谢逸枫:2024年房地产市场政策展望

新闻资讯2023-12-26 16:37:07橙橘网

谢逸枫:2024年房地产市场政策展望

文/谢逸枫

12月21日-22日住建部召开年会,针对2024年房地产市场作出指导性、方向性的政策建议,与12月11日-12日中经会的涉房地产内容表述,是一脉相承。



中经会提出四条,一是要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,严厉打击非法金融活动,坚决守住不发生系统性风险的底线。

二是积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

表明化解行业风险是2024年首要任务,当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道,避免风险进一步蔓延外溢。房地产政策宽松的主基调不会改变,将继续发力稳主体、稳需求。

供给端,表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”,意即保主体覆盖范围有所扩大,民营房企有望获得增量支持。

需求端,通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心,在各种限制性调控措施陆续退出同时,财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

三是加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。四是完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

“三大工程”既是新模式的抓手,也是房地产稳中求进的着力点。这“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长,力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。

“三大工程”既是拉动投资的重要引擎,是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。2023年4月、7月两次中政局会议对“三大工程”做出重要部署,7月,国院发文推进超大特大城市城中村改造。

8月,国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。10月-11月,住建部领导带队赴上海等多地开展“三大工程”专题调研。

受制于资金来源和规划,“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置,保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。

住建部提出三条,一是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。

二是稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策,持续抓好保交楼保民生保稳定工作,稳妥处置房企风险,重拳整治房地产市场秩序。

三是构建房地产发展新模式,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度,实施好“三大工程”建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题,下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道。

两个年底的会,都未提到房地产税、房地产发展长效机制。不同的是中经会未提到房住不炒,却提到稳中求进、以进促稳、先立后破、化解房地产债务风险、三大工程、房地产发展新模式。

住建部会议提出。稳中求进、以进促稳、先立后破、房住不炒、因城施策、保交楼、化解房地产债务风险、三大工程、房地产发展新模式,内容非常丰富,总体看与2023年的政策思路是相同的。

一是两会的“稳中求进、以进促稳、先立后破”,就是巩固经济、房地产恢复的基础,巩固经济、房地产企稳的基础,巩固经济、房的产向好的基础。

“先立后破”指的是经济转型升级中新旧动能转换衔接问题,摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上,不能急于求成。

“先破后立”或“边破边立”,推及房地产领域,构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功,在此之前,市场要稳住,风险处置节奏要把握好,进而稳妥过渡至新阶段。

二是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。房住不炒是基调,政策要对供需关系的结构性短缺、过剩进行调整。

中政局、中经会、住建部对适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势的表述,表述一个新的行业转变,将彻底影响行业未来的政策引导方向。

简单说,供求关系发生重大的变化,不是简单的供不应求、供大于求,是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。

就是说 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;外围城市过剩, 中心城区短缺;低品质住房过剩,改善型住房短缺;商品房过剩,保障房短缺。

2024年房地产政策主线可以总结为调结构。其一是过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。开启逆周期调节,稳定资产价格。

目前已经有20城市已经在推行「以旧换新」住房政策。开发商、政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”的资金。

其二是短缺的地区,增加多主体、多维度的供应。推进农村集体用地入市,丰富土地供应主体,稳定地价。推动城中村和老旧小区改造,提高土地利用效率,满足改善需求。

通过大城市棚改、城市更新、小区改造,来平衡市场的供需关系。增加改善型土地供给,放开土地供应的价格和容积率限制。9月底,自然资源部对土地供应规则进行了更新。

取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制,以及销售价格限制。 取消了远郊区容积率1.0限制,即取消了执行已久的“禁墅令”。同时18城宅地出让出台取消限地价的政策。

政策现在开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给限制上破除,对住房的产品形态进行松绑,改变未来住房产品的供应结构。

三是稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策,持续抓好保交楼保民生保稳定工作,稳妥处置房企风险,重拳整治房地产市场秩序。

按照住建部的说法,因城施策、一城一策,实现房地产供求关系平衡。进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度。保交楼工作落实属地责任,加强预售资金监管,加快预售制度改革。

一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求,住建部将会同金融监管总局指导房地产融资城市更新方面,积极推动城市更新行动,抓好问题导向和目标导向两个工作等。

按照住建部的说法,房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代,好房子只有想不到,没有做不到。明年选择一些城市和企业试点,抓一批好房子样板出来,不同的价格下有不同的好房子。

今年很多工作是开创性的,难也要干。政策生命力在于落实。在狠抓落实上下更大功夫,动则必快,动则必成。

这表明职能部门对房地产市场态度由收紧转向宽松,由过去的一刀切转向因城施策、一城一策、精准施策,会根据不同城市的实际情况,采取相应的措施,维护房地产市场的供求关系平衡,防止出现过热过冷的现象。

四是构建房地产发展新模式,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度,实施好“三大工程”建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题,下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道。

构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策,基础性制度或涉及土地供应、住房供给、行业融资、房企经营等方面。

所谓房地产发展新模式,住建部在2023年11月11日已经释明其内涵,在理念上,要始终坚持房住不炒的定位,以满足刚性和改善性住房需求为重点,努力让人民群众住上好房子。

好房子好在哪儿?就是要绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康、用得便捷,成本低又放心安心。

在体制机制上,一方面是“人房地钱”的四要素联动机制,以人定房,以房定地,以房定钱,防止市场大起大落。

另一方面,建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,包括优化开发方式、融资方式、销售方式,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

基础性制度的完善将围绕“人房地钱”展开,土地供给层面,根据人口增减情况动态调节用地指标,通盘活存量建设用地,健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制。

住房供给层面,以推进城中村改造、保障房建设为抓手,推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局,满足不同层次人群的住房需要,规范租赁市场发展。

优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意。房企经营层面,转向拼品质、拼科技、拼服务等。资金层面,间接融资转向直接融资,下降融资成本。

12月22日,央行的《中国金融稳定报告(2023)》在展望未来中指出,要完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,构建房地产发展新模式。

12月22日,国家发改委表示,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求。切实加强和优化商品房预售资金监管,做好保交楼工作。加快推进“三大工程”,带动相关投资和消费。

12月22日,北京住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)面向社会征求意见。作出了将监管主体由商业银行调整为政府、引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门等重要调整。

2024年房地产重点要做好两件事,一是稳定房地产市场。2024年核心城市将继续优化调整房地产政策,稳妥处置房企风险,做好“保交楼”。房屋交付风险发生的根源在于预售制度。重拳整治房地产市场秩序。

二是构建房地产新发展模式。自2021年中经会首次提及“探索新的发展模式”以来,构建房地产新发展模式的进程不断向前推进,方式也逐步明确。构建房地产新发展新模式包括要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、三大工程建设、建好房子等内容。

展望2024年,国家层面的房地产政策有望集中五个方向落实、发力。第一是落实保障性住房、城中村改造、平急两用的基础设施建设“三大工程”建设的配套政策,作为稳投资为抓手,住房供给双轨制的重点,推动构建房地产发展新模式。

第二是落实供给端金融支持。落地执行细则让“金融16条措施”、“房企三支箭”、“保函置换商品房预售资金”、“三个不低于”、“房企白名单”、“修改开发贷、经营物业贷、个人按揭贷款”措施真正落地见效。

第三是下调住房交易税费。例如购买家庭唯一住房或改善住房,减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等,通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施,稳需求进而稳市场。

第四是三道红线、房地产贷款集中制的规则放松或者暂缓3年执行,22城宅地集中制取消,房地产项目资本金比例下调,保交楼专项贷款、专项借款额度扩大。

第五是对“三大工程”金融支持力度,由央行投放补充抵押贷款,为其提供中长期低成本资金,解决资金这一主要掣肘,“三大工程”项目有望加速落地。

地方层面的房地产政策有望集中五个方向落实、发力。第一是地方限制性政策进一步优化或者取消。一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑、取消空间。

一线城市政策或将精细化调整。限购局部松绑,调降远郊区域社保年限和套数限制,放宽法拍房、离婚购房限制,调降落户门槛等。

二线城市杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留,可以全面放开限购、限售,下调商贷首付比例,放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。

二三线城市住房交易行政限制已经全面解除,可优化限贷套数认定,进一步放宽至认贷不认房,实行商业贷款贴息,公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”,降低购房消费门槛。

第二是信贷政策进一步优化或者放松,适当下调首套、二套商贷及公积金贷款的首付比例、贷款利率。第三是下调各类交易税费征免年限。

第四是一二线城市的普宅标准调整。第五是预售资金监管主体由商业银行调整为政府监管。

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