出品｜焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

25年前，中国房改取消福利分房制度，实行住房商品化，拉开了中国房地产高歌猛进的20余年。

如今，我国房地产市场供求关系发生重大变化。近日，媒体《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)(以下简称“14号文”)已传达到各城市人民政府、各部委直属机构的报道，让新轮“房改”甚嚣尘上。

关于保障房建设，10月31日中央金融工作会议的表述是，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。作为二次房改的“带头人”，深圳于2018年开启二次房改试点，被视为新加坡模式的效仿者。

于新加坡而言，尽管商品房价格位居全球前列，但是其房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍。这归功于1964年新加坡推出的“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋。

于中国而言，房地产市场从增量到存量实现转变，房地产消费内需发动机逐渐“哑火”。如若实行住房供给体系双轨制，对楼市及房价有何影响？“市场归市场，保障归保障”被称为二次房改是否恰当？这对房地产开发企业的格局重塑又会带来何种影响？保障房建设是否会成为拉动经济全新的引擎？

对此，搜狐财经专访了汇生国际资本总裁黄立冲，一位聚焦美国、澳洲、中国香港等全球市场研究30年的投行家，听他讲述新轮房改带来的市场冲击。

以下为搜狐财经与黄立冲的对话节选：

房地产供应结构将变化：保障房供应会高于商品住房

搜狐财经：您觉得“14号文”被定义为“新一轮房改”恰当吗？

黄立冲：恰当。未来房地产供应结构会发生翻天覆地的变化，最早我们实行的是福利分房制度，由单位分配。过去是单位福利性分房，未来是政府福利性分房。未来整个中国将会以保障房为主，保障房供应会高于商品住房。

搜狐财经：10月31日，中央金融工作会议强调，构建房地产发展新模式。您觉得地产的新模式应该是怎样的？

黄立冲：双轨制模式。中国房地产的未来改革版图是：第一，未来的主流不是商品住房，是保障房。保障房分成两个：一个是房产性的保障房，一个是租赁性的保障房。深圳已经有所实施，将小产权房等形式的房屋直接改成保障房。

第二，坚持房住不炒，坚持房屋的商品性，去掉房屋的金融性和货币性，将房屋价值和涨跌因素全部去掉。投资房屋只用来住，而不是从中获利，这是所谓的商品性。如果你期待投资房地产有所回报，那就是金融性。

搜狐财经：您觉得未来保障房会迅速抢占市场吗？

黄立冲：地方政府一定有方法，保障房能够迅速抢占市场。因为它不需要补地价，不需要转地价，不需要转用途，任何的房子都可以灵活地被收回。作为一种保障房的建设用地，增加的只是建而已，不需要招牌挂，那就是分土地、盖房子，房子也不能卖。例如，深圳政府就支持国企，半强制性收回很多小产权房，将整个城中村重新改造租赁给年轻人。

搜狐财经：未来的保障房会占到多少比重？

黄立冲：双轨制模式下的保障房可能会居于比较高的地位，但是比例还不定。可能会模仿新加坡模式。按照深圳试点的比例是40%是商品房，保障性住房和保障性租赁住房占60%。

搜狐财经：事实上，新加坡和中国在国土面积及国情、经济基本面上是不一样的，新加坡的面积也仅有深圳的三分之多一点。您觉得应该如何借鉴新加坡模式？

黄立冲：整个大框架基本上是照搬新加坡模式。与他们最大的不一样可能是保障房占比问题。新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。私人住房征税是非常重的。新加坡的整体思路是“劫富”。并且新加坡没有租赁性住房，香港有所谓的公屋只能租赁、不能拥有产权。

中国的保障性住房有两部分：一是保障性住房，你拥有产权，但是你不能卖，只能卖回给政府。另一个是中国的租赁性住房，更像香港的公屋。但是，香港的租赁性住房是通过自己建、然后给老百姓，环境、面积都是比较差，能满足基本的基本居住需求。中国租赁性住房是通过接手房企的一些物业或者保交楼过程中的一些房屋，迅速将中国租赁性住房推出，这个量非常大。

双轨制对房价没有平稳作用，可消除房产带来的财富增值效应

搜狐财经：就现阶段而言，您觉得房改2.0对目前经济及民众来说是一件好事吗？

黄立冲：这是消除房产带来的财富增值效应、缩小贫富差距的一个举措。目前，别无选择，因为包括地产行业等已经跌落到非常不利的状态，目前是在不利的环境中，寻找一个出路而已。

政策好坏与否要看对谁。对于奋斗一辈子、拥有三套住房的人来说，未来租金也没有多少，房子也卖不出去。但是对于一穷二白、没有房子的人群来说，未来地方政府会逐步给你提供基本的住房保障。你不能卖，这不是财富。但是你能住，有商品价值。

深圳是最早的试点，未来350万人口以上的城市都是这种模式，双轨制最大的特点是消灭现存的房屋的金融价值和财富价值，只保留商品价值。

搜狐财经：目前实行第二轮房改的现实意义是什么？您觉得未来的保障性住房能撬动多少亿的房地产市场？

黄立冲：国家现在面临的是出口、内需、投资“三架马车”同时熄火。现在拉动经济还是要依靠“铁公鸡”（基建），但是“铁公鸡”里面铁路、公路、水利的边际效益很弱。所以，才有了保障房带动未来的GDP建设，未来的保障房会撬动半个房地产市场。

商品房现在有足够的人居住，多出来的这些都会被收回为保障性住房，这样就调和了资源的配置。从政权的角度及拉动经济的角度是对的。但是从个人财富而言是一轮“屠杀”。从房地产市场角度，基本上就把房地产市场“打残”了。房姐“欲哭无泪”，无房的“穷娃子”可能会分到房子，压力会减少很多。对于人才而言，也有人才性保障住房。

搜狐财经：深圳已经推行保障性住房，但是深圳的房价还是很高。按照目前流传出来的新轮房改倡导的是“市场归市场，保障归保障”，您觉得这对平稳房价有作用吗？

黄立冲：双轨制不会对房价有平稳作用，反倒可能会带来较大的冲击，但是对拉动“铁公鸡”建设，拉动GDP有帮助。保障房的快速入市会让房价往下跌，跌到一个市场能够承受的水平。以前房价涨了很高。至于跌到什么程度取决于后续国家的政策。

搜狐财经：未来中国房价会像之前马云所说的“房价如葱”吗？

黄立冲：大部分地区和城市将会是房价被冲跨，因为保障性住房抢了不少商品房的需求，特别是入门级别的住房。未来随着房地产税的出现，商品房持有成本大幅升高，将成为奢侈性商品。但是，随着未来M2大幅增长还是会令部分最优势的区域房价升高。

双轨制最大难点是资金，国债发行、银行贷款或将倾斜于保障房

搜狐财经：您觉得现在落实双轨制最大的难点是什么？

黄立冲：最大的难点是资金。深圳进行保障房试点是拿到了中央政府很多补贴。国家会再发债。既然做保障房改革，银行也会倾斜给保障房建设做贷款，或者发行城投债，可能地方政府用城投来承建保障房，这样地方政府的动力会比扶持房地产开发商要高。

搜狐财经：很多人都说国央企是推行保障房的主体，那应该如何处理企业盈利与普惠大众之间的平衡？

黄立冲：理论上是不考虑盈利的，政府是一种服务功能，当然企业会有点盈利去还债，或者偿还发债时候的利息。但理论上它是一种普惠的服务政策。

搜狐财经：如果不考虑盈利，企业如何维持经营？

黄立冲：不盈利不等于企业不把支持成本的钱赚回来，不等于它不把支付利息的钱赚回来，也不等于他没有未来发展，这只是一个标准。

不太盈利是未来房地产企业的模式。既然是商品房市场极度萎缩，地方房企可以管理一些保障房的项目，但是这些基本上盈利都不多。

搜狐财经：保障房建设过程中，可能会涉及到工程建设层面，这是否意味着利好在代建市场布局的房企？

黄立冲：未来代建市场确实会比过去要活跃，但是代建市场本身利润非常有限。

搜狐财经：您觉得代建模式会占到整个房地产多少比重？

黄立冲：如果按照深圳试点模式，代建可能占到半壁江山。另外一半是剩下的商品房有钱就开发，有需求就开发。这意味着地产市场就只剩下高端市场了。

搜狐财经：近日，万科、金茂等首批消费基础设施REITs获受理。有专家也认为REITs对于存量市场具有重要意义。您如何看待REITs未来的发展？

黄立冲：从地产开发商的角度当然是意义重大。因为很多地产开发商在过去地产配比上，有很多的零售地产、商业地产、写字楼等，地产配比过度。很多因为长周期“砸”在地产开发商手里，变成了一个死钱，是利润无法流通的资产。

如果REITs发行成功，能帮助流通，但是关键问题是能不能发行出去。一方面是因为老百姓没钱，二是租售比太低，仅靠开发商补贴迟早会出事。REITs能不能发行，还是要看底层资产。

私企极度萎缩，负债70%以上大型房企或都死掉

搜狐财经：既然如此，您觉得未来房地产企业的生存状态是怎样的？

黄立冲：私企极度萎缩，变成凤毛麟角。保障房也不盈利，不以盈利为目标，因为是以普惠为目标。国企有银行支持，还有财政拨款，可以用来帮助自身扩张，民企就只能依靠盈利来扩张。

搜狐财经：近日，万科也遭做空，美元债出现恐慌性抛售，逼得万科也要自证无虞，而此前远洋、碧桂园等房企也出现接连暴雷的现象。您觉得未来有多少房企会活下去？

黄立冲：所有债务超过70%以上的大型房企都可能会死掉。因为负债已经远远超出了企业能够承受的范围。可能20%的房企活下来，80%死掉，或者80%变成“僵尸”企业，反正债是还不了。

搜狐财经：您如何判断未来的房地产市场?

黄立冲：未来楼市肯定会更差。加大保障房建设将会改变市场供给结构。旧的写字楼、商业中心、工业用地、厂房用地全部都可以变成保障性住房，而且不需要进行招牌挂或者是土地的用途的改变。因为这是政府的，也不能卖。即便卖给政府，也是把原来的钱收回来。

搜狐财经：就目前公开市场数据来看，新开工回到2009年水平，商品房销售回到6年前水平，供需关系也发生了变化。您如何看待房地产的这种转变？

黄立冲：为什么房地产会变成这样？因为过去房地产在印钞背景下不断透支。中国货币 M2的增长在过去20年都是在11%-18%之间，远远高出我们实际的经济增长，造成了一种财富的泡沫。

这种盲目本身带来的是过度的开发，大量的资源错配。泡沫总有破灭的时候，现在泡沫刚刚开始破灭，未来还要持续破灭。

所以，才有了“房住不炒”，避免盲目和资源的错配。从国家的角度，最重要是拉动经济，需要换一套引擎，用保障房来拉动。

搜狐财经：您觉得未来房地产还会是国民经济的支柱吗？

黄立冲：还是国民经济支柱。只是换成了保障性住房和普惠性住房，不是商品房。倾向于共同富裕，但与财富无关。

搜狐财经：对于房地产从业人员有何建议？

黄立冲：赶紧离开这个行业。准备转行，多学点其他的技能。不要投资，不要参与公司所谓的理财，准备紧缩生活。

本文源自焦点财经