二手房库存仍处高位，供大于求的市场格局暂未改变
北北京昌平一新盘售楼处。摄影/陈烛
文 | 陈烛
编辑｜余乐
12月16日上午，气温零下十几度的北京寒风刺骨，但前来昌平区一处新盘看房的人热度不低，售楼处大厅和样板间里人头攒动，其中不乏结伴而来的夫妇和三口之家。
这是北京调整购房政策后的第一个周六。14日，北京市住建局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整普宅认定标准，降低最低首付比例和房贷利率下限，同时延长贷款年限，松绑力度达到近七年来最高水平。
上海也紧随其后，于同一天官宣了“两降一调”的政策组合拳，旨在更好支持刚性和改善性住房需求。
两地新政发布后迅速引发热议，在地产圈激起了热烈的反应。部分新盘打出了“24小时不打烊”的口号，推出系列优惠活动吸引顾客认购。不少有买房计划的人也称近几天的电话被中介“打爆”。中介们的朋友圈也闹开了花，他们宣称新政是重大利好，呼吁买房者趁势“上车”。
不过，由于当前的待售二手房数量仍处在历史高位，业内人士普遍认为新政不会让房价出现明显上涨。
新房市场反应不明显
新政刚刚发布，市场反应需要时间。目前的新房市场受传统年终大促影响，一些楼盘显得很热闹，主要是因为房价相对友好，与新政的关系并不大。
《财经十一人》走访了北京昌平区的“建发城建·文源府”，该盘于去年底开盘，预计2025年11月底之前交房，共有11栋楼近900户，至今已基本售罄，仅余十几套开发商清退回来的低层房源。
《财经十一人》注意到，在几乎座无虚席的接待区里，不少都是来准备放款的银行工作人员。
同样位于昌平区、地处沙河高教园附近的新盘“梧桐星宸”最近也门庭若市。该盘上周刚拿到预售证，正处于认筹阶段，将于周一正式开盘。一位置业顾问告诉《财经十一人》，认筹后可以获得总价近10万的优惠，但活动于开盘当天截止，年后可能会有10万左右的总价抬升。
随行中介告诉《财经十一人》，北五环附近新房的单价均价普遍低于二手房，同时位置靠近海淀，所以上述楼盘热销，吸引不少年轻人购买。
中指研究院的统计数据显示，新政发布当周 （12.10-12.16） ，北京和上海新建商品住宅的日均成交量分别为157套和371套，而11月两城的日均成交量分别为146套和341套。
以日均成交量作为标准，北京上海均略有上涨，由此可见新房市场对新政的反应初步显现，但还不明显。
“两降一调”是此次新政的核心，其中“两降”分别有利于降低购房门槛和还贷压力，一定程度上可以提振购房者的信心，但新政对新房市场的影响有多大，目前还难以判断，需要更长时间的观察。
二手房去库存效应待检验
再看二手房市场。以价换量是过去一年的底色，二手房库存还有很大的释放空间。
一位从业二十余年的链家中介表示，今年的情况极为特殊：北京市的二手房存量相较往年增长了70%，往年库存10万左右，今年突破了17万，仅小南庄一个小区就有200多套库存。此外，今年第一次出现房价总价短时间内下降一两百万的情况。以其所在片区为例，今年4月份之前，一套64㎡的二手房成交价700万，现在60㎡的中间层房子600万就能成交。
新政发布后，部分买家受到激励，一些地区的成交量有所增加，去库存效应初显迹象。
上海市房地产交易中心网站数据显示，12月15日至17日，上海二手房网签成交量分别为662套、736套和639套。根据中指研究院提供的数据，上海11月的二手房成交量为13673套，日均成交455套。
以11月的日均成交量作为参照，新政发布后的前三天，上海市的二手房成交量出现微涨。
北京西城区的一位中介也透露，其所在大区在周六成交了三套二手房，他的一位业主客户听到消息后也前往门店登记了一套待售房源。
价格上来看，业内人士预计二手房价格不太可能出现回升。
一位上海的中介告诉《财经十一人》，他的部分业主在新政发布后抬高了价格，涨幅达到3%，但他表示不会主推这些客户的房子，“现在房源量充足，我们只推荐诚意卖房的业主。”
利好改善型需求
此次京沪两地几乎同步官宣新政，且都在首付比例、贷款利率和普宅认定标准上做出重大松动，基本思路都是为了更好满足居民的刚性和改善性住房需求。《财经十一人》也与几位专家进行了交流，他们都表示拉动改善型需求是此次新政的重点。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，这次的政策调整对改善型住房需求的支持力度尤其大，这和当前住房市场供求关系发生重大变化后的新形势是相吻合的。从融资成本和税费的角度来看，改善型购房者的购房成本都有所下降，一些有购房需求但之前处于观望状态的家庭可能会增加信心。
中指研究院市场研究总监陈文静也分析道，本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。
关于未来的市场预期，陈文静认为短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。吴璟也表示，交易量和价格开始出现稳定，包括居住市场有一些温和的提升都是正常的，他期待整个市场逐渐稳定，然后会有所复苏。
