自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。对于企业厂房分散登记，房屋土地信息不一致，项目跨宗地建设怎么办？针对这个问题北京楹庭路永强律师来跟大家一起探讨下这项通知的相关规定。

关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；

分散登记的房屋、土地信息不一致的或项目跨宗地的建设问题，分散登记时已经分别登记房屋土地用途不一致的，分别按原记载进行登记，未经依法批准不得改变用途。

我们在实际办案过程当中，大量的企业存在这个问题，企业的房屋登记用途是办公，土地实际用途是工业，该如何处理？如果说企业进行贷款评估的时候，是按照办公楼进行评估，还是按照工业厂房进行评估？那还有更严重的，如果企业遇到征收，征收补偿的是否还是按照办公进行补偿，还是按照工业进行补偿？

在这之前特别涉及到征收，法律依据有《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，包括住建部门的评估办法就有明确的规定，按照房屋的实际用途进行。但是在登记过程当中，这个通知给出了明确的答复，搁置不一致的，就让他不一致，重新等不动产登记的时候，如果房屋登记是办公的，行政主体不得擅自改变。

江西赣州某房地产开发企业，在上世纪九十年代年获得了一块土地，面积数十亩，土地登记证上写的用途为综合，土地上面有零零散散的几个房屋，房屋的登记性质是住宅。在2018年的时候，行政主体要修一条路，正好该企业地块要全被占用，行政主体认为企业的土地是综合用地，应当适用工业来定，就想按照工业进行补偿，包括土地的补偿、房屋的补偿，该企业不服找到了我们楹庭律师。

我们律师对土地出让之前的资料进行了详细的翻阅，包括七几年、八几年的文件，查遍了所有的城市档案馆，终于找出了一个特别重要的资料：在土地出让之前的土地利用总体规划，因为土地出让必须符合规划，该资料上面写的土地是商务综合用地。问题一下子就得到了解决。商务综合应当按照商务综合来进行补偿，补偿相差了将近10倍，案件得到了很好的解决。

再来看这项规定，登记不一致如果不涉及到征收，房屋还按照办公来登记，土地还按照工业来登记，这个是允许的。因为2008年的时候，国土部门就出过工业用地指标的相关文件，只要企业办公楼建设的用地面积不超过一定的比例，是允许工业用地上建办公楼的，是有相关的规定的。

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

另外因房屋所有权多次转移，土地使用权未同步转移导致房屋土地权利人不一致的，经核实权属关系，权属关系无争议的，可根据规定的程序，由房屋所有权单位进行不动产登记。

某上市企业在2010年前后通过法院拍卖的方式获得了两万平米的厂房，包括办公场所、员工宿舍在内的综合体建筑。企业在取得了建筑之后就拿着法院的裁定进行了登记，办理了房产证，房产证载明了土地用途，对厂房部分、工业部分、员工宿舍部分载明的还是非常清楚的，但是土地证一直迟迟没能办，什么原因呢？原土地所有权人的母公司原来给该房屋和土地进行了分开登记，分别登记在不同的子公司名下。

房屋登记在甲公司名下，土地登记在乙公司名下，现在虽然该上市企业办理了房产证，但是原来的乙公司来找企业要求主张土地的权利，该上市企业当然不同意了。根据原先的《物权法》（现在已经纳入《民法典》）规定，包括《房地产管理法》，包括《土地管理法》对于这方面都有明确的规定，地随房走，包括原先的《物权法》里面的规定，经过法院裁定的导致物权不动产权属发生转移的，以法院判决生效之日起就转移了。

所以这两个一结合，其实土地使用权早就实质转到了该上市公司的名下，但是迟迟没法登记，因为乙公司还一直拿着这块土地的土地证，现在过来要主张这块地，所以这个肯定是恶意的，我们律师在介入这个案件之后，从法律方面、政策方面、各部委的规定方面收集相关的证据材料，脉络还是比较清晰的，但是当时确实遇到了一个问题，当时的自然资源主管部门对于如果遇到这样的问题，我们该怎么办，始终没有一个明确的规定。比如说就应该登记在房屋所有权，当时确实也经历了很艰难曲折的一些过程，我们有请地方行政主体进行审核批准等等，后来也是得到了圆满的解决。登记到了房屋上市企业的名下，现在咱们有了这个规定，可能这个案子就非常好解决了。

如果房屋多次转移，房屋和土地权利主体不一致就不登记在一个人名下，但是权属脉络又比较清晰的，可根据法定的程序由房屋所有权人单方提出申请。房子所有权人，享有不动产登记权，这个非常清晰了。

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

另外，房屋和土地合法来源都比较清楚，跨宗土地未超出批准用地范围无需调整的，可按照宗地分别办理登记。

我们楹庭律师办理的浙江某企业案例，在土地出让的时候，宗地图都是一致的，但是在实际办理登记的过程当中，宗地图发生了偏移占到隔壁那家土地上，但是隔壁又占了隔壁，以此类推全错了。各家所占面积都是和土地证是一样的。如果真是这样的话，国土部门还是给予了明确的规定，可以进行按现状进行登记，或者说不需要调整的这样就得了，大家没有意见，反正自己的面积都不少。只不过宗地图稍微发生了偏移了，可能有10米，20米，这个就无需调整了。给出了明确的一个方向。

有需要调整的经由自然资源主管部门进行调整或合并、分割之后，办理不动产登记，对此也作出了明确的规定。如果说大家不同意按现状进行登记，那就进行重新分割合并登记，重新进行不动产登记。所以这类问题也给予了明确的方向，明确予以解决。

另外，还有一些原则性的规定，地方各级主管部门应当按照缺什么补什么，谁审批谁负责的原则解决历史遗留的这种产权的问题。总之，当有历史原因引起的登记问题，属于合理的这些尽量的能登记上，另外还提到了国有土地上已经出售的商业办公、工业等房屋涉及到历史问题的，都按照本通知进行执行。我们在办案过程当中，遇到比较多的是商业办公、工业等这些项目涉及的历史遗留问题。此类情况产生的不动产登记的一些纠纷都可以按照现有的这个通知来进行。

自然资源部门发布的这个通知文件无疑对下一步的政企纠纷起到了非常好的作用，但是大家要用的时候，还是要用好，有些案件企业来找我们律师的时候已经无法收回了，导致行为无法更改，无法回头了，可能就按违建拆除了，所以大家有理更要掌握法律规定，按照正确的程序来处理，否则那可能得不偿失。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。