）城市，大量中小城市拿不到钱。

此外，棚改货币化的实施方式主要是拆了后给钱，绝大部分拆迁户拿到了货币补偿，这批人急需买房居住手里又有钱，成为楼市的潜在购买力，短时间内大量资金流向房地产市场。

“城中村”改造有两种形式，一是拆了重建、二是在现有基础上升级改造，以我目前在上海看到的情况来说第二种形式占比较大。升级改造意味着不存在增量入市资金，可以简单理解为把原来的房子装修一下，连拆迁户的概念都没有，用不着重新到市场上去买房。换言之，在现有基础上对“城中村”进行升级改造是无法为房地产市场带来新需求的。

经过以上分析结论已经很明确了，不管是3500亿元的增量资金还是未来可能继续加码的PSL投放均很难让房价重回“激情燃烧”的岁月。即便“城中村”改造中的部分项目会增加购房需求也只是限定在23个大型城市中，而且数量无法和当年的棚改货币化相提并论。

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