南都记者获悉，为支持物流产业园可持续健康发展，构建物流产业园轻资产资本运作平台，盘活存量资产，提升资金循环效率，顺丰控股（002352）12月29日发布公告，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产，开展公开募集基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施公募REITs”）的申报发行工作。 其中，基础设施证券投资基金将向深圳证券交易所申请上市交易，基金期限44年，募集资金规模需根据最终发行结果而定。

据公告介绍，本次拟发行的基础设施公募REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。截至2023年6月30日，公司全资子公司深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司在上述投资侧重区域内持有的完工及在建物流产业园项目面积超500万平方米，可支持基础设施REITs的长期发展需要。

具体来看，顺丰控股拟选取3处基础设施项目。其中，包括深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司持有的顺丰华南转运中心项目。该项目位于深圳市宝安区西乡街道机场片区，土地使用权面积为7.3万平方米，建筑面积为7.4万平方米。南都记者了解到，该中心是顺丰在华南地区单体面积最大的航空枢纽转运中心，已陆续开通由深圳直飞日本、新加坡、马来西亚、印度等国的全货运航线，目前已成为支撑深圳跨境电商发展的重要引擎之一。

第二个项目是武汉丰泰电商产业园管理有限公司持有的顺丰丰泰产业园·武汉项目，位于武汉市东西湖区走马岭街道东吴大道535号，土地使用权面积为16.3万平方米，建筑面积为19.3万平方米。据官网信息，该园区规划智能仓储、商务办公、展示交易、临空服务、综合配套等多元业态，打造临空产业创新产业发展平台，可提供智能标准化的物流仓储设施、一体化供应链解决方案及一站式商务生活配套服务。

第三个是合肥市丰泰电商产业园管理有限公司持有的顺丰丰泰产业园·合肥项目，位于合肥市蜀山区振兴路666号，项目土地使用权面积为12.4万平方米，建筑面积为21.8万平方米。据官网信息，项目一期已投入运营，总建筑面积约13万平米；二期建筑面积约9.5万平米，打造以现代物流中心、科技/文化创新孵化中心、跨境电商中心、创客人才公寓、商业配套等为一体的产业融合示范基地。

顺丰丰泰产业园·合肥项目（图源顺丰丰泰官网）。

“顺丰华南转运中心项目属于深圳机场空侧项目、顺丰丰泰产业园·合肥项目位于长三角地区、顺丰丰泰产业园·武汉项目位于长江中下游航运中心地区，三处项目均符合上述基础设施公募REITs的平台定位。”公告表示。

申请深交所上市，期限44年

据悉，根据基础设施公募REITs相关法律法规及政策指引，在产品结构上，拟采用“公募基金+专项计划+项目公司”的模式设计产品交易结构。主要交易流程包括：设立基础设施公募REITs、设立基础设施资产支持专项计划、转让项目公司及SPV股权、转让项目公司及SPV股权四方面。其中，基础设施证券投资基金将向深圳证券交易所申请上市交易，基金期限44年，募集资金规模需根据最终发行结果而定。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来说，REITs是一种类似封闭式公募基金，但投资标的物为不动产的投资工具。物流地产是典型的重资产行业，前期投入大，回报周期长。曾有业内人士对南都记者分析称，通过发行REITs，顺丰能大幅降低自有资金的需求量，将物流地产商转变为轻资产运营，有助于物流地产商及上下游企业的规模化扩张。同时发行REITs能拓宽融资渠道，降低融资成本，从而进一步优化收益渠道。

顺丰控股表示，通过发行基础设施公募REITs，搭建物流产业园轻资产资本运作平台，公司将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活公司旗下物流产业园基础设施资产，使用募集资金再投资于物流产业园等基础设施项目从而实现投资良性循环，通过后续扩募机制向基础设施公募REITs平台持续注入物流产业园资产，提升资金循环效率，增强公司可持续经营能力。

此举是2021年推动顺丰房托上市后，顺丰在资产证券化方面的又一重大举措。根据顺丰房托此前发布的中期业绩公告，受益于电商零售行业和快递包裹量的增长，物流仓库设施需求加大，今年上半年，其上半年收益为2.236亿港元，同比增长13.2%，物业收入净额1.807亿港元，同比增长11.8%。

不过，顺丰房托在业绩公告中也提到，展望未来，经济前景仍然不明朗，部分发达经济体的增长呈放缓趋势。此外，抗通胀措施导致利率处于高位，拖慢业务投资及扩充决策等方面的进度。长远而言，预期第三方物流供应商、来自电子商务的需求增长以及来自高端生产商、新能源行业及跨境零售商所涌现的新增长动力将支持该等细分市场。基于顺丰房托拥有位处战略位置的优质资产所组成的投资组合，并加上与主要租户顺丰集团的稳健合作伙伴关系，房托管理人在应对经济逆境时保持审慎乐观的方针。

值得关注的是，对于此次发行基础设施公募REITs，顺丰房托12月29日公开表示，鉴于短期内物流物业市场前景不明朗，国际金融市场存在不确定性，尤其是美元及港元利率环境波动，以及以优惠条款融资的可行性，房托管理人的董事会已充分地考虑出售通知并决定不就相关物业行使优先购买权。房托管理人认为，（此次）拟发行的基础设施REIT将不会影响顺丰房托的整体投资目标、政策及策略。房托管理人持续就不同的潜在收购机会与顺丰集团进行紧密沟通，而顺丰集团将继续支持顺丰房托的未来扩展及增长。

采写：南都记者 傅晓羚