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先是广州，接着苏州，然后上海，农历新年还没过楼市新的一轮救市就已经开始了。

1月27号，广州推倒了120平米以上户型的限购政策墙，只要你钱够非广州户籍也能买，同时新政允许限购区内居民家庭只要把房子租赁出去，在购房时就可以核减家庭住房套数。

简单说就是，羞羞答答的承认可以多套房子投资了。

1月30号，苏州在紧跟广州步伐的同时把力度拉到了最大，苏州住建局宣布全域限购政策已经成为历史，购房新房和二手房都不再审查套数和购房资格。

1月31号，上海优化限购政策，社保满5年的非沪籍居民可以在外环外（崇明除外）购买一套住房。

抢存量的力度，这就拉起来了。

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一个二线两个一线，二线苏州不用多谈毕竟属于救市老常客了，有意思的是广州和上海这两个一线。

这俩在过去两年多时间里，基本是在救市中保持了相对“冰清玉洁”的城市，虽然也进行过一系列放松救市的操作，但力度上挺多算是“暗送秋波”。

可能出于对自己一线城市的底气，以为几个不咸不淡的秋波送出去，购房人群就会蜂拥而至，从那些被打开的政策口子里弯着腰拼命钻进来送钱。

“一线城市能让你们买房，那是你们的福气，还不麻溜的赶紧进场”？

有自信是好事，但从市场反应出来的结果看显然是事与愿违，送出去的秋波基本没人看，打开的那些小的可怜的政策口子，也没什么购买力去拼命的钻。

一线，还是对市场过于乐观了。

没办法，在市场供需失衡毫无改善的淫威之下，一线城市只能继续加大力度，暗送的秋波也被迫变成了直白的搔首弄姿。

不变不行，不把“勾引”的动作做的更直白点，就没有购买力进场以买房的形式，帮助房企和地方还有银行清偿债务。

基本可以这么说，任何放松楼市的政策，表面上看似是救楼市则还是在甩债务。

都是债务逼得。

1月24号央行、国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，第一次明确经营性物业贷款可以用来偿还该物业资产以外的债务，比如开发商集团的存量贷款和公开债。

这个政策说穿了就是把之前经营性贷款的用途进行了大幅度的拓宽。

以前是只可以用于被抵押项目本身，现在则是可以用于该资产之外的债务，比如房企母公司的还债。

简单说就是，从之前的救项目升级到了救房企，贷款可以用来给房企以债养债了。

但放松不等于就是让所有房企可以雨露均沾的享受来自银行的低息贷款，和之前央行那些雷声大雨点小的政策一样，这个看似放松的融资政策，依然有着不可逾越的门槛。

所谓经营贷，就是需要房企以诸如商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目为抵押物来换取银行的经营性贷款。

听起来看似简单，但银行不是垃圾站什么破烂都要，对这类商业地产作为抵押物的前提是必须具有良好的IP。

比如龙湖、新城、华润等等成功运营商业地产的房企，银行只要能产生丰厚且稳定现金流的优质商业地产，其他的那些空有个纸面价格价格的“死”资产，银行是绝对不会作为抵押物而放贷的。

所以这次还是老样子，头部房企躺着拿钱，后面的房企怕是汤也喝不上几口。

现在的情况是双管齐下。

央行这边尽量让下面的金融机构给房企再网开一面借一点，楼市这边是赶紧把那些早已经没有存在价值的限购政策拆除，方便购买力拿着储蓄给房企还债。

没办法，单靠年轻人的收入和工作，根本顶不起来楼市的担子，所以只能是一边给房企以贷款续命，一边放松限购指望多挖掘点有家底的群体来进场再来一套。

但问题是购买力这东西，不是牛鼻子老道撒豆成兵的法术，想要多少就能来多少。

这玩意需要时间来养，说白了就是不管是个人还是家庭甚至是6个钱包，钱都得一点点的攒。

但楼市的现状是等不及，一天都等不及，必须马上吃现成的才行。

这种等不及的状态，以前大多发生在三四线，接着是二线，然后到了今天一线也得了一样的病。

大家都急着吃，那就开抢吧，广州动了苏州动，苏州动了上海动，相对的存量市场比的就是看谁勺子大谁下手快。

稀缺的购买力，成了这些城市眼里垂涎欲滴的蛋糕，而为了吃上一口，各地放松楼市进场政策的门槛也像美国西海岸黑哥们的低腰裤一样，不断突破着人类审美的极限。

比的就是谁把救市政策“脱”的更彻底。

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凡事都有个由头。

1月26号住建部发声，要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

话里的意思很明确，你们下面的城市八仙过海各显神通，只要能把楼市从ICU里拉出来，怎么来都成。

上面给了方向，下面自然就有了行动，苏州、广州、上海这些城市自然就成了这次放权后的第一批救市出头鸟。

和2021年频繁出现的救市政策一日游不同，现在各地的政策出头鸟再也不怕来自有关部门“猎枪”的响起。

因为大家都很清楚，房住不炒已经不是什么楼市的高压线，而是压根不可能触及到的天花板。

以前地方上救市政策出现的一日游现象，显然是有关部门怕楼市给一点阳光就灿烂，莫名其妙的担心着广大个体的买房热情会再次疯狂迸发，最终碰到了房住不炒这根高压线。

持续下滑的新房销售额，不断上涨的二手房挂牌数量，还有降温不止的土拍市场，事实证明，在过去的2022-2023年这两年时间里，这种楼市因为救市政策的刺激而出现疯狂反弹的担心，完全属于一种自信过头的“幻想”。

现在的情况是，房住不炒的这根高压线依然存在，但救市政策就是垫着脚甚至踩着梯子也碰不到了。

还想触电？门都没有。

从这轮救市开始，其实一直就充斥着一股迷之自信的味道，总以为放开几个限购的门槛，降低一点房贷的利率，然后楼市购买力就会像雨后春笋一样的冒出来。

至于这些购买力的钱从哪来，买了房子之后负债压力如何，貌似从来没人关心过。

这种自信并不陌生，中国人口学会会长翟振武，曾经在2014年3月的权威期刊《人口研究》上发表论文，“自信满满”的预测一旦全面放开二孩政策，中国每年的出生人口峰值要达到4995万。

结果是什么大家都看到了，翟教授的“自信”不是有点过分，而是错的离谱。

2014年放开单独二孩政策后，出生人口只有在2016年达到1786万的峰值，然后就是一路下跌，直到2023年的902万人。

7年时间，腰斩过半。

过去两年多的楼市又何尝不是这样呢？好就好在现在基本认清了现实，开始愿意给地方救市操作更大的空间，让下面放开手脚的去用政策拉楼市一把。

要承认政策的威力当然是强大的，这个当年棚改货币化安置就是最好的证明，凭着国开行的贷款和地方上的降首付和松限购的配合，巨大的存量库存硬生生被去化掉后，还顺道把楼市拉上了上涨的快车道。

但再有力的救市政策，也要尊重客观环境。

上次棚改的猛药让楼市走出了有史以来最大的牛市后，后遗症就已经出现，过高的居民部门杠杆率和高房价成了接下来几年里楼市甩不开的顽疾。

现在的情况是，大家各有各的苦衷。

居民部门的高杠杆率，需要的是休养生息来缓解，具体就是涨工资加福利，但奈何我们在这两个方向进度总是“略显”缓慢，于是杠杆率居高不下，“部分”个体没办法继续背债买房。

高房价也是一样，房企从目睹恒大暴雷后，已经料到了银行会开始强制“断奶”停贷，事实证明房企的判断没错，银行等金融机构在目睹恒大躺下后，就果断开始大量关停了房企的融资口子。

于是不想坐以待毙的“个别”房企打算大力度降价自救，奈何地方上的有关部门在“神秘老业主”举报开发商不顾前期业主利益大肆降价的诉求下，果断叫停了降价行为。

其实地方也懂房企降价自救的道理，但没办法，在已经吃惯了土地财政这碗“快捷预制菜”后，地方已经耐不下心生火做饭了。

所以，房企你的价格得给我顶住。

大家各喊各的难处，最终就是杠杆率缓解不了，价格也让步不了，楼市除了僵住再没其他可能。

15年棚改用政策拉起的楼市，今天以一个体重（债务）更大的姿态又躺了下去，现在再想用放松的调控政策拉起来，难度多少有点偏大。

折腾了一圈，楼市自己挖坑把自己给埋了

既然现在大家都难，那就只能再指望个体了，于是政策一松再松，想以一个低姿态换回个体们进场的热情。

但这对经历了过去三年的疫情后时代的大部分个体来说，作用不大了。

轻负债、稳收入、重储蓄已经成了相当一部分普通人在这几年宏观经济压力不减的背景下，较为一致的选择。

而在房子身上，资产和负债是一体两面的同时存在，以前的房子是资产那是踩住了城镇化大潮和经济高速增长的顺风车。

现在的房子当然还是资产，但和过去那种闭着眼随便买坐等升值的环境对比的话，负债的阴影面显然占据的更多。

趋利避害是人的天性，既然房子上债务的阴影大了，那个体自然进场也就缓了。

当前对地方救市政策的空间的放松，显然是想在这片债务的阴影上打上一抹人工阳光，好让个体们勇敢进场速度接盘。

想折腾着救市能理解，但靠这个就想让个体买账让楼市回暖的话，还是谨慎点乐观吧。

3

救市的政策还会继续下探，未来的不到两个月内一二线极大概率还会出台放松政策。

一线城市可能继续保持“扭捏”的姿态先脱个马甲露个香肩，而二线城市大概率是得一脱到底了。

没办法债不等人，二线到底还是没有一线城市的身份光环，为了在抢夺现存的购买力上增加竞争力，只能把“尺度拉大了。

除了进场的限购门槛会被逐渐被剔除之外，金融政策一定还会帮个体把杠杆再加起来。

拆掉限购门槛属于扶上马，而加大杠杆降低首付，顺带把利率拉低一点的操作则属于送一程。

扶上马再送一程，不出大意外，挖掘存量购买力和加杠杆依然是接下来救市的主基调。

一蹶而就很难，政策底不会一下子就露怯，所以不着急的话可以考虑再等等。

保不准在这过程中房价的泡沫还能再挤破点。

在收入增速预期不明朗的当下，没必要和自己的钱包过不去。

就这样。

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