21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

随着房地产行业持续下行，紧紧依附房企发展的物企，也不得不面对市场剧烈调整的冲击波。

2023年，物业行业规模再上台阶，但增长速度放缓——来自中国物业管理协会的数据，预计2023年末，中国物业管理行业营收规模将达到1.69万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米；2022年同期的数据则是营业收入达到1.40 万亿元，管理面积达368.4亿平方米。

过去这一年，由于大环境的影响以及关联公司的处境，物企多数业绩不甚理想，就连头部的国央企也不例外。除了华润万象生活有一线城市的商业加持业绩尚可外，保利物业、中海物业业绩都出现了一定的颓势。

出险房企的关联物企处境更为惨淡。

年初，奥园健康公开调查与关联公司的资金往来情况，最终坐实关联方确有资金占用；年中，鑫苑服务打赢了仲裁地产母公司鑫苑置业的官司，向母公司追索了部分财产；年末，碧桂园服务针对关联公司作出约20亿元的计提，再度为这个行业泼了一盆冷水。

关联公司已不再是物企的加持和背书，物企在2023年也被迫纷纷开启“独立行走”模式。进入2024年，市场普遍认为，房地产行业将进入相对平静的周期，而物企经过去年一年的“独立发展”，将会保持稳健低速的发展姿态。

降速发展

虽然营收规模还在上涨，但是物企的盈利能力却下滑明显。

据国金证券的一份研报，2023年上半年，50家上市物企收入总额为1248亿元，同比增加了9.4%，相较于2022年同期的27.8%的增速显著放缓；归母净利润总额为111亿元，同比微增0.4%，增长基本停滞。

国金证券解释称，营收增速下滑的缘由是：与地产关联度较高的非业主增值服务受到较大影响下滑较大；此外，社区增值服务被重新定位，多数公司调结构。

这部分的收入，主要是来自于关联房企的“输送”：例如，车位代销以及案场服务，这类业务随着房企开发业务降速也会相应影响到物企。

这可以从物企的财报中得到佐证：在万物云2022年的财报中，车位、资产等相关的七大社区增值服务收入下降了22.4%，毛利下降了38.9%，影响毛利0.7亿元，万物云解释道，这是与开发商相关的业务的一些留存和延续，未来所占比重将会进一步下降。

赚钱能力不如过往，则主要是受到“计提”等因素的影响。国金证券分析认为，部分民企物企对应收账款等计提了大额减值，导致当期大幅亏损；此外，还有对商誉计提减值也影响了利润表现。

去年年末，碧桂园服务就发布公告称，就关联方贸易应收款项进行计提减值拨备约18至23亿元；就商誉及其他无形资产减值计提约14至18亿元。受此影响，其2023年度净利润预计将减少32亿至41亿元。

除了这些影响即时业绩的缘由，物企之前可以通过关联房企承接大量的管理面积这种方法，似乎也行不通了。据中指院发布的数据，2023年，中国百强房企销售呈现“前高后低”态势，全年百强房企销售总额为6.28万亿元，同比下降17.3%。

在销售额大幅下降的基础上，物企未来在管面积的扩张也将受限。

一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者表示，“前几年市场乐观的时候，投资者都认为物企没有母公司也可以有不错的现金流，而且头部企业占有存量市场也有优势，所以比较看好这个行业，这个逻辑是成立的。但是资金被占用还有行业的调整程度着实超出了市场的预计，去年物业行业回归得很明显，因为增长瓶颈这个问题没办法解决。”

由于市场跌至冰点，收并购也不再如之前一样疯狂。中指研究院监测数据显示，2023年上半年物企的并购在数量上有所回暖，共发生70宗，但累计披露交易金额约为25亿元，较2022年的74.33亿元交易金额大幅缩减。

从市值表现看，物企的市盈率也回归理性。中指研究院统计数据显示，截至2023年12月19日收盘，港股60家上市物业企业平均市值为36.57亿港元，平均市盈率仅为6.09倍，多家物业企业股价较高位已然“腰斩”。

被迫独立

物企业绩的放缓，与关联房企的落寞不无关系。

为了跳出原有的桎梏，物企也不得不开启真正的“独立”发展之路，这包括通过自身的服务实力去承接第三方的物业，以及开辟新的赛道，例如商企物业、公建物业等。就连一些关联公司已经出险的物企，也在努力和关联公司进行“切割”，以求获得稳定的发展环境。

许多物企都在证明独立发展的能力。其中，融创服务上半年来自关联方的收入已从去年同期的29.0%下降至5.7%；而来自第三方的收入占比从原来的71.0%提升至94.3%，达32.04亿元。

头部物企中，万物云来自万科贡献的持续关联交易收入占比已经下降至13.6%；而来自于第三方的项目数量，占比则提升到69%。

万物云董事长朱保全就针对投资者关心的万物云独立性问题表示，万物云69%合同来自第三方，上半年新增合同量接近86%与万科无关，与万科的关联交易已经逐步降到13%，未来可能还会逐步下降。

除此以外，物企还在通过改名、股权变更等方式，抹去关联公司的影响。其中，奥园健康就通过引进“第三方”投资者，在明面上将奥园集团隐匿，并拟将奥园健康改名为星悦康旅；最近的还有，“旭辉永升服务”拟改名为 “永升服务”等。

更为激进的方式还有，通过和关联公司对簿公堂的方式要回欠款，一家出险的前头部房企就这么做；而鑫苑服务则已经“胜诉”。

今年4月，控股股东鑫苑地产将鑫苑服务一笔4.02亿元的定期存款进行质押融资，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知；10月13日，法院作出裁决，其中包括被索赔人有责任立即向索赔人支付包括存款本金总额4.02亿元、定期存款本金的利息损失2443.8万元。

扫清关联方影响、逐步迈向独立发展之后，物企还要解决的一个问题是，没有住宅物业的输送，商企、公建等领域的拓展能否保持业绩的平滑增长，还不确定。一个确定的事实是，商企物业虽然有较高的毛利率，但对服务要求也更高，许多物企并不能很好地切换至这一赛道；而公建领域虽然能够推高营收，但毛利率低、回款较慢也会拖累物企。

可供对比的是，截至去年6月底，保利物业贸易应收款项及应收票据约为29.6亿元，较于2022增加7亿元，保利物业在解释原因时就提到，公共服务项目的物业管理服务收入占比提升这一因素。

房地产行业持续下行，物企也较难重现辉煌。“这个行业什么时候会好，取决于关联行业的恢复程度。在现在的市场环境下，基本上是在打存量市场，不管是对外拓展还是开拓新的业务，本质还是在不动产管理的上下游做文章。增量空间不大，存量会继续保持高竞争状态。”一位华南物企的人士对21世纪经济报道记者分析认为。