回顾2023年,广州10大热门板块争霸,硝烟弥漫。
论网签销量,增城新塘、黄埔科学城,两大刚需主战场榜上有名;
论新盘话题,番禺创新城、荔湾花地湾、天河东部,卷成麻花;
论利好集中度,白鹅潭、鱼珠文冲看点足;
论土拍热度,非拍出全国TOP4地价的琶洲莫属;而论豪宅天花板,金融城当仁不让。
但综合看,长隆万博也许是更全面的“顶流”。
规划上,官宣扩容近5倍,剑指世界级地标商圈;
土拍上,总价197亿超级地块,是近10年广州最大笔地产开发投入。
兑现上,长隆开放式主题乐园、万象系商业(建设中)、K11系商业(建设中)落地,利好不输白鹅潭;
销量上,长隆万博网签金额去年高居全市TOP3。
而2024年,板块争霸战况持续胶着,但面临着重新的洗牌。
战况有多激烈,热力值排行谁会是“准冠军”?
具体来看看
随着大批热门新盘进场,海珠中轴、世界大观等板块,恐怕将冲出重围,跻身10大热门板块前列。
但与此同时,我们猜测,2024年的板块争霸,不变的“顶流”仍会是它——
长隆万博板块!
为什么?
一方面,升级提速后的长隆万博,新盘新货依旧后劲十足,不乏爆点。
500~800万改善领域,4、5个盘扯头花;
1000万以上高端局,越秀、华润建面约200㎡+大平层,神仙打架。
里仁洞旧改今年也将入市搅局,其约等于5条猎德村的体量,怎能不炸开市场?
另一方面,在土地供应上,这里也拿出了一宗“王炸地块”——长隆三期AB地块。
从去年开始,这宗地块的讨论热度,就没有熄灭过。
而今年1月底广州出台新政,番禺也曾召集一众开发商开会,到场的房企几乎都是大咖。
他们最讨论最多的地块,还是长隆三期AB地块。
关注度如此高,一是因为它紧邻着长隆新园区与万象系商业(建设中)。
这宗地块的出让,将关系到长隆-万博“西拓版图”的兑现,也是长隆未来实现开放式乐园的关键。
一旦开拍,无论由谁来拿,都将是毫无疑问的话题焦点。
而根据现有控规,我们也做了一张示意图,来看看这宗地落实后,长隆万博将有怎样的格局变化。
二是,地块配套丰富、体量大,规划有商业、公园、绿地、文体体育设施。
尤其随着长隆二、三期规划调整,片区的功能更明晰了,根据最新的拟调整规划图,整个西拓片区或将新增4个商业地块。
有没有可能再引进像万象系商业(建设中)、K11-SELECT(建设中)这种级别的中高端商业,继续做大世界级地标商圈?
太有想象空间了!
那么,这么“王炸”的地块,为什么迟迟没有挂牌?
去年广州11宗摇号地中,番禺就独占5宗,占据半壁江山,不可能不趁热打铁。
房产君打听到的是:长隆AB地块的规划乃至出让,是长隆万博板块整体发展的关键一环,肩负着番禺城市能级再升级的重任,政府不经过深思熟虑、斟酌研究,不能拿出来。
此番理由是有迹可循的,从最初规划,到番禺土地推介会板块,到后续爆料版本,再到去年12月拟调整规划版本,长隆AB地块起码经历4次方案修改,不断优化、精益求精。
而根据小道消息,目前政府层面对地块整体规划还有想法,现在看到的和最终的还会不一样。
从政府的小心翼翼,谨慎规划中,也不难看到,官方对这宗地块的重视程度。
但不管怎么调整,板块功能的更多元化、内容更丰富,都将是主要的方向。毕竟,如果是一宗普通的商住地,没必要这么折腾、大费周章了。
当然,目前外界对于这宗地块的争议和讨论也很多。
比如,从初始的规划到现在,住宅一口气砍了约3万㎡,未来控规再调整,宅地面积是会增加还是缩水?比如,板块竞争会不会激化?这宗地的出让,更利好谁?
房产君也看到,好多都在说旁边的瑞麓府。
到底是对谁更有利,这是后话。我们先来看看,为何这宗地能得到官方如此高的重视度?
这要从两个角度来讲:
其一,从广州层面来说,城市与中轴的南拓,是这几年一直在干的事。而要把人才往南引,则需要打开格局,强化长隆万博。
目前的长隆万博,已经有了世界级消费中心的目标,在「广州市商务发展“十四五”规划」中,其定位也极高,是全市仅次于天河路-珠江新城的第二大世界级地标商圈。
但这样的高定位要夯实,需要在空间功能上寻找新的突破,长隆的扩容升级刻不容缓。
其二,番禺要升级,实现高质量大会定下的目标,GDP迈入3000亿大关,也需要强化长隆万博,进一步实现产业的升级换代。
目前的万博CBD,已经发展成熟,并且已成为广州电商、数字经济的一大抓手。
世界级独角兽希音,拼多多海外版Temu,以及YY、虎牙、携程华南总部等一大批知名互联网公司,都在这里办公。
而里仁洞,也已从曾经的“淘宝村”,逐渐升级换代成集智能科技创新、时尚创意、总部办公、生活服务等于一体化的大城。
因此,未来长隆万博如何进一步实现产业升级,关键的开关其实也是长隆的扩容升级。
而这样的产业带形成后,进一步的影响,则是改变番禺“散装”的局面。
万博-长隆-里仁洞,合力打造广州前所未有的超级CBD。
同时,板块一路向西,牵手世界级枢纽广州南站,也将为番禺城市能级的再升级,提供一个新的契机。
不夸张地说,长隆三期AB地块的落实,不仅是长隆升级扩容的钥匙,更藏着番禺的野心。
「野心一」:
打造“完全体”长隆,打赢文旅争夺战
长隆要打造开放式主题乐园,通过一条城市欢乐大道,连接各个游乐区,必须打通长隆西片区与长隆万博核心区的通道。
长隆三期AB地块,则规划了6条道路,并与欢乐大道连接,是长隆万博破圈升级的必要一环。
此外,长隆要升级扩容,形成全新超级旅游度假区,也需要长隆三期AB地块。
长隆片区,去年已出让了一宗以万象系商业(建设中)为核心的综合体地块,要继续扩容升级,必然要盯准仍是处女地的“西拓片区”。
而长隆三期AB地块,则是整个西拓片区落入兑现的关键。
实际上,在地块的规划文件中,政府给予也明确给出了期待:
打造一个全新超级乐园,一个潮流体育公园,一个超级文商旅综合体,一个全新的交通枢纽,能级之高不容小觑。
甚至,以长隆超级度假区为核心,周边多板块的联动、双向融合,未来还将进一步拓展整个大片区的功能。
目前大石、钟村都有部分区域,被划入了长隆万博片区。两者的官方定位,分别是:科研创新、文化创意融合的都市智造双创区,都市文商旅融合智造核心区。
科研创新,有数字经济、新一代信息技术、中医药研发等产业;文化创意,有了长隆这个大IP,可以继续做大“招牌”。
而文商旅消费,则将大力发展地铁口商圈、夜经济,并打造“汉溪文旅一条街”,甚至是优质的居住片区。
不难预见,未来整个片区,除了是世界级的文商旅消费目的地,还会有多元的创新产业、全域化的消费场景、优质居住区,真正形成文、商、旅、产、住一体化的顶流。
「野心二」:
广州版“涩谷TOD”,壮大城市流量磁场
长隆三期AB地块紧挨着钟村站,而在2024年的供地蓝皮书中,其旁边还出现另一宗商业地——长隆西地块。
按照目前的规划,其为完整的商业用地,体量达约16万方。
值得一提的是,长隆西地块紧邻着汉溪长隆站,与万象系商业(建设中)、K11 Select(建设中)形成了连片的商业体。
同时在交通上,长隆万博板块自西向东,也分布着三个枢纽中心:钟村、汉溪长隆、南村万博。
其中万博站,目前已有7号线、18号线;
汉溪长隆站,除了已有的3号线、7号线,还将有城际长隆站,引入佛莞城际,连通广州南站庞大的湾区客流,形成大型的人流聚集场。
钟村站,则有7号线,加上规划中的26号线。
换句话说,这三大站点,未来都将形成双地铁交汇的换乘枢纽。
在这种背景下,整个长隆万博板块,将以枢纽为主导,聚集起大量的大量商业、文化、体育、娱乐休闲资源。
进而,形成统一规划,站城一体化的超级TOD。
会不会有类似日本新宿、涩谷TOD这样的综合枢纽出现?相当值得期待!
当然,其与主题乐园结合形式,无论国内外也都会是史无前例。
「野心三」:
汉溪大道连点成线,形成“吸金大道”
以万博为起点,整个番禺自西向东,以一条汉溪大道,拉开了城市的恢弘战略。
去年,长隆197亿超级地块出让,成功实现长隆、万博两大板块连片开发。
城投入局,盘活足球公园综合体后,也填补了与南站之间的发展空白。
整条汉溪大道,唯一的“断裂带”,就在长隆万博以西,足球公园板块博萃德国际学校、UCLA国际医院以东。
而长隆AB地块与长隆西商业地块的出让开发,正好是全面拉通汉溪大道发展的开关。
如果把汉溪大道比作一家大型商场,这里既有万象系商业(建设中)、K11-SELECT(建设中)等无数主力店,又自带广州最大游乐园长隆。
想看比赛、演唱会有足球公园,出入则有全国第一高铁站广州南站撑腰。
不是妥妥的“吸金池”、“印钞机”么?
值得一提的是,足球公园预计2025年落成,也许能赶上2025年全运会。
汉溪大道加紧开发串联,很有可能成为番禺走向全国的契机。
广州足球场效果图
可以肯定,长隆三期AB地块一旦出让,番禺将更热辣滚烫。
不过说到最大受益者,恐怕就是它了——
紧挨着这宗地块的越秀·万博·瑞麓府。
在很多人眼中,以前的瑞麓府,可能只是个主城区稀有的低密社区。
但随着长隆AB地块出让,这个初始印象,恐怕要被彻底颠覆了。
甚至,当整个板块完成合体,你会发现其独有的CBD隐奢生活体验。
其一,恰到好处的距离,CBD与自然自由切换。
长隆三期AB地块与万象系商业(建设中)相连的路网,将直接串联到瑞麓府的家门口。
以后不仅能走私家路到番中实验学校,还能走林荫大道到万象商业、长隆乐园、公园绿地、公交站场、地铁站……
不仅地缘上,而是体验上真正与长隆万博融为一体。
而且,从现有规划看,长隆AB地块与长隆西地块必然涵盖商业地,无论如何都将极大丰富瑞麓府的购物休闲体验。
同时,项目又远离嘈杂主干道,却与自然亲密无间,内拥约11万㎡大园林,背靠约5平方公里长隆森林。
这不就像珠江新城的凯旋新世界么?虽身处CBD的灯红酒绿,却又紧邻珠江公园,并独享约4.8万㎡的私家园林。
CBD豪宅选址的最高级,莫过于我看得见你的灯火,你的声音却吵不到我。
其二,稀有的居住体验,纯住区与学区兼得。
不管是在售的华润、新世界项目,还是未来的里仁洞旧改、长隆AB地块住宅,都说住宅、商业结合,唯独瑞麓府是纯住宅区。
这种“入则宁静、出则繁华”的体验,是片区独一份。
同时,在板块所有项目中,也只有瑞麓府已引进九年一贯制番中,且已开学,所见即所得。
其三,用改善的价格,享受大平层的奢侈。
据了解,项目全新推出的3栋,涵盖建面约140㎡四房户型,在板块中也是稀有品。
南北对流板楼、一层两户配置、户户单位......都是之前约200㎡+大平层才有的享受。
同样是板楼,单边位与非单边位有何区别呢?
一是,它户数更少,三面的景观、采光无遮挡,舒适性更好。
二是,相对安静,主卧不挨着邻居,完全不会有噪音干扰。
同时,3栋还手握着三大王牌:「低密之王」、「楼间距之王」、「园林之王」。
1.6的容积率、近百米楼间距、约11万方的私家园林......这样的配置,放眼广州主城区同样建面约140㎡的产品,它是没有对手的存在!
拿景观来说,3栋就直望园林C位,楼下是宛如蓝宝石般的标准泳池。
住在这里,只要推开窗户,映入眼帘的就是郁郁葱葱、波光粼粼,泳池的欢乐氛围耳濡目染,心情也会变得更舒畅。
而穿过园林,往外望出则是长隆森林,满屏都是自然美景,每天都被风景环绕。
甚至,炎热的夏天,全家人换上泳衣、穿上拖鞋,下楼也能直接跳入泳池。
亲子嬉戏间,也是一份情感的升温。
当然,这种大平层奢宅的享受,在室内感受更直观。
看看它的户型设计:
两梯两户的配置,每一户都能享受专梯入户、专属超大电梯厅。
电梯门一打开,就是你的世界,私密性拉满。
四开间朝南,不止做到约6.9米巨幕南向阳台,还有三个卧室朝南,一举实现“阳光平权”。
而且,由于是纯板楼,全屋做到了南北对流,试想一下,夏天窝在沙发看电视,穿堂风悄悄拂过脸庞,这种体验可太舒适了。
所以说,2024年的长隆万博,毫无疑问仍将是顶流。
随着长隆AB地块的到来,长隆万博将进一步合体、升级,甚至拉动番禺城市能级走向新的台阶。
而把握这种机遇,最好的方式则是“近水楼台”。
2024年的瑞麓府,太有看点了!