腾云当代：绿色科技代建运营价值服务者 | 房企代建新探索系列访谈

新闻资讯2023-12-20 16:06:15橙橘网

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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

腾云当代管理作为绿色科技代建运营价值服务者，以绿色科技为翼、以全周期价值服务为轮，持续创造中国绿色科技代建运营生命力。

——腾云当代管理

总经理封金龙

腾云当代管理，是世纪金源集团旗下，绿色科技代建运营服务领先品牌。从2016年成立至今已历经8年，始终秉持“绿色科技、美好生活”理念，依托绿色科技核心竞争力，多年持续研发，拥有百余项绿色科技行业专利。通过“7Y 全优+产品价值体系”和“十五大绿色科技系统”给客户提供舒适、健康、品位的全生命周期价值体验。作为绿色科技代建运营价值服务者，以绿色科技为翼、以全周期价值服务为轮，持续创造中国绿色科技代建运营生命力。

截止目前已深耕12省27城，40+项目代建管理经验，并在政府代建、品牌代建、不良纾困、融资代建、城投合作以及小股操盘等代建类型方面都积累了丰富经验。

“平台+投资”的战略驱动，为绿色科技代建保驾护航

中指研究院：贵公司做房地产代建业务基于什么样的考虑？有什么样的发展规划？

封总：腾云当代管理是属于世纪金源集团“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大航道中的大消费航道轻资产运营板块。基于核心业务板块的成熟、核心资源整合的条件以及核心能力的持有和维护，在内部孵化出轻资产管理的投资和平台战略，成为集团整体发展战略的一部分，与之相匹配的还有共生的基金业务、新科技板块业务等。

此外，在房地产开发行业进入新常态之后，传统的三高模式已不适用当下及未来的整体发展，伴随着居住品质提升、节能环保、绿色科技的重要性愈发凸显，可持续的品质发展是未来各个行业的基底要求；腾云当代管理自成立之始，就聚焦绿色科技的核心，以科技建筑、绿色建筑、健康建筑等为代表的系列绿色科技系统和相关的专利等，在行业内独树一帜。行业发展至今，腾云当代管理已经将发展的脉络和触角延伸至整个资产管理行业，任何关于城市空间相关的内容，例如居住、办公、商业、公建等，都可以将我们的核心竞争力发挥出来。

腾云当代管理目前要实现第三曲线的跳跃发展，在过去的第一阶段腾云当代和房地产开发定位紧密结合，依托在建筑、机电节能等专业领域方面，实现技术的原始积累和内部孵化；重点是技术储备和产品力打造，同时开展对代建领域的各个模式的创业式探索；第二阶段，正值行业流动性危机演化阶段，腾云当代管理在战略重组、业务重整方面做出积极主动的改革，保留实力、重新定位。目前腾云当代管理正处于第三阶段，在世纪金源战略引领和驱动下，从品牌焕新到资本加持再到重新锚定第三曲线发展方向，腾云当代管理以极快的速度实现一季度内拓展100万方的战绩，并计划在5年内，形成以资本、科技及团队结合的独特的市场竞争力，做到代建行业的第一阵营。

同时在轻资产业务拓展载体上，形成全优社区+科技园区+商业物业+城市更新的四维资产管理发展矩阵；在其资产业务合作模式上，形成政府代建+品牌代建+城投合作+纾困代建+城市更新+小股/融资代建等创新性发展模式。

深化规划变革：坚持两个深耕，实现资源最大化

中指研究院：目前贵公司代建的布局主要集中在哪些城市？是否与房地产布局有关？

封总：在城市布局以及规划思路上，主要做到两个深耕；第一、区域深耕，在行业发展以及高能级城市进行区域深耕，目前公司已进驻西安、济南、贵阳、温州等城市，同时进行战略性布局，形成“以点带面”的深耕版图。

第二、资源深耕，目前腾云当代管理的资源优先区域还是以北方区域为主，围绕已经拥有的价值链资源进行深耕，努力与各方资源成为价值、利益共同体实现共赢。

夯实自身优势，构建核心竞争力

中指研究院：您认为，贵公司的哪些能力是委托方最为看重的？

封总：在合作接洽初期，委托方的诉求表现在品牌和资本两个层面，腾云当代管理依托世纪金源强有力的背书，在品牌和资本层面具有先天优势，伴随着洽谈的深入合作，才会凸显出委托方的核心诉求以及看重的本质，即全价值链的操盘能力，这其中就包括产品力、运营力以及资源整合力等，不论是政府项目还是纾困项目，能够把项目和合作标的全周期进行清晰的处置，形成闭环，这是委托方最看重的能力。

中指研究院：贵公司代建业务的竞争力优势是什么？

封总：腾云当代管理，依托世纪金源，主要有以下四方面优势：一、绿色科技与产品力，以绿色科技为核心持续研发，形成特有的“三大技术体系”+“十五大科技系统”绿色科技系统，依托于世纪金源集团幸福产业生态圈，同时具备“科技+人文+无界+共生+健康+领潮+生态”的7Y全优+产品价值体系；二、融资服务能力，依托世纪金源建立自己的基金生态，与AMC、银行、信托达成战略合作关系，可提供灵活的股权投资和债券融资；三、拥有四大航道幸福生态的产业链，依托集团在新科技、大健康产业、大消费、大文旅四大航道加之自身的代建运营管理实力，在产业开发招商运营管理上形成闭环和独特的差异化优势；四、拥有世纪金源、腾云当代管理双品牌运营优势，品牌输出更加灵活。

深化组织与运营建设，构筑企业核心竞争力

中指研究院：公司做代建业务会遇到哪些风险？有什么防范措施？

封总：首先是行业风险，2023年是行业规模井喷之年，众多企业下场代建行业，行业竞争激烈，在激烈的竞争中如何保证不出局，保证生存是我们必须要面临的问题；其次是企业运营风险，包括内部资金、市场风险以及履约风险，在行业市场上是否拿到项目、是否能更好的履约，这是关系到代建行业是否可持续发展的重要因素，要避免一哄而上又一哄而散的现象。

在应对措施方面，一方面是企业核心竞争力的保持和更新，坚持不停的更新迭代，并保持独特的竞争优势，坚持在行业内生存；另一方面，企业内部完善一套相对有竞争力的运营管理机制，尤其是对人才的吸引；建立良好的外部合伙人以及内部操盘的共赢机制，实现人才的保留和吸引；企业需要靠良好的机制以及优秀的团队去淬炼运营势能，才能获得良好的发展。

中指研究院：您认为公司哪个代建项目最具代表性，原因是什么？请详细对典型项目的代建过程进行描述？

封总：在合作的代建项目，济南天桥区未来广场项目最具代表性，该项目位于济南市天桥区，为重点商业综合体项目，总建面约11万㎡，为济南打造天桥北一站式“乐活“购物中心。业态设计办公、酒店、商业街、商业MALL、保障房，实行可售+自持并举，同时腾云当代负责商业MALL的招商运营。

腾云当代在该项目上与济南天桥财金合作，大量工作前置，从客户分析、市场定位、商业运营策划、方案设计、团队建设、商务磋商方面不含糊、下功夫，最终中标进场，并借此契机，与城投和区政府签订战略合作协议，为济南动能转换建设贡献力量。

辉煌不在繁荣中产生，而是在硝烟中涅槃

中指研究院：谈谈您对房地产代建行业发展前景的看法？

封总：代建和房地产开发的思维是不一样的，代建领域是一个逐渐去房地产标签行业，要从行业红海中出去，拓宽思维和业务边界；我们可以从渗透率指标来看未来的发展空间，目前国内代建业务在行业中渗透率不到5%，在发达国家这一渗透率达30%，市场还存在成倍增长的空间；当前国内代建行业收入规模约100亿元，10年内有望达到1000亿规模。

在业务模式上，根据当前代建市场看，十四五期间，国家计划筹建870万套保障性住房，目前已开工筹建约400万套，未来两年还有一半的任务要完成，加上前不久国务院下放14号文件《关于建设支持保障性住房的指导意见》，指明政策方向，此外近两年大量城投公司托底拿了大量的土地，需要专业的代建团队来开发，基于这两点来看，在中短期内政府代建、城投代建代销是重点的业务模式；从长期来看，代建行业会逐步走向成熟与规范，目前代建企业类型众多，未来也会产生更多细分，是否要成为像铁狮门、黑石模式那样的公司，还是有自己独特的发展，这跟政府整体的政策方向有关系。目前来看，整体的轻资产运营模式与当下行业资产管理的方向和趋势是一致的。

中指研究院：房地产代建发展方兴未艾，您对行业发展有什么建议？

封总：针对于目前的行业发展现状，主要有以下四点发展建议，第一，期待行业协会的资源和信息沟通交流，目前各类代建数据库并不清晰，横向纵向都没有实现系统性管理，对于代建领域的各种行业信息的拉通，包括政府与行业之间的信息对接，是目前就可以开展的事情，协会可以在信息拉通、行业数据库方面，并结合国家政策导向，给到企业一定的支持。第二，政府政策支持，目前政府的主要精力放在民生和保交付上面，近期开始在投融资上保障企业发展，代建企业在帮助政府和行业解决遗留问题上，是有很大的助力的。希望能对有着绿色核心竞争力的代建公司，给予一定的放宽条件；第三，呼吁行业理性发展，目前的代建行业竞争激烈，还是粗犷式发展；未来随着行业进一步发展，将会面临一波洗牌，当下的企业要做到行稳致远、稳步发展，不盲目扩张规模；第四，在代建行业运行机制上，我还是想呼吁国央企等单位委托方，不论是各类国央企、还是城投、亦或是国央企背景金融机构等单位，在市场化程度方面能更加开放，代建其实是专业操盘能力赋予管理价值的一种委托代理服务，是一个双赢的局面。

结语

世间万物千变万化，唯有变化永恒不变。

科技的创新变化，就像一条巨大的鲶鱼，所涉之处，或静水流深，或暗流涌动。

所有的企业都面临着愈加不确定的时代，但我们绝不浪费每一场的挑战和机遇，只有不断地打破自己的认知，重塑新的思考模式，才能与时代的变化逐梦天涯，相依前行。

苏东坡云：“盖将自变者观之，则天地曾不能以一瞬；自其不变者而观之，同物与我皆无尽也。”

无论是蜉蝣众生还是宇宙星辰，再大的变化，都只是天地一瞬。而不变的，是人类的幸福追求与文明前行的身影。

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中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机

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中国房地产政策跟踪报告（2023年11月）

https://www.cih-index.com/report/detail/64439.html

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