仲量联行2023年第四季度杭州商业地产市场回顾及展望

仲量联行2023年第四季度杭州商业地产市场回顾与展望媒体发布会顺利举办。报告显示，2023年第四季度，杭州优质办公楼市场有两个新增供应交付入市，为2023年这一办公楼“供应大年”画上句号。金融业依旧实现稳健增长，贸易行业增添复苏动能。优质零售物业市场迎来两个新增零售项目入市，零售消费市场多亮点开始涌现，武林商圈焕发新的活力。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“当前，全球产业全面数字化、智能化的时代已经到来，杭州正抢抓先机，落地一系列的产业扶持举措，大力提振城市数字经济的‘续航能力’，促进数字经济与金融、医疗、贸易、汽车制造等行业的全面融合升级。亚运会后的杭州已经走到城市产业发展的‘下半场’，而杭州的办公楼和零售市场也在2023年迎来了大量的优质供应，租赁市场挑战持续严峻，市场亟需突破当前的产业瓶颈，瞄准多样化的创新发展机遇。”

优质办公楼

2023年第四季度杭州共有两个优质办公楼新增供应入市，空置率较去年同期有所上扬。第四季度杭州迎来位于武林板块的杭州中心交付入市，共计带来约2.94万平方米的甲级办公楼新增供应。甲级办公楼平均空置率为25.2%，下降0.4个百分点。第四季度有一个乙级办公楼新增供应入市，乙级办公楼空置率为25.9%，环比上升了0.7个百分点。纵观全年，杭州甲乙级办公楼的空置率均进入了上行通道。

市场以存量需求为主导，金融行业保持稳健增长。第四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为56,851平方米。从行业需求表现来看，科技互联网的需求占比24%，以互联网平台和IT软件业为主；金融的需求占比为19%，整体需求保持稳健增长。随着国际商旅往来的成本回落，以及杭州营商环境的持续改善，外资企业的信心正在恢复，进出口贸易类企业的需求呈现正增长。

第四季度杭州整体办公楼租金水平持续下降。截至2023年12月底，杭州甲级办公楼平均净租金为136.9元每平方米每月，季度环比下降0.8%。全年杭州整体租金表现不及预期，市场正面临持续性的挑战，甲级办公楼平均净租金同比下降3.0%，乙级办公楼同比下降1.8%。未来科技城、黄龙等板块的平均净租金在年内跌幅较为明显。

优质办公楼市场展望：杭州优质办公楼平均净租金的未来预期将有所下调。预计未来一年，甲乙级办公楼的平均净租金仍将处于下行周期。到2025年，随着较多甲级优质新增供应交付入市，甲级办公楼的整体净租金有望率先回升，而乙级办公楼仍将面临一定的调整。

预计2024年全年，杭州将有11个新增供应项目交付入市，位于武林商圈的杭州恒隆广场部分办公楼有望在2024年年底交付。随之而来的杭州嘉里城、新鸿基IFC等优质办公楼将会在2025年前后陆续交付。武林重回杭州商务办公市场焦点，钱江新城二期将逐步迎来第一批办公楼项目。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“回顾2023年，杭州办公楼整体市场经历挑战，全年杭州累计迎来了近77万平方米的优质办公楼新增供应，是一个实打实的‘供应大年’。而市场的租赁需求正从以增量为主向存量更新转变，为应对供应高峰，业主多以价格换空间，整体市场租金持续进入缓慢下行周期。挑战之下，市场依然不乏亮点，新技术和新需求推动浙江的影视文化产业迈向复苏，数字经济的提质发展也催生了消费服务、医疗美容等行业的增量发展。在杭州这座机遇之城，我们依旧能看到不少潜在的产业新需求走在前面。”

优质零售物业

餐饮行业持续领跑杭城零售品牌布局，运动户外品牌热度攀升。从第四季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮行业仍居首位，占新开业商铺的37%。其中，意大利特色餐厅Alimentari Mulino在钱江新城布局新店。奇华饼家首入浙江，布局武林新项目杭州中心。新式茶饮持续火热，茉莉奶白再开新店。时尚类需求占新开业店铺的33%，其中，高端运动户外品牌拓展势头强劲。Moose Knuckles在杭州万象城开业新店，意大利品牌DUVETICA在杭州连开两店。奢侈品珠宝持续布局，Buccellati时隔一年在杭州万象城开出城市二店。

影院类需求开始呈现复苏趋势。随着下半年杭州全市电影票房收入回升明显，影院需求开始回升，万象影城在新开业项目城北万象城内亮相。同时，运动娱乐体验场所的新增需求也较为活跃，MELAND SPORT在城北万象城开业新店。

第四季度有两个新增零售物业项目入市，整体空置率上升。2023年第四季度，杭州迎来了城北万象城和杭州中心的入市，为市场带来253,000平方米的供应，新项目开业焕新武林商圈活力。全市优质零售物业的空置率为9.7%，较上季度上升了0.9个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.8%，同比上升0.9个百分点。

租金持续下行，新开业项目竞争加剧。第四季度全市零售物业租金继续下降，整体市场首层平均净有效租金环比下降了1.2%，新开业项目的竞争加剧，零售物业招商压力增长。核心商圈零售市场首层平均净有效租金降幅较大，环比下降了2.8%；非核心商圈的首层平均净有效租金环比亦下降2.2%。

零售物业市场展望：

预计2024年，杭州零售物业市场还将迎来4个项目入市，总体量达到36.5万平方米。滨江奥体商圈的零售供应开始多面开花，商业氛围将再上新的台阶。到2025年，武林、钱江新城等商圈将迎来“重量级上新”，恒隆广场、IFC等优质项目将陆续开业亮相。随着去年一年杭州商业用地出让更为冷静，预计到2027年杭州的零售市场供应量将会明显回落。

此外，仲量联行中国区战略顾问部董事许辰翔在活动上围绕数字化产品“星图2.0”，与杭州CBD楼宇经济高质量发展的结合发表《数字化营商推动世界级CBD建设》的主题演讲，提出在创新转型推动城市跨越发展的时期，城市的产业和功能将最终回归核心主城区。“精细化运营”包括高效空间、复合功能、荟聚人才和多元产业，将是城市高质量发展的重要抓手。立足在地经验，以杭州钱江新城CBD为例，从钱江新城到钱江新城二期再到上城城北钱塘智慧城一带，基于空间扩容推动产业、载体、服务、人文等全方位升级的实践。而仲量联行的“星图2.0”，可以极大地助力上城钱江新城CBD的长效发展，提升楼宇经济招商营商的管理效率。

仲量联行去年推出的一站式综合解决方案“睿领——城市高质量发展解决方案”，旗下数字化产品“星图2.0”为其中的核心。作为楼宇经济动态感知平台，星图2.0是为政府楼宇经济管理相关平台机构量身打造的数字化管理工具，集区域楼宇经济发展动态监测、楼宇招商目标精准触达、安商稳商服务提质增效和区域竞争力展示等功能于一体的全链条服务体系。基于此，仲量联行杭州战略顾问部总监狄聪表示，楼宇经济是区域经济发展和产业转型升级的重要抓手。仲量联行希望通过大数据技术叠加深入营城场景的业务逻辑，为核心CBD楼宇经济和区域经济高质量发展提供科学指引，激发楼宇产业经济发展新动能。