风口财经记者 张亭旺

2023年12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议召开，在对2023年重点任务进行盘点的同时，会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。在房地产政策方面，住建部表示：“要继续因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。”同时，住建部提出，构建房地产发展新模式，建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

2024年的政策关注点在哪？房地产新模式如何开局？风口财经采访了58安居客研究院院长张波。

张波：政策方面。1、房企预售政策调整，大方向预售资金将由银行监管向政府监管方向转变，有利于更好落实各方主体的权责关系，构建更让购房者放心的监管体系，监管的抓手也会更为多样化。2、保交楼政策的趋势。“保交楼”本身是从民生角度入手，更大限度保障购房者的财产安全，目前从全国来看，房地产完工率在不断提升，一些延期交付较为明显的城市也都开始逐步出现转机。但从当下来看，“保交楼”更重视的是“可交付”，但对于交付质量问题关注较少，这也导致不少项目交付后出现一些集中性矛盾。下一步可以在交付质量层面有更多政策层面指导。3、房地产行业的回暖本身是和国内经济回暖保持一定同步的，因此中国经济不断回升也预示着未来房地产市场终将走出低谷。从破局关键来看，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏，本轮的房地产复苏本身就会呈现长周期和分化特点，但热点城市的复苏对于信心的支撑作用力不容小觑，随着一线城市全面复苏，才能点燃全国复苏的“引擎”。

房地产新模式方面。1、保障性住房是房地产发展新阶段中，非常重要的一个组成部分，这也标志着我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。在“双轨制”推进中，大量的城市青年和新市民的居住问题都需要保障性进行针对性解决，也有助于更好解决一二线大城市，中等收入的“夹心层”群体住房困难问题。2、同时未来保障房和商品房会严格进行划分，保障房只在体系内进行流转，尤其是配售型保障性住房实施封闭管理，个人不得私下交易或者上市流通。这本身更有利于保障房的管理更为精细化，对于各类城市和区域的保障力度也会有所增加。总体来看，会有利于缓解各类大中城市住房矛盾，有序推进房地产向新周期发展，推动消费力持续稳定提升。3、商品房回归商品属性。预计未来的上市规模会趋持续减少，但产品力将有更多提升。无论是民企还是央国企，商品房的建设必须要走出原先标准化产品，几套户型、几个小区样式打全国的套路。由于商品房未来要回归“商品”属性，也就是由市场供需来决定房价，加之目前不少城市的人均居住面积已经达到较高水平，如果不能打造更为优质，更能契合需求的产品，未来将很难在市场上有良好表现。