2月18日，央行开展MLF操作，利率维持不变，由于MLF往往与LPR挂钩，所以市场认为 2月份的LPR会按兵不动。不过，央行领导随后公开表示LPR可以不与MLF利率同步涨跌，这话几乎几乎是明盘了，于是大家转变预期，都对本月的LPR，尤其是事关房贷的五年期LPR充满期待。

结果没让人失望，甚至可以说实际降息幅度超出了预期。2月20日，央行在官网发布最新的LPR利率，其中一年期为3.45%，与上月相同；五年期为3.95%，相比于上月的4.2%整整下降了25个基点。

很多人可能并不清楚25个基点意味着什么，为大家回顾一下此前几个月的五年期LPR。

2023年6月五年期LPR下降10个基点，之后的8个月里一直维持4.2%，没有下降过；再往前看，2022年8月下降了15个基点、2022年5月也下降了15个基点、2022年1月下降了55个基点、2020年4月下降了10个基点、2020年2月下降了5个基点。

近4年五年期LPR一共下降过6次，每次的下调幅度在5至15个基点之间，由此可见本月下降25个基点的幅度是多么高，用“超预期”来形容一点都不为过。

下降25个基点能够让少还多少月供呢？我们以纯商业贷款，本金为100万元，30年等额本息还款方式为例进行计算。

原本每月需要还款4890.17元，累计偿还利息为76.05万元；降息后每月月供降至4745.37元，累计归还利息70.83万元；所以每个月可以少还144.8元，如果是刚审批下来的贷款30年累计少支出5.2万元利息。

需要说明的是少还的144.8元月供和5.2万元利息是本次降息后“额外”减轻的负担，与之前的降息不冲突、叠加在一起享受。意思是去年存量房贷利率统一下降以及近四年6次LPR下调让贷款人少还的钱继续享受，相当于在原本已经少还的基础上再少还一些。

降息后哪些人能受益呢？大部分拥有商业贷款的人都能获益，除非直到现在还在坚守固定利率的人，相信去年又给了他们一次重选机会后已经不多了。不过，并非所有人的月供立马减少，只有两类人是即可享受的。

第一类是即将贷款购房的人。

很好理解，“新人新政策”，贷款还没审批下来的朋友直接按照最新五年期LPR执行。根据规定全国大部分地区首套房利率可在五年期LPR基础上下调20个基点，降息后的五年期LPR为3.95%，他们的首套房贷款利率可以做到3.75%。

一线城市的房贷利率高一些但也能获益。以上海为例，去年12月起上海优化差别化房贷政策，首套房下限调整为五年期LPR减10个基点、二套房下限为加30个基点，对应3.85%和4.25%。

第二类是房贷利率重新调整日在3月份的人。

我们的商业贷款利率每年调整一次，调整后一年不变，不同贷款人的调整月份是不同的，大部分人是在每年1月，剩下的人是在2月至12月。想要知道自己是哪个月调整可以看贷款合同，也可以直接打客服电话询问贷款银行。

根据计算规则，调整时以上个月的五年期LPR利率为计算标准，所以3月调整房贷利率的人立马可以享受降息带来的月供减少，因为是按照2月的LPR计算的。其余月份调整的得再等几个月，最惨的是2月刚调整的人，要到明年2月才能获益。

在MLF中标利率没有下降的情况下五年期LPR利率却出现了“史诗级”的下调，政策意图非常明显。

一是减轻还款人的压力，让大家有更多的钱用于消费。别小看没有100多元的月供减少，正如前文说过的得算累计减少额，和四年前比不少人每个月的月供支出少了500元至1000元，多的少了1000元以上，真正的可支配收入增加后是会激发出一部分消费潜力的。

二是鼓励买房、提升楼市活跃度。2023年房地产市场波澜不惊，销售额和销售面积继2022年以来连续两年环比下降，中央和地方出台了不少促进楼市健康发展的政策，降低房贷利率便是其中之一。很多人会说自己买不起房不少差利息而是差本金，可的确会有一些潜在的购房者因信贷政策的优化而决定买房。

三是改变提前还款趋势。房贷降息最受伤的莫过于银行了，可相比提前还款银行宁愿少收点房贷利息，至少还有钱赚。2023年个人住房贷款余额为38.17万亿元，同比下降1.6%，这是十年来房贷余额首次负增长，要“归功于”去年前三季度的一轮提前还贷潮。随着存量房贷利率以及五年期LPR的大幅下调2024年的个人住房贷款余额大概率不会再下降。

不论如何降息对背了房贷的人以及即将成为“房奴”的人而言都是好事，只是银行存款利率可能面临去年12月降低后再次下调的情形。

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