2023年，有人说想大干一场，没想到被大干一场。

新房成交面积毫无意外继续向下探底。

根据国家统计局的数据，2023年1-11月份商品房销售面积为10.05亿平方米，全年数据还要等到月中才知道。

不过根据克而瑞掌握的数据，大概预测2023全年为11.93亿平方米，其实也八九不离十了。

图片：克而瑞

这个成交面积相当于2012到2014年的销售面积，和最高峰相比下降了33.5%。

2023年1-11月份全国商品房销售额为10.53万亿元，克尔瑞预测2023年为12.28万亿元，基本上也回到了2016年。

销量是一个反映现实的指标，这个指标的下行意味着这个行业的资金不断流出，很多人不想买房了。

曾经以房产为锚的大量金融产品，基金、信托等等理财产品同样遭遇缩水困境，资本都在流出中国，去国外买房，新加坡，日本占了大便宜。

从2022年到2023年，房地产连续两年销量遭遇断崖式的下跌，整个市场也遭遇前所未有的信心和预期崩塌，打了我们在座所有人一个措手不及。

大家收入不断降低之后，又会进一步负反馈到房地产销售，所以这让2024年更加难以确定。

也让经济和房地产成了一个鸡和蛋的关系，房地产下行拖累了经济，大家更加没信心，没信心更加不买房，进一步拖累经济。

但失速就失速吧，如果我们已经习惯或者说接受了2023年这种经济局面，只能再熬一熬，等待新经济的崛起。

今天我并不是想和大家诉苦楼市有多惨，上面的数据有足够反应了，不需要我多说。

我主要想表达的是，已经走到今天这一步了，这一轮房地产危机恐怕是我们这一代人没法躲过的一劫，或者说深度调整的大周期吧。

如果说50后，60后的宿命是遭遇国企下岗，那么70后80后的宿命就是遇到这一次的房地产危机，逃不过的。

就像你说没看到美国有08年次贷危机在眼前，香港东南亚有98年金融危机教训在前，日本也有30年的房地产危机在前吗，太多危机教训在之前了，我们为什么不能吸取教训呢？

我只能说，有的教训如果自己不去亲自走一趟，可能还真是吸取不了，否则人类就不会有源源不断的危机发生了，所以认命吧。

任何资产都有周期，房价有涨就有跌，向上的机会往往也是跌出来的，一二线城市的房价回调只是经济失速的周期性表现，一旦经济筑底企稳，房价也会筑底回升。

这个元旦我一直在研究周期论，按照经济学的分类，关于房地产周期的叫做库兹涅茨周期，平均长度为15-25年的周期，它是以建筑业的兴旺和衰落为驱动的，因此也被称为建筑业周期。

对应一下我国的房地产历史，大约可以分为三轮，第一轮是“黄金时代”，第二轮是“四万亿时代”，第三轮是“去库存时代”。

1998年停止福利分房，至2014年触顶，差不多15年左右，本来从周期角度差不多到顶了。

但是2016年我们推出棚改货币化，人为推迟几年，在疫情结束后，大水漫灌再次延迟，一直到2021年，这轮房地产周期一共是持续了23年。

这二十年期间由于商品库存的变化，经历过多次库存周期，平均每三年半左右一个小波段。

但总体来说我们国家的房地产进程也算是在库兹涅茨周期的模型中。

按照一些发达国家的经验，在周期结束后一般都需要5年左右时间去调整，也就是2025回正。

再看看康波周期，主要靠革命性技术突破，一个康德拉季耶夫周期约60年（40-60年），

如果按照康波的推算，我们目前处于萧条期，大约在2025年，会逐渐进入到回升期。

当然这个时间点都只是推测。

这里再结合国内的房地产数据。

今年开发商暴雷加重，千亿房企的数量从20家降到了16家，1到11月全国新开工面积为8.75亿平方米，预估全年9.55亿平方米，相当于2008年的水平，与最高峰2019年的22.72亿平方米相比，跌幅达到58%，和去年相比跌了27%。

但是我们全年预计卖出了11.93亿平方米房子，新开工预计为9.55亿平方米，缺口2.38亿平方米。

加上市场低迷，房企资金链疲软，新开工明年搞不好继续下滑，库存就会不断被消耗，届时需要防范的又是因为供不应求导致的房价上涨了。

当然目前说库存短缺还为时尚早，而且这种新房稀缺一定是结构性的，一定会发生在人口不断流入的大城市。

这段时间我观察很多行业内人士的看法，包括万科创始人王石，认为这一轮房地产调整周期需要三五年，比以往的每一轮楼市调整周期都要更长，大家的观念也大多如此：

所以我就按市场这种悲观的调整预期算，这轮房地产回调，如果从2021年上半年高峰跌落算起，最悲观预计在2024-2026年这个时间期间，市场也可以反弹了！

而在这几年的楼市调整中，我们都不要忘了，中国一不小心把房地产打压下来的背后，正是在默默发狠的高质量发展产业，主角一定是高端制造业，这也是康波周期所说的靠技术突破后再形成一个的新周期，重新启动经济复苏。

比如人工智能，汽车出口，比如造船工业，芯片与卫星通信等等。

这里插一条激动人心的消息，11月份我国的汽车出口已经超越日本，汽车背后的供应链非常长，涉及到的领域也非常多，对一国经济影响同样是非常大的。

甚至可以说，汽车产业是否发达，决定了你是否是一个制造业大国，日本和德国，就是以前的汽车出口大国。

还有中国的造船业吸纳的工人数量超百万，更不用说背后的工业体系，我国未来一定会成为世界最大的造船大国。

有人说，这几年中国经济对房地产依赖度逐渐降低，或者说是让房地产长期“战略性承压”，腾出空间去发展高端制造，这种说法未尝不无道理。

等国家经济好了，老百姓手里拿到钱了，就会改善自己和家人的生活，房地产自然就会迎来新的春天。

从这一点来看，我依旧看好中国的房地产，尤其是一二线的核心区域。

人们常说“危机危机，危中有机”， 除了这一点，我还想说 ：

轮回才是永恒。