本文为蔡云女士在2023观点商业年会“全体大会”上发表的演讲。
蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员）：尊敬的各位同行、新老朋友、各位嘉宾，大家下午好！
很高兴每年一度的观点商业地产把我们聚集在一起，每年我们都探讨的问题是如何把我们这个行业推向一个更高的发展目标。我们一直在探讨什么叫高质量发展，怎么让我们的存量资产、运营资产得到它的高效益、高说如，这是全行业关注的问题。
今年在思考关于商业地产问题的时候，作为房地产业协会来讲，我把我们的一些观点简单跟大家汇报一下。
因为时间有限，我只有10分钟的时间，希望等到会后共同交流，以PPT作为蓝本交流。
我的题目是“中国商业地产高质量发展之前景”。当今社会处在经济发展方式转型变化的过程，优化产业结构、转换增长动力。作为商业地产来讲，高歌猛进的房地产这么多年的发展，房地产受到了经济下行的压力、宏观调控的压力、市场经济的压力，我们的房地产连续17个月是下滑的，这里面包括有住宅和商业。
作为我们要探讨的商业地产的课题，是一个存量资产、运营资产的问题，这两个问题应该分开来谈，也就是说房地产的增量、销售量对商业地产有影响，但是更重要的是让它的经济效益达到最好。
当然虽然说可以算企稳回升，但是我们再想想我们经营的商业地产内需是不足的，另外矛盾也是非常突出的，很多购物中心结构不合理，有的基本上没有人。包括经济体系的负债表的修复，需要一定的时间。三年的疫情，这么多年的调控政策，包括我们的整个行业的影响，所以说房地产市场仍处于调整期。
我们又遇到一个人口负增长的影响，商业地产怎么搞？所以真正要实现商业地产正常稳定发展，也就是要素投入要从原来的高耗能、高成本、低效率、粗放的经营，到现在的创新驱动、低成本、高效率的发展。
高质量发展包括6个方面，实际上对于我们商业地产来讲，一个是发展的均衡性，城乡的均衡性、大小均衡性、产业发展的均衡性，还有一个是动能的创新，我们怎么能够在商业地产当中创新我们的发展。如果原来老的发展是发展不好的，我们怎么创新发展？另外就是我们的供给丰富性。现在的购物中心完全不是以前的概念，现在的商业地产业不是以前的概念，我们拿什么好的供给去对待这个市场？这是我们行业研究的问题，比如体验型消费、场景性消费，我们把一些服务教育引入商业，跟以前的购物中心完全不同了，你怎么引进、怎么引进好，这是我们要做的问题。
再一个是永续性，购物中心每天一开门，电梯、电量、人员成本就是一笔费用，北京出租车司机讲一睁眼就欠别人的钱，我们也欠别人的钱，怎么做呢？更多的在于把节能降耗做到位，这才是保持生态永续性的根本。
商业地产高质量发展的核心，我们都知道质量效益的统一，一个购物中心摆在那里，一个盒子，怎么达到质量效益统一？我们泛滥出很多低端业态，没有人来，收益不能发展，所以我们就需要有供给的创新、科技的创新、线上线下新的运营管理手段。还有一个是生态的营造。
现在中国商业地产是什么样的现状呢？大家不要把它固化到房地产不行、经济下行这一方面。我们知道近年来商业地产快速增长，一方面是我们的供应量增大了，另一方面开店数量增加了，新的商场还在不断开出来。
还有一点，我们有超大的市场规模，有这么多人，大家的需求是不一样的，市场规模是存在的，所以商业+体验、商业+教育、商业+零售等等，加强了我们这个区域资源的耦合，每一个商业有它的特点，看我们怎么应对这个市场。另外一点，我们的消费保持活力，社消零售总额还在上升，所以大家要也信心做商业。
再有一点，我们的商业地产业态丰富多样化，这种耦合发展对世界经济发展起到重要的作用。今天WeWork也来了，我们在按一个普通的商业思考写字楼，我们的市场肯定会到一个局限，它是一个窄向的，现在宽泛地讲市场是丰富多样的。
另外我们的商业地产包括的写字楼、园区、旅游地产、物流，是多样化的发展，我们可以通过运营来提升，这宽泛的，不是窄向的思维。
再有一个，当前我们存在的问题是很疲软，经济疲软我们跟着疲软，商业地产是经济的晴雨表，当经济不行了，没有人逛商场了，产品卖不出去，我们的租金上不去，商业的坪效就下降。所以我们可以看到现在不同程度的疲软。再一个是市场两极分化严重，三四线城市更不行，但是你要找好你的市场的点。
新兴市场的崛起，现在有很多新兴业态起来了，但是我们用老百货、老思维去管理现今的购物中心和商业地产是完全滞后的，这肯定会带来危机。特别是今天大家都提出消费类REITs，大家都充满了无限的希望，包括今年3月24号消费类金融文件出来，所有人都欢欣鼓舞，百货、连锁业都非常高兴。
但是实际上静下心一想，不是这么简单的，包括持续的收益率、REITs的投资，包括投资者对你的信任和你对投资者的信任，其实是很难的，就要靠你的核心竞争力，要运营好，你运营不好，不要谈什么REITs，没有人信赖你。
再有一点，经济下行，我们的商办园区都遇到问题，有的园区现在人去楼空，没有主营业务。还有一点，资产的价值本身就很低，因为你运营不好，产生不了价值，它评估值很低。这样自身输血是很难的，靠贷款怎么做？贷款也得看你的运营情况，REITs不是一个神药。我们在想唯一的核心就是竞争、运营。
我们看看前景。首先，中国经济发展进程是没有停止的。小平同志讲，发展是硬道理，我们这么大的市场规模、这么大的国家，要引导大家向更好的人民生活水平提高，怎么办？一起向前发展，这是肯定的，是主流。
再有一个，科技不断应用，我们在高品质发展、高质量发展当中，唯一的核心点就是通过科技提升全行业的发展，科技也会带来变革和革新。
还有一点，我们这么大的市场规模，城市更新、商业街区改造、消费经济的提升等等，这一切推动商业地产的发展，一个城市更新项目需要多少个业态？需要把商业地产作为载体的物业，变成活跃的经济市场，这是我们要做的一个市场契机。
今天大家都提消费类REITs，我也提消费类REITs，这个只要一提出，在行业内提振我们的管理水平，倒逼它去做好，同时对基础设施REITs的建设又是一个更好的发展。
中金有一个数据，现在的商业资产规模大概是100万到150万亿，回到我们这个行业，购物中心也好，写字楼也好，酒店也好，我们有50万亿资产，这50万亿需要盘活，我想我们只要是有利于恢复和扩大消费，有利于市场的发展，就能更好地促进商业地产的发展。
有了商业地产的发展，那不就推向高质量发展了吗？这是我今天大概跟大家汇报的一个想法，感谢大家对社会的贡献，谢谢。
